服務業拉房產業 西進作夥打天下

台商結合房地產業者「作夥」打天下,比較成功的案例主要出現在上海的服務業台商,而現在這套模式也將西移,朝內陸市場打天下,台商第3波轉型正醞釀啟動。

由上海連鎖台協會長、象王集團董事長黃進能領軍的上海台灣企業家代表,包括三之三幼稚園總裁吳文宗、仙蹤林董事長吳伯超、麗嬰房副董事長李彥,還有近年在大陸很受歡迎的KTV業者「台北純K」總經理曾允成等人,近期都到重慶考察市場,並與大陸知名連鎖火鍋店「德莊」等多家當地業者及台商進行交流。

借重商場通路

上周公布的一項針對150項商場零售業最新調查,進駐商場比例最高的飲料品牌是「仙蹤林」旗下的「快樂檸檬」,進駐商場數量有30家,占比為20%,遠遠高出第2名的「都可茶飲」的12%。

對此趨勢,仙蹤林董事長吳伯超在參加「2012渝台服務業論壇」時表示,商場本身是個通路,飲料品牌與商場品牌合作是借力使力。

但是,他提醒,許多新商場往往淪為「蚊子館」,所以商場本身也要維持自身品牌價值,這樣商家才願意與商場共同撐過蓄客的前期。

象王集團董事長黃進能說,象王洗衣店在重慶已有8家店,幾乎都是又新又大的旗艦店。

他計劃2013年將在重慶成立西南營運總部。這也跟房地產息息相關,近來象王洗衣已逐步轉型為零售通路,也在門市販售保養品、洗衣劑等商品,這也是創新的一種模式。在上海與重慶都頗為紅火的KTV業者「台北純K」董事長曾允成一向低調,但此行也在考察重慶的行列之中。

「台北純K」在重慶解放碑的門店生意一向很好。近期在重慶觀音橋商圈的新店,開幕不過10天,包廂就幾乎天天爆滿。

當地年輕人說,「台北純K」消費雖比別人高,但設備好、服務好,裡面甚至有禮品部,專門販售變裝道具。

搶吃內需大餅

順著手扶梯旁,還有現在最紅的江南PSY的人形立牌供上門客戶拍照玩樂,讓KTV不只是KTV,更像是遊樂園。

據悉,成立不過2、3年的「台北純K」在成功打造知名度後,將加快展店布局,今年預計新開16家店、明年24家、後年32家,希望未來在全中國能擁有超過160家門店。

三之三幼稚園則與大陸20多家地產開發商合作,將市場布局由長江三角洲往內陸移動,單重慶就在3年內開了9家店。

對於與商場的合作,三之三董事長吳文宗說,三之三旗下有「大未來職業體驗館」,可以藉此帶來兒童顧客,幫商場遞補白天人潮較少的空閒時間業績。

以85度C立足兩岸的F─美食,今年跨足火鍋業「這一鍋」,並預計今年進軍大陸市場,年底前在上海開幕,85度C副總孫武良就說,此行是希望知道在地火鍋品牌於中國大陸的運輸物流狀況,替明年「這一鍋」在重慶開幕提前做準備。

最近在重慶頗紅的鮮芋仙董事長傅信欽表示,目前鮮芋仙在大陸約有218家店,除展店快速,鮮芋仙直營店比例僅占約二成,其他則採加盟。為讓所有店面維持服務品質,傅信欽指出,想加盟鮮芋仙需通過層層考核,一家店12名員工需有10名通過考試,獲得證照後才可開店,對於考試更是嚴格把關,希望藉此提升服務品質。

【2013/01/27 經濟日報】



重慶人「愛耍」消費模式 要先掌握

 

 

遠東百貨是當年最早進駐重慶解放碑的外資百貨,當年可是「高檔百貨」象徵。但這幾年,解放碑商圈的購物中心、商業中心林立,像美美百貨、金鷹財富中心等,都是新又大的購物中心。圖為重慶解放碑步行街。
(中新社)

這幾年,重慶快速發展,建築物一棟比一棟大,引進的精品名牌也愈來愈多。2、3年前,重慶市中心還看不到像GUGGI這類的國際奢華名牌,只有OLAY 、L'OREAL等開架式產品。但現在,幾乎所有國際奢華品牌在重慶都看得到。

遠東百貨是當年最早進駐重慶解放碑的外資百貨,在當年,可是當地「高檔百貨」的象徵。但這幾年,解放碑商圈的購物中心、商業中心林立,像美美百貨、金鷹財富中心、大都會、時代廣場、英利大廈等,都是又新又大的購物中心。

在重慶,要吸引消費者購買,首先要能創造話題,才能迎合重慶人「愛耍」的消費習慣。「愛耍」,說穿了就是喜歡話題性、湊熱鬧,這一點,百腦匯重慶店就頗能抓住消費者心態。

百腦匯重慶店引85度C進駐,把原來的3C櫃位打掉,全部改成透明的玻璃屋,讓顧客一進百腦匯的大門,第一眼看到的不再是冷冰冰的電腦,而是熱騰騰的咖啡和香噴噴的烤可頌。特別的是,咖啡店的租金高於IT攤位,如此一來,不但增加租金收入,同時還能吸引到更多進場的客源。

最近,百腦匯又與發卡量高達700萬張的重慶「城市通」卡簽約,消費者可持卡在百腦匯充值、小額消費,增加消費者購物的便利性。百腦匯標榜的「方便、簡單的生活」,其實就是文化的概念。

重慶台商協會副會長、石橋舖數碼廣場總經理林恩慕,曾在賽博、百腦匯兩大台資IT通路擔任過專業經理人,目前已自行在重慶創業開IT商城,業績比賽博廣場還要好。

林恩慕說,通路業者為保有優勢,經營模式也一直在轉變,除了產品多元,成立售後服務專責單位、舉辦聯合促銷活動、開闢網路交易平台、甚至在賣場內引進異業(如各地美食、咖啡、簡餐等),充分發揮「集客力」,都是現階段加強營運動能的走向。

在林恩慕的賣場中,有個古色古香的華碩修理站,消費者走進去,還以為進了茶樓。一上門,服務員就會馬上端來一杯飲料,而且強調維修價格透明化、維修速度快,保固服務等。林恩慕強調,「通路商城其實是服務業,不是房東。」

依據重慶市政府審批的地塊,預計未來在解放碑區還會有20 家至30家的商業中心。可以想見,未來全球所有知名品牌都將齊聚於此。「這裡是大陸西部的上海,」在重慶造台北城的旭陽集團執行董事林志亮說,重慶2009年每人國民所得已達9,000美元,接近上海2007年水準,且重慶人口密集,整體消費力完全不遜於台北。事實上,包括曼都、天仁茗茶、寶島眼鏡、鼎泰豐、德安百貨、美麗信飯店等業者也都計畫進駐重慶。

【2013/01/27 經濟日報】



成渝房市 城鎮化商機引爆

 

 

去年大陸實施打房政策,壓抑房價,不少城市都受到衝擊,但重慶與成都的房地產市場依然維持平穩發展。
(新華社)

大陸推動城鎮化將帶動房地產新商機,而9個「1.5線城市」(指界於一線大城市而二線城市之間)更被視為蘊含機會,其中,西部的成渝兩地因城鎮化比例相對較低,更被視為頗最具發展潛力。

仲量聯合日前在「中國新興城市50強」研究報告中指出,大陸的1.5線城市共有9個,分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、瀋陽、蘇州、天津、武漢。

旭陽國際地產執行董事林志亮說,城鎮化強調的是城鄉一體、產城互動,對有足夠消費力,但還沒過度發展的城市將是一大利多。換言之,所謂的1.5線城市的發展前景將被看好,而在9個1.5線城市中,以重慶、成都的城鎮化率較低,也就是說,機會就在這兩個城市中。

去年大陸實施打房政策,壓抑房價,不少先前房價泡沫化狀況明顯的城市,如鄂爾多斯、溫州等都因此受到不小的衝擊,但重慶與成都的房地產市場依然維持平穩發展。和成企業第三代接班人、和成 (中國)董事長就曾透露,他頗看好成渝兩地的發展。

而近期有不少台灣業者想到成渝兩地發展房地產,卻苦無在地經驗與規劃能力,因此紛紛找上已在當地扎根的房地產業者合作,旭陽地產就是其一。

由於在成渝兩地的業務蓬勃發展,旭陽地產近期還宣布回台大舉招募人才。根據旭陽提供的資料,此波徵才包括35位中高階經理人與15位儲備幹部,所需人才涵蓋建築、設計、財務、金融等類別。

對於此次大舉回台招募人才,林志亮說,去年底在成都市連續取得兩個地塊,預計興建住商綜合建案。

旭陽在重慶茶園新區還有塊20畝的土地,預計興建廣達18萬平方公尺(約5.45萬坪)的高級住宅區,單今年在成都、重慶就至少有3到4個開發案要進行。

換言之,旭陽今年至少要再成立3到4家項目公司,「缺人缺的荒」,而且缺的是高階經理人。林志亮認為,城鎮化要有配套的服務業及相關產業帶動,這就要求房企具備更專業的城市綜合開發的能力。因此,開發商不再僅是地產運營商,還要成為產業鏈整合的價值創造者,其中人才將是致勝關鍵。林志亮表示,台灣人才的優勢在於良好的工作態度及正確的價值觀,而且專業度也佳。然而近年來,台灣房地產市場低迷,不少優秀人才因此失去一展所長舞台,相當可惜。

【2013/01/27 經濟日報】



全文網址: 成渝房市 城鎮化商機引爆 | 兩岸經貿 | 兩岸台商 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI3/7663753.shtml#ixzz2J8rmcjpU 
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台商第3波西進專題(1)(中央社記者馮昭成都9日電)老台商的第3波遷徙和第3波西進的新台商,在中國大陸「西部大開發」政策牽引下,愈來愈多台資企業落腳大陸西部城市。

台商西進大陸從1980年代末開始。

第1波遷徙高峰是從台灣出走到大陸,約在1992年至1995年間,以紡織、製鞋、玩具等傳統製造業為主,首先相中廣東、福建等沿海經濟特區,其中以港澳為進出門戶的珠江三角洲最密集。

從1990年代中期跨越21世紀,台資轉向長江三角洲布局,台灣前100大企業有超過60家在長三角投資,形成以電子資訊製造業為主的第2波投資高峰。

大陸於2008年實施「勞動合同法」,掀起老台商的第3波遷徙,北移或西遷至工資相對較低的二、三線城市。

另一方面,隨「兩岸經濟合作架構協議 (ECFA)」簽署和大陸從「世界工廠」轉為「世界市場」,又吸引第3波新進台商,以及既有台商的擴大布局。

相對於工資因素不得不「西遷北移」的台商,新台商和擴大布局的台商有較多從事服務業,他們看的是「2020年國內生產總值 (GDP)和城鄉居民人均收入比2010年翻一番」的市場消費潛力。

根據四川省政府統計,台商累計投資總額今年可望突破100億美元,是排名港資和維京群島之後的第3大外資。

外資在四川的投資大多以省會成都市為中心,向四周輻射。中央社記者前往成都,實地探訪台資和日資企業眼中的成都。1011209

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台商第3波西進專題(2)(中央社記者馮昭成都 9日電)即將在2014年開幕的新光三越百貨成都店正興建主體,朝向中國大陸最大單體百貨 (單店總建築面積最大)的目標邁進。

新光三越是第4家進入成都的台資百貨公司,前3家太平洋百貨、遠東百貨和群光百貨 (藍天電腦投資)都選址成都春熙路商圈,唯新光三越例外。

成都的春熙路商圈相當北京的王府井、上海的徐匯區和台北的信義計畫區。環繞春熙路的本土和外資百貨公司超過10家,為成都百貨業一級戰區。

新光三越成都店落腳點不在春熙路,也不在傳統的內環市中心,而是新劃入成都市的溫江區,離成都市中心約10公里。若對比大台北,差不多是新北市五股區到台北市西門町的距離。

四川省政府台灣事務辦公室經濟處處長孫樹學表示,新光三越在成都看了很多地方,都沒中意的,直到看了溫江。

孫樹學說,新光三越要找大面積土地,興建大陸最大的賣場。溫江土地夠大,且溫江在成都人傳統認為具「上風上水」天然地理優勢的西邊,吸引眾多外地人在當地購屋,法商家樂福大賣場和日資百貨伊藤洋華堂也將進駐。

成都新光三越占地32.3萬平方公尺 (約10萬坪),成都新光三越百貨公司董事長鄭瑞銘形容,相當於把新光三越信義計畫區4個館都搬過來。

鄭瑞銘指出,興建中的成都地鐵4號線預計2014年通車,經過新光三越成都店門口,屆時市區到溫江只要半小時。除了希望吸引市區民眾出城,新光三越還看中溫江及周邊郫縣、崇州、新津、雙流等周邊縣區300萬至500萬人消費潛力。

鄭瑞銘說,成都人對台灣物產有很高好奇,台灣物產展是成都新光三越未來一定會籌劃的項目,85度C等台灣餐飲也是招商對象。

站在成都新光三越工地現場,看著隔壁仍是一片雜草的公園預定地,鄭瑞銘說,30多年前的台北市信義計畫區也是一片稻田。落腳於此,他有熟悉的感覺,「一點也不覺得怪」。1011209

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台商第3波西進專題(3)(中央社記者馮昭成都9日電)7-ELEVEN日本總部「伊藤洋華堂」15年前踏進中國大陸百貨市場,第1站不是北京,不是上海,而是成都。

在2000年大陸國務院發布「西部大開發」政策措施前,伊藤洋華堂就進入成都市場。

不過,成都伊藤洋華堂董事、財務本部長伊藤啟二回憶當年,伊藤洋華堂和其他外資一樣,首先想的是北京。

伊藤啟二說,大陸店的第1位董事長本來是派到北京,沒想到成都報批手續比北京快,1997年11月成都1號店 (春熙店)開幕,董事長臨時從北京調到成都。

伊藤啟二表示,2003年以前,伊藤洋華堂在北京和成都的發展情況類似。成都1號店開業第1年只達到營業目標的一半;成都2號店 (雙楠店)2003 年開業前招商不被看好,廠商紛紛要求伊藤洋華堂提供優惠,才願意進駐。

2號店的開幕卻是大轉變。伊藤啟二表示,1號店雖然在最核心的春熙路,但土地有限,賣場即使擴充後也僅1.7萬平方公尺 (約5200坪);2號店遠在二環路,位置不如1號店,但營業面積比1號店大1倍,吸引周邊社區民眾,業績快速上升。

當2007年3號店開幕時,不僅廠商爭取進駐,建商也願意為伊藤洋華堂量身打造賣場,以提高建案價值。如今成都店是「價值」訴求,北京店是「價格」訴求,成都店的定位比北京店高。

即將進駐的成都新光三越百貨董事長鄭瑞銘表示,大陸消費現況「沒分北上廣 (北京、上海、廣州)」,西部有些城市的消費比北上廣還貴,成都不僅是西部大城市,成都人還有敢消費、愛消費的特性。

台商對成都人的印象,賺1塊錢,至少花掉8毛錢。

成都人看成都人,就算辦公室就在家隔壁,也要買輛車風光風光。大陸公安部交管局統計,截至今年上半年,大陸有5個城市汽車保有量逾200萬輛,成都是其中1個。

伊藤啟二的觀察,四川是天府之國,地大物博,自古不因吃而發愁,造就四川人不會擔心未來的性格。

從重慶到成都投資的台商湯鎮豪比較兩地差異,重慶雖然升格直轄市,但周圍是農村,部分農村近幾年才富起來;成都長年是省會,加上周圍城鎮向來富裕,成都消費力向來比重慶強。

要如何形容成都,伊藤啟二說,成都是一個消費的城市,一個不會刻意存錢的城市,是一個機會很大的地方。1011209

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台商第3波西進專題(4)(中央社記者馮昭成都9日電)不用等假日,平日走進成都春熙路,甚至遠在二環路的伊藤洋華堂雙楠店,百貨公司裡逛街的人沒少過。成都人愛消費、敢消費是商機,但新進者難度已高。

日資百貨公司成都伊藤洋華堂財務本部長伊藤啟二表示,伊藤洋華堂在成都15年,從1號店到2號店花了6年;從3號店到預計明年在溫江區開業的6號店,大約以每兩年1家店的速度擴展。

原本伊藤洋華堂計畫再以1年1家店加速度展店,7號店已經選址。但接受記者訪問時,伊藤啟二說,是否要1年1店,「要再思考」。

什麼原因讓加滿油的伊藤洋華堂又鬆開油門?伊藤啟二表示,中國大陸發展速度快,全國經濟成長率超過10%,成都經濟成長率曾高達15%至16%。伊藤洋華堂自2003年後,每年業績成長高達15%至20%,如今2號店的業績是2003年開幕時的4倍。

不過,他說,成都經濟成長率回落至13%,經濟有減速跡象。

另一方面,伊藤啟二指出,百貨零售業不見得開愈多愈好。去年開始,成都消費需求沒有明顯增長,消費者雖然想買,但似乎又「自我管理」消費慾望。

他認為,很多外資看好成都,商場愈來愈多,競爭激烈,可能是消費者購買下降的原因之一。

釣魚台事件的衝擊,則是日資企業不願觸碰的敏感問題。

從重慶到成都,選在伊藤洋華堂設立成都第1個據點的台商湯鎮豪觀察,釣魚台事件後,雙楠店的人潮明顯減少。反日遊行最激烈時,有民眾提著伊藤的提袋出門,竟被遊行者攻擊,這可能讓伊藤的高層嚇到了。

湯鎮豪從20年前開始到重慶投資,一路看著大陸內陸市場變化。對於期盼西進大陸服務業的第3波新台商,他提醒「單打獨鬥很辛苦」。

湯鎮豪表示,大陸開店租金成本高,即使跳過「北上廣 (北京、上海、廣州)」,直接到大陸二線城市,已很難像早期台商一樣,靠自己就能開個有規模的店。最好有集團資金和行銷企劃支持,而且要有點知名度,否則就算想進百貨公司或商場設櫃,還不見得能進去。

雖然經歷2008年四川大地震,樂觀的成都人讓成都復甦的速度超乎想像,但這個充滿商機的城市,如今是高度競爭的都市,加上大陸經濟面臨調整,難以再維持高速經濟成長。

大陸西部市場看似一片藍海,但此時西進,需要結合更多力量、更有策略,第3波台商難度更高。1011209

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