海外投資置業五大問題需注意

土地所有權

據了解，國外購房與國內購房間的最大區別是在土地所有權問題上。在我國，土地只能轉讓使用權，而所有權歸國家所有，使用權最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產都為個人永久產權，基本無年限限制，也有極個別地區的房地有產權年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業僅擁有有產權年限的土地租賃權，在泰國的房產土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。

因此，投資海外房產時，房產的質量好壞也許並不是最重要的，房產所占土地的升值前景和投資價值才是更關鍵的問題。

房價走勢

在購置海外房產前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解，只有選擇處於上升期的房產才會獲得理想的回報。在投資海外房產前，當然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現象，投資者一定要提前做好準備工作，要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況作一次全面的了解。

據介紹，投資吉隆坡房產來說，它是馬來西亞的首都，整個馬來西亞有30%人口是華裔，會說普通話、廣州（樓盤）話、福建話的內地人都可以在吉隆坡正常生活，與國內文化差異不大，並且馬來西亞的物價和消費水平普遍低於國內一、二線城市。此外，當地購房總稅收大概為總房款的2%，而吉隆坡的房價長速基本為每年同比增長5%，如果您將所購置房產作為出租投資，出租市場的價格長速也大致為6%到7%，可以說收益非常可觀。

另外投資者還需了解當地的市場現在是處於怎樣的周期，按照內地的房產投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有著自己的周期性，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，也是很關鍵的問題。

海外投資置業五大問題需注意

匯率風險

這是目前多數海外置業者最看重的問題。房產貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。

管理費用

許多國家在房產管理方面有嚴格的規定，比如澳大利亞墨爾本市規定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業主自行清理，如超時未作清理，則由市政部門代勞，但業主要支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，就會給自己招來更大的麻煩，甚至會影響到個人的信用記錄。

稅費

海外置業者投資前必須要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。

當然，也有部分地區是沒有稅收或者稅收極低的，比如此次房交會展示的開曼群島就是世界的“避稅天堂”之一，當地的各項稅收都遠低於其他國家或地區，甚至有些稅收幾乎為零，比如當地無房產稅、無資本利得稅，在房地產投資方面，租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。

此外，出售房產時也會產生相關稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45%來征收，因此建議投資者要學會合理避稅。比如在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

業內人士提醒海外置業者，一定要在充分調查和考量之后再作投資，特別要注意開發商的品牌和實力、房產的地理位置、項目配套程度以及當地文化背景等各方面因素。在購房過程中，最好聘請專業的中介機構和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請專業機構和人士可以增強交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心里準備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業也都是投資者需要仔細考慮並詳細了解的問題。

最後，政治風險也是需要海外置業者充分注意的：兩國關係如何，該國對華政策怎樣，這些都是置業前必須摸清的家底。

 

(中國新聞網)

 
 
日本購屋 但…萬萬稅+維修費高

2013/03/16

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】

赴日本購屋、買樓似成投資新顯學，但別忽視許多潛藏成本。據日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%，新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出，是匯率成本考量外，需另計的額外成本。

25年以上老屋 恐貸不到款

銀行也提醒，日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。

日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，2010年公司成立之初，台灣民眾赴日投資或自住比重約各半。近來投資客明顯增加至七成、自住者不到三成。若民眾購買中古屋，不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費；買新成屋則比照房屋代銷，免收手續費。

新成屋 投報率約5%

李芊億指出，選擇自用者，多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊考量。至於投資戶，大多以出租為主，考量租金的穩定，一般會建議購買屋齡在15年以下、離都市中心近、捷運便利地區，以中古屋投報率來看，平均可達6%-8%，買新成屋本金較高，投報率較低約5%。

至於日本購屋的稅負和台灣差不多，一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵，若虧錢、打平，則免課所得稅。另外，投資客進出日本居住時間若一年不到180天者，免徵住民稅。

在日本開業多年的台銀、兆豐銀行東京分行主管表示，日本經濟近20年來的低迷，日本的不動產價格更是跌多漲少，若與30年前日本第一時代的高房價相比，日本目前的房價平均下跌了四成左右，套牢族比比皆是，造成日本當地民眾不再熱衷買房。目前日本民眾的自有住宅比重僅約六成，遠低於台灣自有住宅比重高達八成五，日本人租屋比購屋意願高，但因日本的露台、雨遮等公設不列入坪數，需有人管理，管理費和日後的維修費用也都需列入考量。

另外，日本是地震頻繁國家，尤其日本311地震後，日本政府正研議針對大型集合住宅耐震強度，擬自明年起進行強制性檢查，建築耐震度可能升高至七級以上，比1981年製訂的地震標準更高，投資人在選購購時，除了匯差、通膨的利差考量外，環境、日後管理維修費、稅賦、年限及房子結構、耐震度都需考慮。



日圓貶！ 投資客搶進日本買房

2013/03/16

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】
東京房價是否會隨著日幣貶值再現榮景，是不少有錢台灣人關心的投資新標的。 報系資料照

春節40組購屋團赴日

日本新首相安倍上台力推2%通膨目標，及日圓去年10月重貶至今逾18%，預期日本物價上漲、房價跟進看漲下，國人詢問購置日本房產的電話大增。信義房屋新宿店的電話量即爆增13倍，2月春假期間更有超過40組購屋團前往日本看屋，有人以5、6 億日圓買下大馬路的雙店面，也有3000萬日圓買下一房一廳一衛的房子，更有壽險業者砸下50億日圓購買日本商辦大樓，投資日屋似已蔚為新投資風潮。

壽險業搶購商辦大樓

日圓的急貶，日本房價相對去年便宜。以3000萬日圓的房屋為例，之前台幣買1日圓匯價約0.38元，現在匯價只要0.31元。換言之，同一房子去年買進要花台幣1140萬元，現今只要930萬元，約省200萬元台幣。匯差變化加上日本物價、房價看漲，吸引了不少台灣投資客爭相洽詢日本房市，壽險業也積極赴日本布局搶購商辦大樓。

台銀、兆豐銀行東京分行指出，近來台灣民眾打來詢問購屋事宜的電話，比往常多二、三倍。台灣民眾若想直接在日本投資或自住買房，可憑台灣財力證明和日本房屋向銀行抵押貸款，貸款期限最長可達25年、但也有財力雄厚者只借3-5年的短期周轉，自住、新屋貸款成數約六至七成，投資型、中古屋約五、六成，貸款年息約2.5%到3%。

近兩月說明會場場爆滿

信義房屋是台灣在日本少數設點的房仲業者。據業者指出，之前每個月安排二場日本投資說明會，每場約60人次，但2、3月以來每場都爆滿，連非假日也要加開投資說明會，且每場出席人次都超過120人次。每天接獲的詢問電話更爆增13倍，帶看民眾也多組團自行前來，光今年農曆九天春假期間，就有40多組台灣投資客專門赴日看屋買屋。

「日本信義不動產株式會社」是台灣信義房屋100%轉投資，位在新宿車站南方出口，2010年成立至今，業績直速飆升。去年一年光新宿這一個據點，獲利就成長了1.5倍。近期因看屋人潮和電話快速激增，已讓這個20人的東京據點忙得人仰馬翻，信義房屋計畫新增東京第二個據點，以因應愈來愈多的台灣赴日本買屋客。

 

 

--

Sway出街 國外購屋 小心房地「慘」

 

2012年12月04日

大家愛投資我擋不住，有幾個地方我必須提醒你，尤其是國外房地產，20年前曾有人買到沼澤或沙漠！最好是當地有朋友、懂當地語言，了解投資的小區歷史與發展，並且自己要懂當地的房地產所有規定。
好比最近廣告打的凶的馬來西亞跟日本房地產，你會講當地話？不會，那你怎知台灣的房仲不會騙你？我上了老半天的網，還沒搞懂馬來西亞的政經情勢與公正的房價資訊，連雙子星大樓的空置率都不好找；日本照片太美，看起來像都市其實在鄉下。業者講得有多好康，他自己賺就飽了，哪輪得到你？應該找個房仲不認識的律師來幫你確認一下，免得被坑殺後還感激對方。
Sway

文章標籤
全站熱搜
創作者介紹
創作者 喔…喔… 的頭像
喔…喔…

熱血流成河

喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(25) 人氣(9,535)