地上權好熱！中壽141.68億標下台北學苑
精實新聞 2013-11-28 19:24:33 記者 林詩茵 報導
被財政部國有財產署稱為「極品鑽石」的台北學苑地上權案，今(28)日順利標出，由中壽(2823)以141億6800萬元得標，溢價率23.88%，並高於外界原本預估可能成交價的130億元。而此次標售金額，成為國內第三高價的地上權交易案。不過，本次雖有7封標單，但卻有5封因未繳付保證金，屬無效投標，最後由成為兩大壽險業對決，由中國人壽氣走富邦人壽。
位處台北市南京、敦北精華路段的台北學苑案，基地面積高達4050坪，是市中心內罕見的大面積完整土地，此次以70年地上權方式對外招標，對於壽險公司與開發商都相當有吸引力，不過該筆土地限定不得作住宅使用，等於限制了規劃地上權住宅，因而此次標售並未見到上市櫃大型建商身影。
世邦魏理仕(CBRE)投資部資深董事陳俊逸表示，台北學苑得標價格尚屬合理，雖然溢價超過20%，但因中國人壽尚無總部大樓，對其使用效益仍高，也趁此機會補足之前中壽於不動產投資的缺憾。尤其，台北學苑地上權屬綜合開發，未來不僅可做辦公大樓，更可規劃為零售、商場及旅館等開發，可以預見，未來敦化北路因為中國人壽總部大樓出現，將會帶動區段商業活動，將與鄰近的小巨蛋、微風百貨，成為敦北商圈鐵三角。
台北學苑投標狀況信義房屋(9940)不動產企研室專案經理曾敬德則指出，從招標限制內容來看，幾乎僅剩下追求長期穩定收益的壽險公司可以取得入場券，而從去年底主管機關對於壽險公司祭出限買令，即使現在已經開放壽險公司可以進場購置不動產，但2.875%的資金投報要求，在台北市中幾乎沒有大樓可買，壽險公司資金急需出口，因而錢進海外的商用大樓或國內的地上權個案。
台北學苑地段精華，鄰近松山機場，明年底捷運松山線也即將通車，曾敬德指出，該筆地上權土地面積大且完整，可規劃成總部大樓營運使用，也可規劃由壽險公司出資引進飯店、百貨業，打造複合式商業設施，明年底捷運松山線通車後，對於敦北南京商圈發展將更有助益。
依台北學苑的土地容積率284%推算，此次得標總價141.68億元，換算每坪容積單價為123.18萬。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉則認為，中國人壽取得該地將規劃為企業總部大樓使用，原先中國人壽的企業總部就位於敦北商圈，因此對於敦北商圈是情有獨鍾，加上敦北少有大型商業用地，且該案可以作為指標性的地標建築，又有首都機場加持，提升企業的國際能見度，未來開發後，將可帶動敦北商圈再發展。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台北學苑是敦化北路沿線少見的大型商業用地，也離小巨蛋和微風百貨不遠，未來即將通車的松山線將有助於話題的帶動，長線來說，對區域辦公室價格也有拉抬的效果。不過，由於北市明年預估將有6萬坪商辦釋出，必須得有一段時間消化，台北學苑內的商辦在初期也許辛苦，但長線來說仍有可為。
展望後勢，永慶資產管理協理黃增福分析，隨著財政部、國營事業單位為達資產活化、改善財政釋出大量公有土地進行地上權招標，而近期有多筆地上權案也陸續開出紅盤，成功吸引壽險業積極搶進精華地段的國有土地上權案。此外，金管會也協助解決壽險投入BOT案的營運問題，以及允許壽險業擔任政府都更案的實施者。因此，在壽險資金的浥注下，預料明年大型地產物業、地上權案及公共建設的投資金額可望持續增溫。
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排名 |
業者 |
價格(億) |
備註 |
|
1 |
建華開發 |
148.7 |
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|
2 |
國泰工程 |
148.3 |
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|
3 |
台灣新光 |
148.0 |
|
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4 |
中國人壽 |
141.7 |
得標 |
|
5 |
鑫亞投資 |
140.6 |
|
|
6 |
竹城建設 |
132.3 |
|
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7 |
富邦人壽 |
132.0 |
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資料來源：國產署，住商不動產企劃研究室整理
百億元地上權標案
|
地上權標的 |
基地面積 (坪) |
得標權利金(億元) |
得標人 |
|
世貿二館 |
5357 |
268.88 |
南山人壽 |
|
101大樓 |
9159 |
206.88 |
|
|
台北學苑 |
4050 |
141.68 |
中國人壽 |
資料來源：信義房屋不動產企研室彙整
中壽141億 標下台北學苑
國有地活化三大案，台北學苑率先開花結果！中國人壽昨（28）日以「跌破市場眼鏡」態勢，用141.68億元、高於底標23.88％，搶下台北學苑地上權，換算每坪土地約349.8萬元，若以樓地板面積計算，每坪則約123萬元，在地上權競標案中算是高價。
據悉，中壽預計在該地與世界知名飯店品牌合作，興建雙棟大樓模式的建物，一棟是中壽總部辦公大樓，另一棟則是有200間房間的六星級飯店。
台北學苑地上權開標昨天共有七封標單，除了得標的中壽外，第二高標是富邦人壽出價132元，其餘五標包括國泰工程、建華開發、竹城開發、鑫亞投資、台灣新光等，共三家出價148億元以上，建華開發更出價達148.7億元，但因五家投票者全數未附支票等，不符投標資格，成為「廢標」。
最後中壽以141.68億元，高出第二標富邦人壽9.68億元，拿下台北學苑地上權。
中壽董事長王銘陽昨天難掩興奮之情，強調中壽對台北學苑地上權「有一定的決心要拿下來」，更準備數月之久，10月24日董事會就決議要競標，並請來顧問公司規劃、計算，也擬定可能敵手名單包括國壽、新壽、富邦人壽等，再計算各公司可能出價區間，最後決定以141.68億元競標。
王銘陽指出，中壽明年上半年總資產即可望破兆元，但卻一直沒有全棟屬於中壽的大樓，現在中壽位於敦北、長春路口的總部，有部分是中信銀，有些樓層則是其他企業，先前要向三商人壽洽談買太平第一大樓，也因尚有租約，無法成交，讓中壽心痛很久。
王銘陽強調，中壽預計要與世界知名飯店品牌合作，興建雙棟大樓模式的建物，一棟是中壽總部辦公大樓，另一棟則是有200間房間的六星級飯店，租金收益率絕對遠超過2.875％。
市場傳出，中壽合作的對象是Starwood集團下的W Hotel，但中壽表示，目前仍未談定，未來雙棟建物，地上20～21層樓、地下三樓，將是敦化南北路的新標竿建物，預計2018年底完工，總樓地板面積將逾2.6萬坪。
中壽王銘陽：標台北學苑 心情如洗三溫暖
「開標過程，我好像在洗三溫暖。」中國人壽董事長王銘陽28日站在自己辦公室的窗前，看著敦化北路對面的台北學苑土地。他表示，每天都看著那塊土地，甚至親自去走了幾回，就是希望一定要拿下這塊地上權，作為中壽下一個50年發展的根基大樓。
總資產明年即將破兆元的中壽，在國內壽險公司中排名第五大，但不動產投資相對較少，帳列金額僅170多億元，占可運用資金的2％，王銘陽說未來希望加碼到5～8％，即至少有400～500億元，仍要投入國內不動產。
王銘陽表示，北中南都還有自用不動產的需求，要作為中壽辦公場所之用，但中南部若有投報率4～5％的標的也會考慮投資，台北市則很難找到投資報酬率可逾2.875％標的。
至於國外不動產部分，中壽也積極洽專業單位尋找，包括倫敦、紐約、東京、上海等，一找到就會向金管會申請。
中壽早就準備好台北學苑得標的新聞稿和慶祝的香檳，但王銘陽強調，自己「有決心要拿下，但沒有一定的把握」，昨天下午開標時，第一標開出富邦人壽132億元，王銘陽心情衝上天，贏了第一家潛在競爭對手，但第二標開出國泰工程148.3億元，王銘陽心情立即降到谷底，之後幾標也都有148.7億元，王銘陽說：「沒料到有公司會出比我們更高」
過程中，王銘陽都與在開標現場的中壽不動產投資部副總黃光揚，不停用LINE傳遞訊息，最後黃光揚傳來「得標了」，王銘陽仍不知哪家得標，後來確認是其他買家廢標，由中壽得標，他還要求一定要打給國產局確認得標資格，才真的相信拿到想了很久的土地。
2013/11/29
台北學苑地上權標案昨天開標，7家廠商投標，實際有效標只有中壽與富邦兩家，其他5家業者，3家沒附支票，2家附了空白支票，廠商「陪榜」投標，背後意義耐人尋味。
國產署北區分署副署長蔡秋桂表示，國有地上權標案從來沒有這麼多張無效標單，似有意「鬧場」，國產署考慮修改招標規則，違規業者祭出罰款。
住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，台北學苑地上權標案，是許多建商都看好的案子，但是權利金太高，有能力投標的只剩下壽險公司，昨天交空白支票的業者，像是「抗議」。
據了解，台北學苑地上權標案限制包括：不得作為住宅使用，地上權或地上物都不能轉讓，地下停車場出入口不能緊鄰敦化北路，以維持交通順暢。
全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 產業動態 - 抗議？ 5家投無效票http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=300105#ixzz2m03TNRuu
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