〔記者徐義平、廖千瑩／台北報導〕國泰人壽昨公告以一一一．六四億元出售台北市敦南誠品大樓六成三產權，獲利近十六億元，買家是國壽董事長蔡宏圖弟弟蔡鎮宇旗下的寶豐隆；寶豐隆能以三成七產權「小併大」，商仲業研判，應是為了避開壽險業相關限制，由蔡鎮宇主導開發這塊國泰蔡家的「起家厝」。
不到兩年時間，寶豐隆砸約兩百億元吃下整棟敦南誠品大樓，被喻為近十年最大手筆的商用不動產整合案。
外界好奇，為何不是由持有產權較高的國壽出面整合？第一太平戴維斯總經理高銘頂研判，國壽屬於公開發行公司，加上金管會對於壽險業者的諸多投資限制，若由國壽吃下整棟產權，不見得對後續開發或規劃有利，因此選擇獲利了結；他推測，該塊地可興建住宅，未來不排除有興建豪宅的可能。
國壽副總林昭廷證實，敦南大樓因與寶豐隆共同持有，原想都更提升價值，但雙方對都更後的產品定位無法取得共識，且國壽因卡在保險業不動產最低收益率二．七八五％限制，無法向寶豐隆買下產權；況且，耗在那邊也不是辦法，在董事長蔡宏圖同意下，乾脆賣給寶豐隆。
國泰蔡家起家厝
敦南大樓位於敦南商圈，總基地達一三○○多坪，是國泰蔡家的「起家厝」，之後轉手給新光人壽。二○一一年九月，新壽以ＲＥＡＴ（不動產資產信託）辦理標售，最後由國壽以九十六億元取得六成三產權；相隔一年半，新壽標售持有剩下的三成七產權，因正值金管會管制壽險業買樓，由寶豐隆以八十八億元取得。
對此交易，金管會表示，因蔡鎮宇已全數出脫國壽股權，非保險法定義的利害關係人，且國壽經董事會重度決議後，可洽特定人議價出售。
2013/02/26
該大樓經2次標售 寫下商辦交易額最高紀錄
【聯合報／記者薛翔之、何醒邦／台北報導】
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新光人壽昨天標售台北市敦化南路上的新光敦南大樓部分樓層（包括敦南誠品），底價86.2億元，由以國泰金控董事長的弟弟蔡鎮宇為代表的寶豐隆興業以88億元得標，溢價率為2.1%，換算每坪單價值156萬元。
商仲業者指出，該棟大樓歷經2次標售以後，國泰金董事長蔡宏圖和弟弟蔡鎮宇（寶豐隆大股東）先後取得整棟大樓的部分產權，合計總交易金額達184億元，是北市歷年來商辦大樓交易總金額最高的一棟。
新壽表示，敦南大樓是早期取得的資產，這次出售是為活化資產，預估可挹注獲利達76億，可望在今年第一季入帳。
敦南大樓為地上12層、地下5層的商辦大樓，屋齡28年，這次標售B3 到2樓和12樓。其中，1樓和2樓最有價值；目前敦南誠品商場進駐該棟1、2樓及地下1至3樓，租期到2020年；新光銀行則租用1樓租約至2016年，3至11樓為辦公使用，地下4、5樓為停車場。
永慶資產管理協理黃增福指出，這次受邀參加投標者兩年前曾參與新光敦南REA標售案，包括國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發，及寶豐隆興業。
黃增福表示，敦南大樓坐落敦南辦公商圈及東區熱鬧店面，商業價值極高，加上未來都更潛力大，由於這棟大樓的起造人為「國泰信託」，被視為是國泰家族的「起家厝」；昨天標出後，也為蛇年的商用不動產市場開出第一砲。
全球資產管理經理王維宏指出，受限於「金八條」限制，壽險公司無法進場投標。他說，金八條上路以來，北市共有4筆大宗的商用不動產交易案，合計交易超過150億元，主要買方以開發商、外資與投資公司為主，壽險公司礙於規範已沉寂1季。
敦南大樓 蔡鎮宇88億得標
兩次標售 蔡家人共砸184億
重回懷抱
【林巧雁、黃國棟╱台北報導】國泰金（2882）董事長蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇雖在2010年分家，但2兄弟對買回蔡家起家厝「有志一同」，蔡鎮宇投資的寶豐隆興業，昨以總價88億元買下新光敦南大樓的1~2、12、地下室B1~B3等6層樓，溢價2.1%。新光敦南大樓整棟交易價值184億元，堪稱台北市最貴大樓。而這棟起家厝，總算又全部重回蔡家人手中。
台北市商辦大樓前十大交易案
據永慶房屋提供資料，此次敦南大樓標售每坪1666.7萬元，創下台北市商辦第2高，僅次於太子敦南大樓每坪1685.8萬元。
該商辦大樓是新壽在26年前，因霖園蔡家爆發十信案後，以25億元買下，2005年又以該大樓第3~11樓、B3~B4等樓層為標的，發行不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，REAT），該檔REAT因在2011年到期，須進行清算、標售。
26年前以25億買下
2011年公開標售時，新壽也計劃買回，但國壽以高於底價68%、總價96億元標下63%產權。而此次新壽基於活化旗下不動產，決議再公開標售該大樓1~2、第12及B1~B3等6層樓，再度引發外界搶標。
此次標售的6個樓層底標為86.2億元，最後由蔡鎮宇的寶豐隆以88億元高價得標。
新光金副總經理徐順鋆說，對照當時取得成本，此次標售金額將可挹注新壽獲利76.2億元，預計今年第1季之前就能入帳。徐順鋆也說，此次賣出大樓因1~2樓的價值更高，獲利比上次更好。
國壽是在2011年以96億元高價標得第3~11、B4~B5等樓層，讓新壽獲利高達71億元，如今，新壽再賣掉其他的6個樓層，貢獻76.2億元，總計賣掉新光誠品大樓，讓新壽吃下147.2億元的大補丸。
挹注新壽獲利147億
新壽標售敦南金融大樓37%所有權，標售樓層為B3至B1樓、1樓、2樓及12樓，底價86.2億元，僅私下邀約國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。最後開標結果，由寶豐隆以總價88億元標得，溢價率為2.1%。
永慶資產管理協理黃增福指出，新光敦南大樓歷經2次標售後，由蔡宏圖與蔡鎮宇先後取得整棟大樓的完整產權，合計金額184億元，已是北市歷年來商辦大樓交易金額最高的一棟。
國壽副總林昭廷表示，此案投報率因不符合金管會2.875%的規定，因此國壽無法參與標售。
據了解，目前金管會對壽險公司買商辦大樓的禁令尚未鬆綁，而壽險公司也訂於今日舉行理監事會議，將討論不動產自律規範，預計通過後送交金管會，預計最快今年3月壽險公司買商辦的禁令可望解除。
兄弟齊心 買回兒時回憶
【林巧雁╱台北報導】新壽昨標售的敦南誠品大樓，是國泰集團蔡宏圖家族的「起家厝」，1986年因十信案被拍賣，由新光人壽以25億元取得，如今由國泰集團創人蔡萬霖的兒子蔡宏圖、蔡鎮宇陸續買回被蔡家視為「傳家寶」大樓，總算替蔡家爭了一口氣，不會讓蔡家祖先感到遺憾。
財力雄厚的蔡家，第1代4兄弟蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才（富邦集團總裁）及蔡萬德，曾一起在現址敦南誠品1400坪土地上，興建4棟小洋房。而第2代包括蔡辰男、蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠等堂兄弟，都是在這裡長大，對這塊土地都充滿兒時回憶。
尤其對蔡宏圖及蔡鎮宇兄弟來說，位於仁愛路圓環附近「新光敦南大樓」舊址，更有難忘的兒時回憶。據了解，他們的父親蔡萬霖，曾在頂樓設置大型橡皮游泳池，讓他們從小就能在家中學游泳，享受頂樓露天陽光。
蔡鎮宇出手解套
自從與哥哥蔡宏圖分家拿回股權換現金後，蔡鎮宇身價暴漲，致力於他專長的不動產投資，而國泰金集團今年受限金管會規定壽險業者不得買商辦的禁令，無法買回蔡家的發跡福地，改由蔡鎮宇出手標下，成為蔡家感謝的救星。
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搶獵地，不計成本? 金管會震怒
- 2012-10-31 01:12
- 工商時報
- 【記者彭禎伶／台北報導】
壽險業湧現年底不動產投資潮，引發金管會「震怒」。據了解，金管會8月底祭出新的不動產投資報酬率2.125％後，壽險業反而加速投資不動產逾300億元，且近期更出現多筆買素地、買道路用地、出價不符合2.125％的投資案，令金管會主委陳裕璋極度不悅，下令徹查。
保險局昨（30）日即要求相關壽險公司說明投資案評價、出價決策、未來投資報酬率預估，官員也表示，2年即時運用並有最低報酬率2.125％，是「逐月」檢視，且2年內未即時運用，可以申請延長，但保險局「不一定核准」。
金管會不樂見房價或土地價格被炒高，因此先後祭出相關措施，去年初即祭出投資素地必須帶有建照、6個月內要進行開發，或是9個月內要申請建照，同時訂出最低收益率1.875％。
但從去年到今年，壽險業仍是積極投資不動產，甚至有幅度擴大趨勢，8月保險局再度祭出新措施，提高最低收益率到2.125％。
由於公文是8月24日生效，國泰人壽8月23日以72.56億元，搶下三商宏遠大樓，原是以1.875％作為出價依據，隨即被保險局要求拉高到2.125％，國壽也承諾會立即調整租金。
但之後各壽險公司的多筆不動產投資，不是仍在興建中的商辦、就是買素地要蓋商場，短期內都沒有收益率，29日新光人壽以39.29億元搶下大亞百貨一樓及5筆道路用地，也是要調整租約，可達到2.5％的租金收益率。
據了解，昨天陳裕璋對壽險業大舉買不動產，但收益率卻是2年後，或是一年內調整租約，出價不是以2.125％為依據，要求保險局立即調查，遏止這種出高價買不動產的行為。
金管會官員表示，目前各壽險公司投資不動產，保險局將會「逐案檢視」，而且每筆不動產投資都會要求公司說明清楚，此外，公司承諾的租金收益率以及報酬率都必須「逐月」檢視，若不符合規定，不只是罰錢而已，金管會將祭出必要處分，不排除限期賣出、限制一段時間不得再買不動產。
2012/08/24
國泰人壽昨（23）日標下三商美邦宏遠大樓，因預估收益率低於2%，引起金管會關切。金管會尚未公告收益率的新規定，依法此案仍可適用舊規定，但金管會昨天仍要求國壽收益率須達新標準2.125%。
據了解，在金管會向國壽表達關切後，國壽方面也了解未來須以提高租金等方式，拉高收益率，以符合金管會的「要求」。金管會本周一業務會報通過保險業投資不動產即時利用處理原則修正草案，收益率標準將增加1碼（0.25個百分點），且不追溯既往；因修正案公告需要文書作業時間，到昨天為止尚未發文公告。
金管會保險局代局長曾玉瓊表示，公文發布可能要等到下周。她強調，這項法令的修正都依一般正常程序，並不是為了任何特定個案。
昨天國壽得標價格推估，收益率不到2%，低於金管會修正後的新標準2.125%。雖然新規定尚未發布，依法此案仍可適用修正前的規定，但金管會昨晚向國壽表達關切。
2012/08/24
【經濟日報／記者陳怡慈、黃啟菱、陳美玲／台北報導】
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國泰人壽昨（23）日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓，創今年商辦大樓成交最高金額，溢價23.4%，拆算2樓以上每坪133.8萬元，刷新路段新高。全案投報率近2%，趕在金管會新制上路前，國壽積極搶標，激勵後續商用不動產市況。
此樓開標前有超過10組人領標，最後有富邦、新光、中國人壽等4家壽險出手，頗為熱絡。國壽高價搶下，還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄，一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣，也顯見兩岸投保協議簽下後，商辦市況看俏。
金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%，雖還沒實施，但國壽強調，將即刻與主要租客議約，調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主，因是單一產權，長線也可改裝成其他用途，甚至都更改建。
受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，此樓位於台北市信義路上、近安和路口，屬精華路段，而且100%滿租，租客包括吉品海鮮等，原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。
同時，鄰近未來捷運信義線通化站出口，2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升，進而推升投報率。
這棟樓基地面積532坪，地上12層、地下4層，總建坪6,054 坪，含147個車位，拆算1樓每坪368萬元，2樓以上每坪133.8萬元，不但創信義路新高，也僅次於信義計畫區的統一國際大樓、敦化北路的台北金融中心與敦化南路的新光敦南大樓，且前3棟樓創紀錄時都只是部分樓層標售，三商美邦宏遠大樓則是整棟交易。
此樓由三商美邦人壽與宏遠證券各自持份55%與45%；三商美邦處分利益約21億元，可貢獻每股稅前盈餘1.86元，宏遠證券也淨賺20.35億元。
房仲業者分析，國壽昨日出高價，未來也可能將大樓改裝成旅館、坐月子中心等，畢竟國泰集團對這2大領域都有意布局，也可有效提升租金；大樓屋齡才14年，長線來看也有都更改建潛力。
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全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 國壽買宏遠大樓 商辦新高價http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=271441#ixzz24R14TRKm
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依據中央法規標準法第五條規定，有關人民權利、義務之限制者，均應以 「法律」定之，此為法律保留原則。 金管會提高對壽險業的限制，亦即將壽險業投資報酬率調高一碼，從原來 的百分之1.875，調高為百分之2.125，當然是增加「法律所無之限制」。 不僅如此，連原有的設限，也法律所無嘛！所謂法律，當然是由立法院訂 出來的、、金管會閉門造車的一些什麼辦法、規定，通通不是喔！ 同時，為防止行政官員擴權、惡搞，中央法規標準法第6條也明訂：「應 以法律規定之事項，不得以命令定之。」 今天到底哪裡有問題？答案不很清楚了嗎？自編自導自演，有如太上皇、 、、「官」哪！ 在記者張舒婷的某篇報導：「財政部長，飛機已在滑行，證所稅不停徵！ 」網友莊某的評論：「我們用手吃飯，你們用嘴吃飯。廠商想在台投資，卻 又被以環保等各種理由反對，無法設廠、、」與金管會的作法，如出一轍。 壽險買不動產，這是它們的拿手好戲，既可讓促進經濟活絡，又可保值增 值，有何不妥？買運動債、高價的股票，反而可行，問題何在？ 就我所知，附近公寓的房價，約30坪是1400萬元左右。出租，則是每月二 萬元。換算下來，不動產的投資報酬率，約在百分之0.17左右。原來訂的， 百分之1.875還算合理，新修訂出來的2.125，則屬稍有偏高、、 不然，壽險業者幹嘛「搶獵地」啊？這點，用膝蓋想也知道啦！ 金管會所憑的依據是什麼？法律嗎？在新聞中，是看不出來，既然沒有「 法律」依據，為何還敢大聲哪！ 就算，屬中央法規標準法第7條，有法律授權的法規命令。締訂法規命令 之前，也不應昧於事實，甚至，與其他政府機關相互牴觸嘛！ 怎麼說？在油電雙漲之後，政府部門，不是一再宣稱說，物價「只漲了 百分之一不到」嗎？ 這下可好，眼下，金管會一口氣，整整調漲了百分之13.3。顯示政府部 門，各幹各的，令出多門，不免彼此矛盾、、官員，都沒看報紙嗎？ 最後，我要講的，是行政程序法第4條明訂：「行政行為，應受法律及 一般法律原則之拘束。」 以是，縱然金管會的規定，有千般的理由，及堅強的法據。但是，既 然，是項規定是在今年8月24日公布。該規定的生效日是在「自公布日起 算的第三日」，也就是8月26日。這點，中央法規標準法第13條也有明定 。那麼，國泰人壽在8月23日搶下三商宏遠大樓，有何不可啊？ 不管是法律一般原則中的「法律不溯及既往原則」與中央法規準法第 18條的「從新從優原則」，哪有金管會說三道四或論罰的餘地呢？ 在10月31日記者彭禎玲所寫的報導中，本案「隨即被保險局要求拉高 至百分之2.125」等情。 有沒搞錯？在「史上最好的政府」官員眼裡、、還有「王法」嗎？
金管會官員，對於壽險業將資金購買不動產，祭出所謂的「投資報酬率不得 低於百分之1.875」以為限制。並於物價並無顯著上漲的情況下，突發性的調 高為百分之2.125，不免引發爭議。 何以說「物價並無顯著上漲？」這也是政府官員說的嘛！而且，還說只上漲百分之零點一，不是嗎？這下子，壽險業，對政府官員的話，還能信嗎？ 另外，既然法無明定「投資報酬率」就是「租金」。那麼，為何金管會官員 一口咬定，就是這麼計算的？壽險業者，居然也信之不疑哪！ 就我個人的知識經驗，台北市的房子，大約是9年上漲一倍。從而，過去房 價的上漲幅度、、當然也可換算為「未實現的投資報酬率」嘛！ 租金，所換算的報酬率，只是「已實現的投資報酬率」。兩者加總，超過金管會所祭出的百分之0.2125，不就完全合乎規定囉！ 不然，光是用租金去計算，也是昧於事實，乃屬駝鳥或稱呆頭鵝一隻啦！ 最近，為四大基金即將破產，政府部門焦頭爛額，不得不找替死鬼，砍掉退 休軍公教人員的節慰問金！、、冤枉啊！ 這些後浪們，表現得如此差勁，連累前浪我！要砍，應砍這些十事九不成， ，又無能力解決問題的現任官員的年終獎金嘛！ 什麼？大聲一點！你是說，「基於會計學的穩健原則，未實現的投資報酬 率，無法採計」真是笨啊！罵你豬腦袋，侮辱到豬了啦！ 買賣雙方，締立一種「補貼契約」，不就成了！例如：若買方與承租戶僅 商訂之租金，未達金管所訂的會最低投資報酬率，差價由賣方補貼，即可。 反正，羊毛出在羊身上，價金隱含此項「補貼」就是。對於「笨過來」的 規定，「笨回去」，不就成了！ 兵來將擋，水來土掩、、應付這種門檻，何難之有啊？ 又，前一則的第八段「換算下來，不動產的投資報酬率，約在百分之1.7 在右」，誤繕為「百分之0.17左右」，併此說明。
補充：上一則，第五段「百分之2.125」，誤打為「百分之0.2125」。
如果政府部門，有心將「總稅收」，這塊大餅做大，將金管會的做法，從心態上，改為「金輔會」，那有倒有個點子，為壽險業開創一個很大的商機： 這個具體做法，就是將「不動產證券化」與「保險」兩者結合。例如：某壽險業買了一棟現值一百億的大樓，並與現有承租戶成立租約（或是舊約的繼續，買賣不破租賃）。 然後，就這個標的現值，成立一個特約專案，以承租契約的不動產投資報酬率為基準，推出一個「高滿期保證收益年金險」。 過去，壽險業推出的此種保險契約，通常是以外幣（美元或澳元）為主，投資報酬率，通常是以百分百的淨保險費（這點，是有玄機！不一定是原投保的金額，有可能是變動後的結果、、也許，期滿後發現大為縮水了！）加上三、四成的保證收益。換算後，約為年金百之四到六之間。 因為外幣的匯率時有變動，縱然壽險業已盡其善良管理人的注意義務不無風險！與其盯住外幣的變動、、不如將要保人的所繳的保險費，用於購買不動產較無風險。 對要保人而言，等於集資買到一個由保險公司經營的不動產，通常是著名的 大樓，間接算是對大樓的持分。至於，保費計算、利益如何分配？那得精算。 台北市的房子，過去的經驗，大約每年上漲一倍。既能保值，又可增值，可說是上算的投資。再怎麼比，也比上開以投資外幣為標的「年金險」較有保障。 若能將法令鬆綁，如是可行的話，將來是「大家有錢賺」。買保險，跟本就用不著「溝夾」（人情攻勢），客戶會自已捧錢上門。 也沒有急著解約，或是認為「解約，是一種損失」的人，只是機會成本啦！ 金管會官員，會將壽險業將資金投入不動產，限制其投資報酬率的高低。甚 至，採較高的標準。衡情，是為保護壽險業股東的權益。 但是，從外國資金紛紛退出國內保險業，表示這些國外的大股東們，對金管 會的行政作為，並不領情嘛！ 甚至，金管會可能的想法是「打壓房價」、、 一個開徵證所稅、二代健保的政府，表示缺錢用嘛！但又儘做些，將壽險業提高資金運用門檻的事，這不是互相矛盾的事嗎？ 其實，壽險業買商業大樓，跟民間的房價高低（指一般性的住宅）並無絕對 關連，甚至，可說是毫不相關！ 怎麼說？過去我國對日本的蘋果，採限制進口的政策，主要是在保護梨山果農的利益。 真是荒唐！住高坪數，動輒億元以上毫宅的人，普通公寓的漲跌，與他何干 啊？同理，愛吃日本蘋果的人，就算政府層層管制，也照吃不誤嘛！ 來源呢？不就是走私與旅客攜入嗎？真正有錢人，是不會吃梨山蘋果的啦！ 那麼，壽險業者買商業大樓，應該鼓勵支持，促進經濟的活絡才是！ 有沒有「一語驚醒夢中人」呢？金管會的「後浪們」，就看著辦囉！
現在法規不能把保險和不動產證券化做連結嗎？
補充：倒數第三段，將「豪宅」，打成了「毫宅」。不好意思！
回覆版主： 我不知道現行法規能不能把「保險」和「不動產證券化」做連結。 保險法，是沒看過這種規定。實務上的相關法規，我沒有看。但若 是有的話，商機無限。壽險業的股價、、何至如此啊？ 今天，我又看到一則新聞，「現有法令，限制壽險業投資素地需在 六個月官取得建照，九個月內開發。」又是一個違反「法律保留原則 」的法規。 不久前，我還看到一則新聞，某壽險業買大樓，因該案有部分是既 成道路用地，又被金管會「打叉叉」。 真是的！就算我們「買瘦肉，帶點肥肉」，又何妨啊？ 如此這般「金管」的結果，壽險業對要保人，應付自如。但所拿到 的資金，其運用又處處受限，想賺大錢、、難喔！ 這是一個很怪的國度，政府既缺錢，又對金融業者限制這個、那個 。但壽險業者，又習以為常，不敢據理力爭。唉！