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2021/12/08
很難想像南市仁德不到1年時間房價站3字頭！理銘開發今日上午舉辦二空新村A區都更，大樓預售案「東都綠學」銷售，結果凌晨就有民眾排隊想要搶搭業者所謂「早鳥價」進場，即便上午台南市長黃偉哲才向媒體表示，若有紅單交易私下轉售，哄抬炒作一定嚴查，然而下午地政局發出聲明：「未查到任何違法行為」。另有現場投資客透露心聲，該案在仁德區開價32萬元，還比地段精華的東區貴，一聽到價格「心中涼一半」，直呼太扯。
針對今日民眾排隊搶房，地政局長陳淑美表示，依現場稽查同仁回報，本案訂購門檻低，消費者可無條件退定，但不可轉讓第3人，尚無違反紅單轉讓規定，截至今天中午為止，共簽訂36張購屋意願書，成交件數並不多。該案目前發現現場部分銷售人員未依規定完成備查，地政局已請業者依規定限期改正。
依「東都綠學」定型化買賣契約書載明，該筆土地屬仁德二空段1067地號，土地面積6615坪，未來將興建7戶店面與524戶住宅，社區共531戶，當中有75戶屬公宅，該建案南市工務局已於今年9月24日發出建照執照，並於10月8日建商已領照，公設規劃有閱覽區、會議區、信箱間、包裹室、辦公室、環保室、多功能教室、韻律室、健身房、交誼廳、琴房等，住家24~44坪，每坪開價32~38萬元。
投資客陳先生指出，今天每坪成交底價就案場說法「單坪32萬元」，聽完就已涼了一半，主因是旁邊建案如「清景麟巴克禮」，成交價每坪落在27~28萬元，實登最高也僅31萬元。但「清景麟巴克禮」屬東區、「東都綠學」位於仁德，現在仁德房價竟然可以比東區還貴，實在太奇怪。
陳先生補充說：「今日購屋不少屬仲介與投資客，而半夜排隊可能導致政府打房更積極，未來若禁止轉售合約，將套牢一大堆買在高點投資客，因此自己跟朋友去排隊但沒有購買。」
《蘋果新聞網》查詢「東都綠學」該筆土地屬理銘開發於2020年5月取得，當時取得成本依實登揭露為19億1589萬元，換算每坪地價成本29萬元，然而建商必須興建75戶社宅無償給台南市府，因此建商真實成本難估算。而依據僑馥建經統計，今年仁德區屋齡2年內新屋每坪成交單價僅21.6萬元，與該案銷售單價有著一坪十萬元的價差。（葉家銘／台南報導）
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房地產掃瞄
陸敬民提供、翻攝臉書
2021-12-08
房市熱，但有熱到需排隊搶房嗎？台南市東區東門路上一處建案接待中心外，今（8）日凌晨有高達數十人的排隊人潮，不少人還帶著桌椅、毛毯打算通宵奮戰，甚至到早上時，該建案接待中心外已達上百人排隊，為的是要在正式開賣時能搶先購買，這般猶如「排一蘭拉麵」的熱鬧景況，也引起外界熱議，甚至消保官及地政局也聞風而至，今日上午立即前來稽查。
在銷售中心外掀起排隊熱潮的消息傳開後，讓外界最為好奇的是，台南當地的房市熱潮，是否已熱到需用「排隊搶購」的方式搶房，住宅週報社長陸敬民指出，會出現這樣的狀況，主要是因去年第二季至今的房價持續上漲所導致的。
台南房價去年起狂飆 新竹在地建商轉戰台南為何高調宣傳？
陸敬民分析，觀察台南當地房價，從去年第二季至今，如安南區、鄰近高鐵的仁德區、善化區及北區等多個行政區，只要新的預售建案推出，開價及成交價都屢屢創高。在這樣的前提之下，位於仁德區、東區交界處、新都心段的建案「東都綠學」就成為當地很重要的房市觀察指標。
在新都心段，除了之前已有價格還在2字頭的「清景麟巴克禮」建案外，這次造成排隊熱銷的「東都綠學」以及清景麟巴克禮二期價格都被認為是未來房價的重要指標，其中，由於東都綠學所處行政區為仁德區，因此被認為該建案成交價格可能會是未來新都心段其他新建案的「地板價」，為當地房價產生「定錨效應」。
陸敬民也提到，這次造成排隊熱潮的建案，為新竹在地知名造鎮型建商昌益建設所推出的，過去昌益建設在新竹所推出的建案都被認為品質優良，甚至具有增值性，因此這次在台南推出的建案也相當值得觀察。
不過，過去昌益建設在新竹的行銷方式較為低調，這次在台南推出建案時，沒有潛銷預約，反而是一反常態地直接開放購屋民眾排隊，陸敬民推測，無論昌益建設選擇高調或低調的方式銷售建案，勢必都會引起市場上矚目，因此選擇以外地建商進軍台南的角度，利用此次排隊熱潮大幅宣傳，打開知名度後才有利後續在台南的其他推案。
房子不是在地人買，那是誰在買？
今天凌晨趕赴現場採訪排隊民眾的陸敬民提到，他在現場發現排隊第一名的民眾，是下班後從新竹遠道而來排隊，之前就已有投資置產的經驗，此次排隊買房也是為了投資，而其他的排隊人潮中，也有不少房仲或是跑腿代排的民眾。
雖然外界一度質疑建案排隊熱潮是否為「演戲」，不過，據陸敬民的觀察，排隊人潮確實多數都為欲投資產置的民眾，但在現場排隊人潮中，較少在地自住的民眾，陸敬民對此分析，排隊買房目的為投資的民眾多於置產及自住之用，至於買房目的為自住的台南在地人，因多數沒有投資置產經驗，所以前來排隊的自住客較少。
陸敬民指出，台南房市的買盤有較為明顯的區域性差別，像是善化區、新市區等因為鄰近南科，因此較多外地人去當地買房；東區、北區、安南區、永康區則較多台南在地人，因此台南房市雖然很熱，但也有區域的差別。
這次造成排隊熱潮建案東都綠學，與東區只有一路之隔，因此價格上有明顯優勢，且當地如國小、國中、公園等公共設施完善，未來還有會南台南火車站的交通建設，現在購買預售屋的民眾，在3年後交屋時，當地的公共建設也會更成熟。
此次排隊買房的民眾，對於這些利多因素一定都經過計算，因此選擇來此地買房投資，在未來轉手時，多能有利可圖，而該建案開價約32至38萬元，這是過去仁德區從未有過的高價，因此若此建案成交價站穩3字頭的話，未來其他比仁德區條件更好的行政區，恐怕也不容易出現3字頭以下的價格。
另外，這次傳出台南建案有民眾漏夜排隊買預售屋，外界質疑其是否涉及「炒房」疑慮，台南市長黃偉哲今天上午受訪時表示，若該建案涉及紅單違規交易，將會查核嚴罰，若在預售屋階段就私下轉讓交易，不僅有稅務的問題，還有炒房等問題，都將予以禁止，抓到一律依法開罰，也呼籲民眾能冷靜思考。
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