桃園台中台南高雄 有泡沫疑慮
愛山林董事長祝文宇6月30日在召開股東會後暢談房市，直指今年房市最大的問題是「通膨」，最近電價有感上漲，房地產一定是保值最佳工具之一，但不是所有房地產都可以保值，有些區域已量縮；他直接點名台南、台中、高雄、桃園，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，且有泡沫化的疑慮。
祝文宇6月30日主持愛山林股東會，在代銷案狂銷，建設事業部自建案陸續銷售入帳下，去年合併營收55.21億元，稅後淨利11.32億元，EPS達7.02元，刷新近八年最高，並配股息共10元。
祝文宇表示，前陣子因為疫情爆發，大家都不出門看房，房市買氣確有影響。他說，一般情況下，愛山林平均每一星期可成交約20幾億元，但疫情期間只剩下5～6億元，目前買氣雖已逐漸恢復，但在台中、台南、桃園和高雄，復甦較為緩慢，且因供給量比較大，恐有泡沫化的疑慮。
祝文宇指出，愛山林代銷案今年已經推到1,500億元，後面還是持續推出新案，累計在手案量有2,400億元，推案區域都會幫客戶挑選出潛力區；但上述案量，並不包括自建案。
祝文宇表示，今年愛山林建設事業的自建案，只有台北市南港一筆小案，預計今年會完工交屋；其他自建案，屏東「甲山林花園帝寶」已動工，現在已賣六成，預計兩年後回收；新竹寶山「宏道新竹帝寶」、及三重、板橋，還有多筆自建案陸續動工。
祝文宇表示，今年愛山林自建案的重點，為新竹寶山千億造鎮大案「宏道新竹帝寶」，預計7月1日正式推出第一期，總銷約400億元，目前大樓每坪開價45萬元、別墅平均開價約62萬元，合計大樓和別墅共1,000多戶，但預約客戶組數已達2,000多組，光是帶看就要快一個月，有把握快速完銷，預計年底前公開銷售的總銷約600億元，工程期二年半，愛山林股本不大，所以二年後，每股獲利貢獻度非常大。
愛山林董事長祝文宇昨（30）日拋出「中南部房市泡沫論」，對此，中南部各大房地、代銷業者多認為，這樣的言論太偏激、不了解當地市場，說價穩量縮比較合理，說泡沫太誇張。
台中市不動產開發公會理事長林正雄針對有業者說台中市場供過於求、有泡沬化疑慮，表達強烈不滿並提出嚴正駁斥。「台中房市未來三年頂多是量縮價穩格局，沒有其他選項」。
台中房地產大老、新業建設名譽董事長穆椿松表示，近期市場觀望氣氛濃厚，主要因為房價已經漲到一個高原期，畢竟房價不可能永無止境上漲；有的地區漲得慢一點的，還是有補漲空間。
穆椿松說，「但要往下跌，也是很困難的」，台中是台商大本營，近幾年產業發展快速，帶動就業人口增加，尤其整體資金動能充沛，說有泡沬化危機，根本是外行話，不了解台中市場。
上櫃建商聯上董事長蘇永義說，高雄房市前景將朝「量縮價穩」方向發展，在營建成本大漲及缺工下，房價下跌可能性低。
海悅總經理王俊傑表示，房市熱絡程度與經濟基本面有很大關係，近期全球股價重創，不少人對經濟感到悲觀，房市也不會獨善其身，短期買氣降溫相當正常。
王俊傑認為，等到繳稅期過，配股、配息資金到位，或許又有新動能，可以肯定的是，政府嚴打炒房逐漸發酵，房市在短期歷經盤整後，能夠走向更健康的發展，未來不需要過度悲觀，房市沒有變差跌到谷底的理由。
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https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202207110016/
最近上市的營建股王愛山林董事長祝文宇公開點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，且有泡沫化的疑慮。此話一出，馬上在市場上炸鍋，引來同業的反彈，有大老級的業者跳出來「嚴正駁斥」、「強烈表達不滿」，資深在地業者毫不客氣、直指這「根本是外行話」。
泡沫化一說引來同業大反彈
愛山林是營建上市公司，是國內名氣響噹噹的大代銷，連年蟬聯10大代銷，今年股價更是一飛沖天，一舉成為營建類股的股王，如此背景之董事長，一席泡沫化的言論，竟然引來「根本是外行話」的批評，一點情面都不留，這在國內營建業界還真的很少見（另一個賣房子的行業倒是常見)。
為什麼有特定地區被點名泡沫化，業者的反彈會這麼大？主要是泡沫化的嚴重程度及殺傷力太大了！泡沫化三個字已經好幾年沒出現在房市及媒體上了，但卻是業界最擔心、最不願看到的市場景象，在這之前有業者提出爛尾樓一說，為什麼就沒有同業跳出來嚴正抗議呢？因為爛尾樓只是泡沫化的諸多市場現象之一，其影響層面還沒有泡沫化這麼大。
接下來泡沫化，可能會跟之前的爛尾樓一樣，不時的就會再跑出來佔據媒體版面。先不要管上述4地會不會泡沫化，讓我們先來看看房市泡沫化之後，會出現哪些可能又可怕的現象？
1.建案停擺不開工
這是房市泡沫化的初期症狀，建案預售階段銷售不佳，前有工料成本大漲，後有銀行雨天收傘，這類建商此時不是到處調頭寸，就是趕緊將手上建案找人接手，若無人伸出援手又盤不去，建案只好停擺，根本無力開工。
2.建商陷入倒閉潮
假設有些建商在前一關都過不了，就會進入到建商倒閉潮的階段，這就是台北市不動產開發公會理事長陳勝宏在今年3月間的大膽「預判」，8、9月恐掀建商倒閉潮。事實上，台灣上一波房市泡沫化，甚至有不少知名的建設公司都不支倒地呢！
3.爛尾樓此起彼落
假如真的有建商倒閉潮，也就意味著這建商手上建案「頭已經洗一半」，在資金斷鏈下，接著必然就是出現爛尾樓囉！如業者的預言，8、9月恐掀建商倒閉潮，那爛尾樓出現的時間點就會在第四季，或是明年吧！
4.斷頭戶爆量
從購屋者的角度來看，在目前升息循環之下，有些人在預售階段可能沒預估到升息後還款壓力，或是最近投資股票失利，吃掉了部分自備款，此時將手上房子自我斷頭的勢必會大幅增加。
5.空屋增、點燈率低
即使是進入空頭，但還是有些有實力的建商，會將房子蓋好蓋滿，但因銷售率極低，就會出現越來越多的空屋，新社區晚上點燈率高低，會是驗證空屋率的最簡單方法。
6.鬼城現象再現
上述空屋社區若是同時大量出現在特定重劃區，這就是所謂的鬼城現象，「林淡三」就曾因推案風起雲湧，嚴重供過於求，一度被市場封為鬼城，下一輪的鬼城得主會是誰呢？
7.銀行逾放比攀升
建商房子賣不掉、民眾房貸繳不起，初期會成為承作銀行的壞帳，造成銀行逾放比率的增加，接下來就是將這些抵押品聲請拍賣囉！
8.法拍屋激增
法拍屋是房市景氣的反指標，一旦法拍屋大增，就意味著房市泡沫正式破滅，還好在央行及金管會全力信用管控之下，短期間內還看不到此一現象。
9.量縮價跌
房市泡沫化最後的結果就是量縮價跌，最近很多業者都說，因為種種原因，房價不會下跌，但房價跌不跌不是業者說了算，而是市場說了算，房市真的泡沫化，房價不跌就會是另一個「日本房市神話」！
10.開始新一輪救市行動
這就是房市的景氣循環，一旦空頭房市可能衝擊到整體金融體系的穩定，政府就不得不出手救房市，阿扁政府2000~2003年的諸多救市措施，就是基於這樣的考量！
至於上述4地房市會不會真的泡沫化，就讓我們繼續看下去！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
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