2019/01/03

「西門町店面持有最大咖就2個人,一個是『Seven董』、另外一個就是上次買好樂迪西寧店的吳振隆。」談起西門町店面持有者,商仲業者幾乎口徑一致這麼說。其中,林世昌號稱在西門町店面密集度,比區域的便利商店還多,因而有「Seven董」之稱。

據傳全盛時期在西門町坐擁約23間店面,其中,包括峨嵋街、漢中街口的2層樓透天店面,2016年時曾以總價3億元交易、拆算土地單價2608萬元,一度刷新不動產交易紀錄。據了解,當時該透天厝2樓部分出租給日式餐廳,1樓分租給雞排、手搖飲等業者,再包裝騎樓柱位出租,月總租金超過120萬元,光1個店面,就能讓「Seven董」1年進帳近1500萬元。更遑論其餘20幾間店面租金收入,曾有業者保守預估,隨著西門町店面租金成長,「Seven董」單月租金收入應可達3千萬元,1年租金更可輕易越過上億門檻。
 
而實際接觸過「Seven董」的業者透露,他在2012~2014年間,從東區轉戰西門町店面,為人低調、樸實,也常常輕裝在西門町巡視店面,該給仲介的佣金,決不討價還價,也因此,不少仲介業者都樂於幫他介紹店面。而「Seven董」鍾情的店面,以透天厝居多,另外也要位於熱鬧的主幹道上,最好是整排一次吃下,以掌握租金行情。
 
而在2017年1月,一次拿出22億元,買下好樂迪西寧南路店的吳振隆,除投資不動產有成,本業則是橫跨有線電視頻道、及服飾2大產業的大亨。吳振隆目前是HBO頻道代理商永鑫多媒體的董事長,同時也自創台灣男性服飾品牌JUN。
 
2016年,吳振隆將經營多年的台南新永安有線電視部份股權,出售予台數科,所得金額便在各處尋找合適投資標的,也因為吳振隆曾發跡後出租給好樂迪的西寧大樓,所以便出手買下。而或許投資大咖都慣於低調,據悉,吳振隆對於這宗買賣,後來遭到媒體強力曝光,頗有微詞,甚至直言「有點後悔」。
 
吳振隆在西門町坐擁多筆店面,其中包括當時ZARA欲前進西區,首選的峨眉街37~45號連排店面,根據地籍謄本,37~43號均為吳振隆所有,購入時間則是2004年。有商仲業者透露,這筆建物及土地,價值已無法衡量,光是年租金,就逼近億元水平,「投資報酬率這麼高,加上持有土地的效益,不要說吳董,很多大咖投資人一旦選進西門町,根本是只進不出。」也因此,西門町優質地段店面一旦釋出,不論買賣、租賃,都形成瘋搶局面。(詹宜軒/台北報導)

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190103/1493980/

 

天價買西門町大樓 神祕百億富豪起底

梁任瑋
2017-01-12
焦點新聞
今周刊1047期

吃下西門町西寧大樓的吳振隆,從服飾業起家,在有線電視市場致富, 但在不動產投資領域,同樣也展現他阿沙力的一面。

一月三日,西門町西寧大樓易主換手的消息一出,外界爭相討論,大手筆砸下二十二億元的公司,究竟是什麼來頭?

表面上,這樁交易的買家為瀚星百貨,掛名的負責人為年僅三十出頭的吳峻毅,事實上,背後的真正買家是吳峻毅的父親吳振隆。
 
服飾業起家
跨足有線電視 身家上百億


吳振隆為人低調,身分則大有來頭,長期縱橫於有線電視與服飾業兩個市場,擔任台灣HBO頻道代理商永鑫多媒體董事長達十二年,以及新永安有線電視董事長,還是本土男裝品牌JUN董事長,加上擅長投資不動產,坐擁身價初估百億元起跳。
 
去年中,他把台南新永安有線電視大部分股權併給台數科,自己與兒子吳峻毅仍掛名新永安董事長、副董事長,這筆交易外傳進帳數十億元,讓他瞬間現金滿倉,進而積極找尋投資標的,才會相中西寧大樓。
 
今年六十三歲的吳振隆出生於台南新營,高中畢業後,放棄上大學的機會,選擇到台北迪化街大稻埕布行,從業務助理做起,凸顯其性格裡勇於冒險的精神。

因為早年在紡織業建立豐沛人脈,一九八四年,JUN男裝品牌經營權易主,吳振隆接手,從此建立自己的事業舞台,旗下兩個男裝品牌JUN、WE在全台百貨公司設有二十餘個專櫃,興盛時期,在台北東區、西門町也設有門市。
 
他在服飾業經營有成後,搭上有線電視頻道開放的列車,投入有線電視系統台,以及代理HBO頻道,與年代練台生、旺旺中時媒體集團董事長蔡衍明是好友。
 
擅長創造店面坪效
讓經營不善百貨起死回生


吳振隆個頭不高,但因經營的是流行服飾業,平常出門一定西裝筆挺,在朋友眼中是相當有品味的人,也是一位念舊的生意人。

「吳董此次會買西寧大樓,是因為西寧大樓租給好樂迪之前,是一家百貨公司,JUN男裝曾在那裡設櫃,讓他對那棟建築物有一份感情。」據透露,峨嵋街三十七號的商場,也是因為JUN男裝曾在此開店,十三年前吳振隆取得後,命名為JUN PLAZA,並首開西門町餐飲大樓形式經營,帶動大樓的商業價值,讓原本每月只有五百萬元租金行情的商場,調整至今整棟每月租金收入就將近一千萬元,一年可帶進超過一億元的租金收益。
 
與吳振隆交手過的商仲業者說,吳振隆買店面看的是長期經營效益,不在乎現況空置或租金不佳,透過重新規畫,他有辦法重新招商,創造出店面坪效,提高賣場附加價值。
 
例如,位於捷運景美站附近的瀚星百貨,就是他的經典之作。這棟四層樓賣場前身是房地產聞人侯西峰的漢神百貨,吳振隆六年前投入十億元資金買進不動產、改裝後,去年交由長子吳峻毅出任董事長兼總經理,實際管理百貨招商營運業務,公司資本額四億元。
 
四年前,吳峻毅留學歸國,被父親安排進公司參與經營,「吳振隆讓Brandon(吳峻毅英文名)從點交(清點交付)店面開始學習不動產的『眉角』。」如今,吳峻毅已掛名瀚星百貨董事長。吳振隆友人指出,吳常告誡兒子,讓公司賺錢是企業領導人的本分,但經營者更重要的是正直誠實的價值觀,才能累積商譽。
 
瀚星重新裝潢後,一開始定位不明,出租給二線服飾、皮件品牌專櫃,業績慘澹;三年前,懂日文的吳峻毅主動洽談引進日本快時尚服飾UNIQLO、宜得利家居與大創生活百貨,以主題式賣場經營,才讓營業額起死回生,成為台北南區唯一一家百貨,也算繳出初步成績單。
 
而此次買進的西寧大樓,雖然已有好樂迪、遠傳電信與火鍋店等穩定租客,據了解,吳振隆認為租金還有調整空間,屆時把瀚星百貨品牌引進西門町,也不無可能。

「房地產的租金,就好像是一檔股票的EPS(稅後純益),如果租金拉不起來,
營收再高也沒有用。」西門町一家賣飾品的老闆觀察,去年蔡英文就職總統後,陸客大減,衝擊許多商家,香港連鎖美妝店SASA在西門町每月租金高達一二○萬元,原本一個月最高可以做一千二百萬元業績,如今卻無力支撐,日前租約到期已遷至漢中街設店;空置的峨嵋街店面,房東則以每月一一○萬元租金降價招租。
 
天時地利不動產總經理張欣民分析,西門町人潮看似沒有減少,取而代之的是韓國、東南亞的背包散客,但兩種客群的消費力道有差異,團客買面膜、鳳梨酥是整箱打包,自由行客人的提袋率則有限,尤其西門町商品走中低價位,是否有辦法彌補陸客缺口,是長期隱憂。
 
有趣的是,吳振隆的事業均以個人名義持股,也幾乎未利用投資公司避稅或進行交互投資,因此,當市場景氣變數增多之際,滿手現金的吳振隆逆勢高價買下西寧大樓,確實不得不令人對他大手筆的房產操盤術,留下深刻印象。

    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()