破解天母土地飆天價的計算模式分類:不動產評論

發表於2010-03-18 10:21:45

/MyGo.com衷柏宣

  世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會,進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案,結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標,每坪得標價格為409.8萬元,創下台北市「住三」土地歷史新紀錄,至於原先的底標則是49.7億元,約每坪290萬元,以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢?超過150萬元以上單價,就要謹慎了。

  都是使用分區「住三」的容積率為225%,用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225%=182.13),再加上灌入約35%虛坪(一般建商慣用的比例),每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35=134.91),這樣的基地條件一定是蓋豪宅,所以,造價簡單的抓1坪20萬元,則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20=154.91),通常建商都會抓30%的投資報酬率,所以,把建物成本加3成,就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3=201.38)。

  不過,這塊基地能申請停車獎勵20%、都市更新30%、容積移轉30%、台北好好看5%,總計能多申請85%容積,成本計算起來就不是上面的結果,等於容積率提高到310%,用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段),再加上灌入約35%虛坪,每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元,造價1坪20萬元,則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元,通常建商都會抓30%的投資報酬率,所以,把建物成本加3成,就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。   用這樣的數字計算之後,你可以看得出來,未來售價如果賣到1坪153萬元,建商已經有3成的利潤,其實,上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35%的「規矩」範圍之內,如果狠一點的建商,大量灌入一些虛華的公共設施,那你可以把35%虛坪調成45%算一下,可以得到更精準的數字。你會發現,當賣價到坪153萬元之際,建商的獲利是40%,而不是原來設定的30%而已,你要讓建商賺那麼多嗎?   現在,回過頭來看,位於天母地區每坪150萬元豪宅,好不好賣?簡單的說,如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶,你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」?信義計畫區的「信義之星」?還是真的到天母去買這棟豪宅?要知道,天母往台北的交通,在上下班的時間,可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺,這會讓想要住在這裡的人產生抗性。   那要多少錢才比較容易被市場接受呢?答案是:請自己用虛坪45%的方式計算一下,你就會有答案,這裡面的訣竅,建商懂、但是一定不會告訴消費者,記住這個數字,以後想要買這塊地的建案時候,比較不會吃虧。

    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()