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新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案遭立委林思銘在立院揭發「閉門銷售」現象，新竹縣、市消保官與主管機關月初稽查昌益集團，發現該建案委託同集團昌益仲介公司銷售，並以LINE群組優先通知2萬5千名會員建案訊息，開賣後更只憑建案外觀等4張圖表照片，1月內便火速完銷，消保官痛批，就在這一連串操作下，一般消費者買不到房子，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場，目前正調查業者封閉式銷售的適法性爭議。

新竹縣消保官靳邦忠指出，昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮推出「星都匯」建案，在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照，在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種使用，其中578戶則委託同集團的昌益仲介公司銷售，以總銷售額的5%佣金做為報酬；該公司以「昌益建設案」為名成立Line群組，由員工以電話通知或Line簡訊傳送給2萬5千多名會員，讓會員優先獲得集團內部所有建案資訊及第一手消息。 靳邦忠說，建案開賣當日，建商僅提供建案外觀與基地區域位置圖，及每層平面圖與停車位的設施配圖等4張圖表照片，待消費者選擇後，即簽訂「購屋意願書」，消保官初步認定建商違法要件尚待釐清，且尚無消費者投訴消費糾紛，目前先對業者施以行業導正，提醒建商注意社會觀感，避免誤導消費者，針對銷售市場的開放性，對一般消費者應力求公平合理。

據了解，該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查，申報當日及隔日短短2天，就獲得566張訂購單，隨即排定8月30日起正式簽約，一旦客戶未出現簽約，後面備取者馬上頂替名額。直至消保官聯合稽查時，業者陳列3天下來所有的簽約書，供主管機關抽查，確實已有326戶完成簽約，每份契約正本上均載明，消費者已支付總價1成、約130萬元的簽約金，並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。

靳邦忠表示，雖業者依法如期向主管機關做銷售申報，且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有『住宅』用途限制之優惠貸款」，契約正本與購屋意願書（紅單）的轉換程序，也依法律規定。

「這樣下去一般消費者真的買不到房子了，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠認為，業者連樣品屋都不用蓋，委由集團子公司銷售，放幾張圖片在群組裡，透過會員制讓特定客戶優先訂購，2天就銷售一空，就在這一連串細膩的操作下，房價不斷漲高。

靳邦忠進一步指出，其中就「僅限於辦公室」，以不適用一般「優惠貸款」，取代不適用一般「住宅使用」之條款用語，是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法，以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為，將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確，且未有消費者就本案投訴消費糾紛，將先以對業者進行行業導正為主。

靳邦忠也當場質問負責的林姓主管：「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷？」業者回答：「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不蓋了，就透過圖片來說明」。靳邦忠進一步追問：「這次建照僅能作辦公室，將來違規使用，會有被罰款拆除的風險，你們有告訴消費者嗎？」業者也回覆：「有，契約都有註明」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂，光憑圖片就買房，業者則回應：「這我們也沒辦法」。

林思銘痛批，建案「星都匯」銷售資訊不透明，連樣品屋都沒蓋，短時間內以完銷創造需求假象，用以拉抬後續480戶的價格，是炒房的一貫手法，他也出具「星都匯」預售紅單證明建案確有銷售事實，並早對外宣稱570戶已全數售罄，單價一坪高達27萬至28萬，相較於近年附近地段平均一坪17萬至18萬的行情高出近10萬元，要求消保官深入調查。

新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料地政機關將列案監督，如有異常交易訊息，也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局審核並提醒業者代表，今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其座落基地，持有期間5年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風險成本都要如實轉告消費者。

靳邦忠強調，雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清，但整個銷售過程顯不符合社會對於公平正義的期待，「就一個消保官的立場而言，怎麼看都不盡公平合理，消費者的權益何在？」他嚴正提醒建商應注意社會觀感，關於銷售市場的開放性，對一般消費者也應力求公平合理。

消保官呼籲，僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者，將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待。應該審慎評估、理性消費，正視預售屋本質是為居住目的，而非投資的工具，5年內轉售會被課高額重稅，不要成為墊高房價的幫手，損害消費者自身的權利。（突發中心黃羿馨／新竹報導）

針對上述案件，內政部也發出聲明：

一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情，請縣府本權責確實依法查處，縣府也於本月2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。

二、配合7月1日實價登錄新制實施，內政部已訂定預售聯合稽查計畫，並責請縣市政府確實執行；本部將密切注意預售屋市場交易情形，防杜違規炒作，使各業者勿存有僥倖投機之心態。

三、將適時提醒消費者在購買預售屋時，應詳細了解建案資訊，理性審慎評估。

四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定，正由新竹縣政府釐清案情中，內政部將洽詢縣府了解，並洽公平會處理，也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形，如有涉及違法行

新竹預售屋才喊完銷 網路秒現轉賣潮 網譏：買房也能搞當沖

(2021-09-14 12:07:11)

好房網News記者王惠琳／綜合報導

新竹縣竹東鎮二重埔的新建案「星都匯」透過Line群組「閉門銷售」，引來消保官稽查，就在業者宣告完銷後，網路上也隨即出現轉賣潮，價格甚至突破區域行情，讓網友忍不住譏諷：「買房也能當沖，新竹奇觀」。

「星都匯」為昌益建設所屬昇益建設推出的1051戶建案，8月4日取得建照，據消保官9月2日稽查結果，在業者向主管機關申報銷售的2天內就接到566張俗稱紅單的「購屋意願書」，其中有326戶支付總價1成約130萬的簽約金，完成正式簽約，轉換流程都有依照法律規定。 不過該建案取得的是「科技商業服務專區」建照，只可做為「商務及服務」業種使用，也就是僅能做為辦公室而非住家。然而在PTT「home-sale」版上卻出現自稱屋主自售的銷售貼文，發文者更說：「沒賣掉的話考慮自住」。

綜合其他售屋平台上的轉售價格，該建案均價從27萬到33萬不等，甚至還有同坪數物件3樓賣1520萬、7樓卻賣1200萬的奇特現象。而觀察實價登錄同樣位在光明路上的另一辦公大樓今年7月最新成交價格，每坪僅19.6萬。

網友們對此紛紛吐槽：「二重埔追上去年的竹北了，祝順利成交」、「接盤這種的要做好被套的準備」、「預售還有至少500戶，投資客現買現套」、「一次500戶，等蓋好出租租金先殺到流血，然後空屋一段時間的錢先賠掉」、「是竹北的盤子流到竹東了嗎？」、「這個價錢已經可以買竹市北區了，買竹東幹嘛」、「要敲盤子也要看建案有沒有那條件，沒學區、沒工作地緣」、「這是口袋很深喔，打算用這個價賣幾年啊？」、「超爛地點配超盤價格」。

不過也有網友看好二重埔未來發展性，指出「新竹房市悶燒中，而且928檔期還沒來，持續有工程師來園區工作，短期房市看不到反轉跡象，即便房市反轉，新竹也不會大跌，頂多持平，氣長的撐過一個週期就贏了」、「去看看二重埔新建案人口結構和生活習慣就知道了，大多是園區工研院首購，買不起蛋黃外溢被洗過來的工程師」。

住展評論：用四張圖打造熱銷案的關鍵：地利人和

住展房屋網企研室分析，該案銷售成績優異主因是佔有『地利人和』優勢，『地利』為竹東房市供不應求，『人和』為建商品牌口碑加持。首先，因鄰近的新竹市、竹北市房市供不應求且房價飆漲，讓許多消費者轉往房價水準相對低的竹東鎮購屋，加速區域餘屋消化。據住展房屋網調查，光是今年，便有「春福東綻」、「喬立璞山水」、「金鋐微風」、「集学」等案完銷，這對竹東來說，是十分難得的盛況。

只是，房市需求增加，供給卻並未跟上，加上區內兩個新興自辦重劃區『至善重劃區』、『光武重劃區』進度延誤，致使竹東房市供給陷入短缺，進一步為建案熱銷埋下種子。

再來，該案建商昌益建設旗下公司在新竹等地曾推出「昌益馥邸」等案，為新竹在地口碑建商，過往推案的消費者詢問度頗高。加上該案是由員工以電話通知或傳送簡訊給特定會員釋出銷售訊息，『差別待遇』帶來的『專屬感』也有助於提高會員的購買意願。

雖在『地利人和』的加持下，該建案獲得了經縣府認證的銷售佳績，但以自住導向出發的購屋族在看上該案相對於東區、竹北低價的同時，也要注意辦公室違規作住宅的風險。

https://tw.news.yahoo.com/%E4%BD%8F%E5%B1%95%E8%A9%95%E8%AB%96%EF%BC%9A%E7%94%A8%E5%9B%9B%E5%BC%B5%E5%9C%96%E6%89%93%E9%80%A0%E7%86%B1%E9%8A%B7%E6%A1%88%E7%9A%84%E9%97%9C%E9%8D%B5%EF%BC%9A%E5%9C%B0%E5%88%A9%E4%BA%BA%E5%92%8C-014001907.html

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信傳媒

亂象一》建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳

日前傳出，在竹北房市的LINE社群，有匿名會員上傳分享位於竹北縣治三期重劃區內的某建案「付款明細表」，表內直接秀出該建案行情已經來到每坪57萬元，據了解，該案在近期全新完工，但尚未正式公開銷售，由於紙上交易沒有正式簽名蓋章，價格真偽難以判斷。

實際詢問該建案銷售中心，業者低調不做回應，也不願證實「付款明細表」的真假，留下外界模糊的空間。當地房產業者指出，大約1～2個月前，位在縣治三期同區域的另一個預售建案才傳出成交價落在48～50萬元，若該新成屋成交價格真是每坪57萬元，等於是價格直接飆破15％。

《住宅週報》社長陸敬民痛批，無論照片上傳的行為人是誰，是該建設公司、建商同業、房仲、投資客，甚至是一般民眾等，市場上突然出現這樣的舉動，只會造成一般消費者對行情價產生不必要的焦慮與恐慌，呼籲極少數不肖人士停止這種行為，不要以擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者，若是試圖透過這種方式去測試風向、定錨開價都是絕對不被允許的！

竹北房市討論社群日前流傳2張竹北新屋案的付款明細表，一舉挑戰每坪57萬成交行情，但價格真偽仍有待釐清。（圖片來源／翻攝自LINE群組）

亂象二》消費者得靠掮客帶路才能提早進場選戶

奇特的事情還不僅如此，由於竹北房市精華區所釋出的「貨源」，極為容易被特定人掌握，包括像是投資客、已購客、房仲等特地對象，加上當地的建商推案轉為低調，使得一般的消費者很難獲得最新的建案開賣資訊，真的想要買房子的人，只能透過「中人」或是仲介的介紹，才能比一般人提早進場選戶，但代價是必須支付一筆服務費給中間人。

「這是一個新竹竹北的特殊現象，因為在大家都想買房子的情況下，接待中心已經沒有辦法用一般的預約程序，讓想買到房子的人都能看屋。」當地人士指出，就怕日後被投資客賺了好幾手，不少消費者也要不惜代價，願意嘗試透過各種關係都要進去買房。

就連當地的代銷業者也曾透露，「業主（指建商）給的指令就是『不要急、慢慢賣』，因為賣太快，反而價格不好談。」

當地業者也直言，一般的消費者如果完全跟建商、代銷業者不熟，自己根本幾乎是沒有管道可以進場購屋，但並非所有的竹北建案都是如此，這種需要靠掮客帶路進場的情況，只會少數出現在精華區的特殊建案。

亂象三》預售屋換約加價再哄抬價格

儘管政府嚴防炒房歪風，嚴查預售屋轉紅單行為，但預售屋換約加價並無涉及不法，因此每當有重大稅制出現時就會有換約潮湧現。

舉例來說，今年7月房地合一新制上路之前，竹北就有許多透過社群媒體成立的換約平台以及論壇通路，紛紛釋出物件，甚至當時的換約加價甚至動輒100萬起跳。

所謂預售屋「換約」是指，在房屋所有權尚未移轉之前，原本的買方將契約轉讓給承接買方，未來房子蓋好建商就直接把產權登記給新的買方，但通常預售屋換約，原買方都會提出「加價」的要求。比如說，原本合約上是總價2500萬，若以加價100萬換約賣給承接人，代表承接人必須多準備100萬的自備款給原買方。

儘管預售屋換約在其他都會區也都有存在，但對以投資買盤為主的竹北地區來說，由於幅員本身不大，但是貨源就是稀少，每當有新的預售屋推出來就很容易被投資客鎖定，一般自住消費者的購屋管道落後，最後逼不得還是得花大錢，買下已經轉了好幾手的物件。

社群影響力明顯發酵，恐成為特定人士哄抬房價的操作管道

根據國泰地產指數最新季報顯示，截至今年第2季為止，新竹縣市的大樓可能成交價已經從第一季的每坪27.3萬元來到每坪31.7萬元，光是單季就上漲了16.12％。但長期觀察竹北房市的陸敬民直言，該數據為新竹縣市的平均房價，若只單看竹北精華區，漲幅更是呈現「跳漲」，並非是健康的漲幅。

竹北房市火熱主要是近年科技景氣好，伴隨著高鐵特區開發、大批投資客進場搶進，也讓周邊房價屢創新高，甚至區內的近期預售屋新案也傳出開價5、6字頭，在網路上開始討論起竹北房價超車新北的聲音。

陸敬民則觀察，自從LINE社群將成員限制提高至5000人後，確實讓消費者討論房市的管道產生很大的轉移，已經不再著重臉書、Mobile01、PPThome-sale等電腦板模式，變成是手機就能立即交流，也讓LINE社群的影響力明顯地發酵中。

再加上LINE的5000人社群又是採取匿名的方式，也容易成為有心人士的操作管道，直接在社群裡有意無意地釋放訊息，企圖擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者。

陸敬民擔憂，往往只要有天價的訂購單被丟到社群時，就會造成一般消費者對行情價的焦慮與恐慌，這也就是為什麼竹北新案價格只要有任何的風吹草動，行情就會容易被操作。

只能提醒消費者，如同每個火熱的市場，都會也伴隨著各種奇特怪象，考驗著購屋者的理性智慧。

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