2015年08月10日 04:10 

記者/台北報導
銀行借錢難 建商狂發債
今年以來送件申請發債的建商

為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難,最近大型建商紛紛發行公司債,累計至8月上旬為止,已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元,較去(2014)年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增,除可提高自有資金水位外,也可借新還舊、或降低利率負擔。

最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3%,使得部分大型建商即早因應,紛紛發債,以進行借新還舊、或降低資金成本。

 

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老,都記憶猶新,上波景氣最淒風苦雨的民國87年,學習「黑字可能倒閉」的教訓,亦是即使手中擁有龐大不動產,但若沒有流動性,就真的變成「不動慘」!因此最佳避險之道,就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3~4成的安全值;起碼,也要維持在50%的及格水位。

據調查,今年1~8月上旬,已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債,陸續送件申請,累計發債總額至少87.2億元,與2014年全年的發債總額57.8億元相比,今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。

興富發建設副總經理廖昭雄表示,最近銀行一直緊縮土融和建融,建商必須進一步提高自有資金水位;因此決定藉由較低風險的發債管道,籌措自有資金,以借新還舊,改善財務結構。

再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現,大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大,不知不覺負債比動輒6~7成。此時調整財務結構,確有必要。

根據調查,華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等,2015年第1季的資產負債表上的負債比率,都攀升在60~70%之間;日勝生更跳升到77.17%。

至於嚴格控制在50%以下者,包括宏普43.45%、皇鼎47.07%。潤泰創新則維持在59%,隆大約55%。

反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比,維持在25%左右的國建,近年負債比也一路提高,2015年第1季負債比率已達53.43%。

建商分析,有些尚未完工交屋的存貨,或尚未開發的土地,借款項目都還會列在帳上,使得負債比率居高不下;一旦新案完工交屋入帳之後,該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成,降低負債比率。因此,光看負債比率,也有可能失真。(工商時報)

2015-08-11 07:17:36 經濟日報 記者陳美君/台北報導

房地合一實價課稅拍板,房市景氣急凍,餘屋賣不掉的建商,急忙向票券商調頭寸。票券商主管指出,為規避房價下跌風險,銀行緊縮土建融資,建商籌資轉投票券商懷抱,以餘屋作為擔保品發行商業本票的風氣十分盛行,透過票券商發行的規模,合計超過200億元。

受銀行緊縮融資影響,建商籌資管道轉向固定收益金融商品,長期資金需求以發行債券為主,1年期以內短期周轉則仰賴發行商業本票。近期兆豐、國際與中華三家老票券商為主的票券業者,承作不少以餘屋為擔保品的商業本票發行業務,發行期間以30天至90天期為主,年化利率均自2.5%起跳,甚至高達3%。

票券商主管指出,最近票券市場最夯的業務,就是替建商發行以餘屋作為擔保品的商業本票。不過,國內房價下跌風險升溫,票券商自然也會做好防護措施,例如融資成數便由過去兩、三年的七成,降到最近只剩五成,拿一間市價1,000萬元的餘屋作為擔保,票券商融資額度僅500萬元,「估計房價再怎麼跌,也不至於腰斬」,可確保債權回收。

票券商主管說,「現在房子不好賣,很多建商存貨太多,也不太敢與票券商議價,所以生意還滿好做的」。

以餘屋擔保融資風氣大盛,主要是前幾年建商爆推案潮,這兩年密集完工,不料碰上房地合一課稅拍板、房價下跌風險升溫,大批完工建案銷售期明顯拉長,以前可能幾個月就賣掉,現在卻要花半年以上,甚至一年才能賣完。

在此期間內,建商有短期周轉需求,向銀行借款不易,只好轉向票券商籌資。保守估計,今年以來,建商以餘屋為擔保,發行商業本票規模至少超過200億元。有些房子賣得稍微快一點,就發行30天的商業本票,房子賣得比較慢,就發行60天或90天期,設法度過銷售期間的資金周轉需求。

2015-07-25

〔記者徐義平/台北報導〕貸款成數最高五成的豪宅信用管制,打亂豪宅置產客布局,急尋現金補足自備款差額,甚至向建商調頭寸才能順利交屋。根據實價資訊及地籍資料,南港知名豪宅建案「無雙」,出現數十戶向建商借款的設定條件,推估建商共貸款近五億元給住戶。

央行管制 豪宅限貸五成

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,中央銀行二○一二年祭出豪宅信用管制,貸款成數最高五成,且無寬限期;一般來說,購買預售屋到完工落成大約二至三年,政策推出前已購買豪宅預售案的民眾,可能沒料到交屋時會面臨嚴格的貸款條件,加上房市景氣反轉向下,造成預售案轉手不易,導致交屋時出現資金缺口。

曾敬德指出,以總價七千萬元的豪宅為例,二成的資金缺口就得多籌措一千四百萬元,增加資金調度難度。北市南港豪宅建案「無雙」便是一例,該建案於二○一一年上半年推出,當時市場反應熱絡,央行也未祭出信用管制,但交屋時卻面臨限制。

根據實價資訊,該社區多數住宅成交總價在七千萬元以上,對照地籍資料,其中數十戶的貸款設定不止第一順位的銀行,還有第二順位的建商台灣台肥,推測屋主應是碰上二成自備款籌措的問題,最終由建商借款給自備款不足的住戶。

另外,近期交屋的北市松江路豪宅建案「松江一號院」,也出現住戶向建商興富發借款的現象。

曾敬德表示,受貸款限制與北市豪宅重稅影響,北市總價八千萬元與七千萬元將成為購屋的心理與財務關卡,八千萬元以上適用豪宅稅,持有稅、交易稅增加且貸款條件嚴格,七千萬元以下貸款條件較寬鬆;因此,若交易價格接近上述價位,購屋者可能希望壓低總價,換取較寬鬆的貸款或稅負條件。

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