熱血流成河

今年以來送件申請發債的建商

為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難，最近大型建商紛紛發行公司債，累計至8月上旬為止，已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元，較去（2014）年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增，除可提高自有資金水位外，也可借新還舊、或降低利率負擔。

最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3％，使得部分大型建商即早因應，紛紛發債，以進行借新還舊、或降低資金成本。

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老，都記憶猶新，上波景氣最淒風苦雨的民國87年，學習「黑字可能倒閉」的教訓，亦是即使手中擁有龐大不動產，但若沒有流動性，就真的變成「不動慘」！因此最佳避險之道，就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3～4成的安全值；起碼，也要維持在50％的及格水位。

據調查，今年1～8月上旬，已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債，陸續送件申請，累計發債總額至少87.2億元，與2014年全年的發債總額57.8億元相比，今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，最近銀行一直緊縮土融和建融，建商必須進一步提高自有資金水位；因此決定藉由較低風險的發債管道，籌措自有資金，以借新還舊，改善財務結構。

再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現，大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大，不知不覺負債比動輒6～7成。此時調整財務結構，確有必要。

根據調查，華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等，2015年第1季的資產負債表上的負債比率，都攀升在60～70％之間；日勝生更跳升到77.17％。

至於嚴格控制在50％以下者，包括宏普43.45％、皇鼎47.07％。潤泰創新則維持在59％，隆大約55％。

反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比，維持在25％左右的國建，近年負債比也一路提高，2015年第1季負債比率已達53.43％。

建商分析，有些尚未完工交屋的存貨，或尚未開發的土地，借款項目都還會列在帳上，使得負債比率居高不下；一旦新案完工交屋入帳之後，該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成，降低負債比率。因此，光看負債比率，也有可能失真。(工商時報)

2015-08-11 07:17:36 經濟日報 記者陳美君／台北報導

房地合一實價課稅拍板，房市景氣急凍，餘屋賣不掉的建商，急忙向票券商調頭寸。票券商主管指出，為規避房價下跌風險，銀行緊縮土建融資，建商籌資轉投票券商懷抱，以餘屋作為擔保品發行商業本票的風氣十分盛行，透過票券商發行的規模，合計超過200億元。

受銀行緊縮融資影響，建商籌資管道轉向固定收益金融商品，長期資金需求以發行債券為主，1年期以內短期周轉則仰賴發行商業本票。近期兆豐、國際與中華三家老票券商為主的票券業者，承作不少以餘屋為擔保品的商業本票發行業務，發行期間以30天至90天期為主，年化利率均自2.5%起跳，甚至高達3%。

票券商主管指出，最近票券市場最夯的業務，就是替建商發行以餘屋作為擔保品的商業本票。不過，國內房價下跌風險升溫，票券商自然也會做好防護措施，例如融資成數便由過去兩、三年的七成，降到最近只剩五成，拿一間市價1,000萬元的餘屋作為擔保，票券商融資額度僅500萬元，「估計房價再怎麼跌，也不至於腰斬」，可確保債權回收。

票券商主管說，「現在房子不好賣，很多建商存貨太多，也不太敢與票券商議價，所以生意還滿好做的」。

以餘屋擔保融資風氣大盛，主要是前幾年建商爆推案潮，這兩年密集完工，不料碰上房地合一課稅拍板、房價下跌風險升溫，大批完工建案銷售期明顯拉長，以前可能幾個月就賣掉，現在卻要花半年以上，甚至一年才能賣完。

在此期間內，建商有短期周轉需求，向銀行借款不易，只好轉向票券商籌資。保守估計，今年以來，建商以餘屋為擔保，發行商業本票規模至少超過200億元。有些房子賣得稍微快一點，就發行30天的商業本票，房子賣得比較慢，就發行60天或90天期，設法度過銷售期間的資金周轉需求。

2015-07-25

〔記者徐義平／台北報導〕貸款成數最高五成的豪宅信用管制，打亂豪宅置產客布局，急尋現金補足自備款差額，甚至向建商調頭寸才能順利交屋。根據實價資訊及地籍資料，南港知名豪宅建案「無雙」，出現數十戶向建商借款的設定條件，推估建商共貸款近五億元給住戶。

央行管制 豪宅限貸五成

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中央銀行二○一二年祭出豪宅信用管制，貸款成數最高五成，且無寬限期；一般來說，購買預售屋到完工落成大約二至三年，政策推出前已購買豪宅預售案的民眾，可能沒料到交屋時會面臨嚴格的貸款條件，加上房市景氣反轉向下，造成預售案轉手不易，導致交屋時出現資金缺口。

曾敬德指出，以總價七千萬元的豪宅為例，二成的資金缺口就得多籌措一千四百萬元，增加資金調度難度。北市南港豪宅建案「無雙」便是一例，該建案於二○一一年上半年推出，當時市場反應熱絡，央行也未祭出信用管制，但交屋時卻面臨限制。

根據實價資訊，該社區多數住宅成交總價在七千萬元以上，對照地籍資料，其中數十戶的貸款設定不止第一順位的銀行，還有第二順位的建商台灣台肥，推測屋主應是碰上二成自備款籌措的問題，最終由建商借款給自備款不足的住戶。

另外，近期交屋的北市松江路豪宅建案「松江一號院」，也出現住戶向建商興富發借款的現象。

曾敬德表示，受貸款限制與北市豪宅重稅影響，北市總價八千萬元與七千萬元將成為購屋的心理與財務關卡，八千萬元以上適用豪宅稅，持有稅、交易稅增加且貸款條件嚴格，七千萬元以下貸款條件較寬鬆；因此，若交易價格接近上述價位，購屋者可能希望壓低總價，換取較寬鬆的貸款或稅負條件。