精實新聞 2013-02-05 19:26:15 記者 林詩茵 報導

過去在美國大規模實施QE、造成美元貶值、亞幣升值,建商一片樂觀,預期熱錢流向亞洲,台灣不動產一定受惠,房價看漲;如今,日幣帶頭貶值,亞洲貨幣競貶,台幣未來還被預期將貶破30元,建商也因此釋出貨幣貶、建材漲,房價一定會跟著漲的訊息。這樣說來,不管台幣升值貶值,台灣房價只有漲不會跌,是這樣嗎?

對房地產業者、或者股市投資人而言,台幣升值,資產股跟著水漲船高,是有道理的。主要是台幣升值將吸引海外資金進駐,熱錢充斥,房地產當然受惠。再者是,美元的走弱直接影響原物料的價格攀升,這將反應在終端市場上,並發生通膨,讓資產持有者願意將資金停留在不動產市場保值,因此升值可謂是房地產的利多,房價有可能跟著上漲。

從過去台灣房地產走勢來看,受明顯的例子就是台灣在民國7678年間,台幣從1美元兌40元台幣,升值至1美元兌換25、26元台幣,大量的游資因此回流台灣,讓房價連續翻漲,直到79年台幣回貶至30元,再搭配政策、經濟因素,才使房地產停止漲勢。而台幣貶值,在股票投資市場上較少人會看面看待資產股,主因過去台幣貶值,雖然有利出口業提升競爭力,像是電子廠商的毛利率、匯兌收益等都會是正面,只是過去台幣趨貶時,資金流出台灣,流回美元資產,通常也會造成房地產的下跌,甚至股市的下跌,對房地產而言並非利多。

不過,近期建商大老闆在看今(2013)年房市時,多半提出台幣貶,錢變薄,原物料也會跟漲,所以房地產還是保值首選,房價看漲。

房地產專家就直言,過去很少有人在台幣貶值時看漲房地產的,因為熱錢有流出的風險,熱錢是否繼續簇擁不動產,將是問號,所以台幣貶值時不是看好房地產的好時機。只是老實說,過去台灣房價下跌通常也不純粹是匯率的關係,而是供需失衡,價格上漲過速,或是有突發的事件造成信心危機,讓房價迅速崩跌。

而今年的台幣貶值趨勢中建商敢喊漲,應該和去年台灣房地產被嚴重打壓有關係。專家分析,台灣房地產去年遭受了極大的風暴,包括奢侈稅的壓抑,豪宅、第二屋限貸令,甚至實價登錄的上路,讓市場的游資不敢進入房地產,如今,建商看今年房市樂觀,因為歐美景氣復甦預期緩慢,熱錢不致於迅速流回美國,再者是台灣房價去年沒有被打趴,價格還小漲,所以今年沒有更壞的政策、消息面下,房市當然可以樂觀。

從建商的心態來看,過去3年大家都說建商滿手資金,在經過1、2年穩定獲利下,現在多數建商的口袋又更深了,建商買地不容易,賣一棟房、少一塊地,價格自然想抬得高高的。近期還有業內傳出,連新北市外圍都有建商想開出3位數(即百萬元/坪)的單價,讓代銷業者瞠目結舌,顯見建商的心態有多麼偏多。

專家表示,實價登錄後,建商看房價沒什麼跌,甚至有些中古、豪宅個案還有不錯的成交單價,讓市場炒作的氣氛轉濃。所以現在已經不是台幣貶不貶值的問題了,是資金實在很多,錢沒有地方去,只要可以保值,錢就願意去。

一名在房地產市場多年的業內就表示,今年在政府還是緊盯房市下,台北市應該是不太敢漲太兇,但自用的低總價地區,政府似乎有放任熱絡的現象,這些區域還會是今年的熱區,像是有交通抵達型的淡海、桃園青埔、林口、新莊,今年還是有話題;另一種產品則是有建設計劃的區域,像是高雄、桃園航空城等,也是熱區。

業內人士坦言,當前台灣房地產市場確實不太理台幣貶值還是升值,低利率下,熱錢會追逐看好的區域,只是這些地點還是需要留意供需,若是某一區域都是投資買盤,那投資就得謹慎,否則一旦利率反轉向上,就會是比較危險的區域。