工商時報
郭及天

二、三年前結構補強後陸續交屋的浮洲合宜宅「日勝幸福站」,迄今已有15戶流入法拍市場,今年5月中一戶53.9坪的20樓戶別,罕見的一拍就被債權人以底價1,525萬元承受,比起當年低價讓售的價格足足多出571萬元。房地產業者指出,據悉部分屋主以透過法拍方式突破十年不能移轉的限制,加上當初取得成本低廉,讓合宜宅透過法拍轉手獲利豐厚。

 

「日勝幸福站」該戶承受單價約每坪30萬元,相較於取得成本約每坪18萬元,轉手獲利近六成。過去合宜宅為避免得標人轉手賺價差,多訂有轉售年限的規定,如龜山A7合宜宅限制五年、浮洲合宜宅限制十年,不過二大合宜宅自交屋以來,確有不少透過私人借款、進入法拍程序,以「合法」方式突破移轉年限,買方也順利取得低於市價的物件,法拍成為合宜宅移轉的漏洞。

 

根據寬頻房訊統計,總戶數逾4,000戶的浮洲合宜宅,自2017年1月迄今已有15戶進入法拍市場,拍賣原因除一戶屬於「給付工程款」外,其餘皆為「清償票款」,有移轉的14戶中,有10戶屬於債權人承受移轉,4戶在一至三拍時拍定,近年移轉、承受平均單價約每坪28~32萬元。

 

寬頻房訊發言人徐華辰指出,相較於林口A7合宜宅多數移轉在法拍時由市場拍定,浮洲合宜宅則有逾六成屬於債權人承受,不過浮洲合宜宅也有法拍案件在市場上相當搶手,例如A3區12樓戶別挾小坪數優勢,去年11月以底價430萬一拍,結果造成26封標單競拍,最後682萬元拍定,溢價近六成。

 

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,浮洲合宜住宅雖然規定十年內不得轉手,但近年有多筆法拍轉手的紀錄,觀察該案法拍資料,多數具備三個共同特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾進來搶標;第二則是法拍原因多是因為清償票款;第三則是一拍就被債權人承受,和一般法拍案可能至三、四拍才被承受、拍定,有明顯的差異。

(工商時報)

 

 

2017-04-04

透過法拍程序 洗掉移轉年限

〔記者徐義平/台北報導〕投資客恐大鑽合宜住宅漏洞謀暴利!根據土地法第七十九之一條,只要透過法拍程序,營建署用來限制移轉年限的「預告登記」就自動消滅;換句話說,拍定人、也就是新屋主隨時可以自由買賣。市場近來傳出,有部分住戶與投資客簽訂權利轉讓合約,再透過法拍程序「洗掉」預告登記,就可以藉此賺取合宜住宅與市價之間的價差,推估至少大賺兩成。

  • 合宜住宅炒作2模式

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  • 4種宅比一比 賣斷爭議多

    4種宅比一比 賣斷爭議多

房產業者指出,合宜住宅價格遠低於市價,為了避免投資客操作買賣,桃園A7與板橋浮洲合宜住宅分別有交屋後五年與十年內不得轉售限制,但仍不乏有屋主私下轉賣、轉租,根本不是自住。

簽權利買賣書 閉鎖期後過戶

最常見手法是仿效軍宅投資,投資客與中籤戶談妥售價、預付部分訂金,雙方簽下「權利買賣書」,等閉鎖期後再來辦理過戶,閉鎖期間先出租,也造成合宜住宅出現不合理的出租潮;另房市走跌,傳部分投資客急於脫手,乾脆不繳房貸而遭法拍,再出手搶標,也出現法拍行情高於市價的情況。

業者直言,的確會有些取巧的合宜住宅投資戶,透過法拍程序立即套現,可有一筆獲利金額;但資產遭法拍會對個人債信造成嚴重影響,並不鼓勵這樣做。

根據土地法第七十九之一條,預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力;也就是說,綁住合宜住宅移轉年限的緊箍咒,可經過強制執行法拍程序,洗掉五年或十年不得移轉限制。內政部營建署官員私下透露,只要非只租不售的社會住宅,不管是過去的國宅,或是合宜住宅,就難免會出現這樣的惡果。

轉租沒有限制 失合宜宅意義

東森房屋研究中心副理于靜芳表示,政府推動合宜住宅,是要讓一般收入以下、無自宅的家庭購買,因而得以安居;但像是A7合宜住宅針對轉租無特別規定,先前就出現過出租潮,甚至租金遭批評一點都不親民,反而失去合宜住宅的本意;合宜住宅若在規定年限內轉賣都屬違法,建議政府應再加強法規、配套辦法,讓合宜住宅回歸給真正有需要的民眾。

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