2011/07/15 出處:財訊趨勢特刊 第 27 期 作者:文.陳偉民 整理.王柔雅

身為房仲業者,陳偉民有自己的裝潢團隊,也幫富豪們操盤,一年賺取千萬元年薪,從房地產「投機」讓他得以脫貧,他豪氣地說:「房市還會好!」但他的真心話卻是:「房市早瘋了!」「台北市士林文林路上放眼望去看得到的老舊公寓、頂樓加蓋,我幾乎都買過!」這位說話豪氣的年輕人,是中信房屋北投明德捷運加盟店店東陳偉民。

這八年間,光靠著房地產買賣,他從一貧如洗的年輕人變成年收入至少千萬元的老闆,十足展現「投機」的威力。陳偉民除了自己當投資客,目前至少幫20位身家超過10億元的富豪操盤、投資房地產,他個人從中賺取佣金。他認為,房地產是唯一可以迅速累積財富的投資產品。

以下是他的現身告白:

我今年31歲,已經是好幾家房屋仲介店的店東。我開著賓士,去年也訂了一輛跑車;現在住在台北市天母高級社區,一樓庭院可以停3輛車。

別人看我很威風,絕對不相信我是赤貧出身、破爛公寓長大的小孩。我的爸爸是計程車司機、媽媽在家裡幫人補衣服,家裡又小又破,還有年紀相差3歲的妹妹需要照顧。家裡錢不夠用,高中時期我就一直在外面打零工,大專時在補習班從解題老師一路做到可以上台教書的老師。我曾以為自己會在補習班教書教一輩子,因為那是當時的我接觸到最快、最穩定賺錢的方法。

操作手法1:抓市場趨勢
賺到捷運與市府改造商圈題材

沒想到少子化緣故,補習班經營愈來愈不好,我看著前輩一一被迫離開,也開始擔憂補習班老師生涯不能過一輩子。

我認為我口才好、又討喜,也許應該轉職當業務員,這想法逐漸萌生。

當時的我去應徵保險業務員、汽車業務員,但都沒有很穩定的收入,有一頓沒一頓的。幾乎瀕臨人生絕望的我,走在台北市士林區忠誠路上,想著自己也許這輩子完蛋了,恍恍惚惚的看到路邊的「力霸房屋」在徵業務員,就這麼踏入那家店,開啟我的「炒房人生」。

老天爺總算為我開了一條道路。

2 2歲的我,當房仲第1年就年收入破100萬元,遠遠超過以前我當補習班老師好幾年收入;第二年我存了200萬元,本金夠了,就真的下海去買了人生第一間投資屋。我印象很深刻, 2004年時,市場上還沒開始炒作捷運沿線房屋,那是一間公寓頂樓加蓋屋,距離台北捷運士林站走路只要5分鐘,當時屋主開價550萬元,我找了很多投資客去看那間屋,都搖頭說不買,覺得在捷運高架橋旁邊很吵、房價一定不會漲、不好脫手。我一氣之下,就自己掏出100萬元買下那間屋。那是公寓五樓含頂樓加蓋,權狀雖然只有34坪,但若把頂樓加蓋算進去,可使用面積高達68坪,我切割成兩戶權狀各為18坪、16坪,然後將加蓋的部分打通、變成樓中樓,兩戶可使用面積各為36坪、32坪。

我共花了180萬元裝潢費,室內整理得漂漂亮亮,不到半年,我就以1280萬元賣出,扣掉成本,我賺了550萬元。

嘗到甜頭後,我又拿賺到的錢去投資第二間房屋。

因為當時是仲介,也很認真蒐集政府的各種建設資料,我看到市府公告要改造台北市林森北路七條通、九條通的再現風華計畫,心想,雖然那裡的店面看起來很蕭條,但景氣總是會反轉,如果商圈營造真的成功的話,店面勢必搶手。於是我以780萬元買下一間22坪的小店面,當時在修路,店面一直租不出去,一年後九條通整修完畢、巷弄整齊,總算順利出租做居酒屋,一邊收租金一邊等房價漲。過了半年我以1600萬元賣出,這次一口氣就賺了820萬元,還不包含收到的租金。

操作手法2:以錢滾錢
背後金主提供銀彈讓我上場廝殺

兩年下來,我至少賺了1330萬元,且發現房地產市場景氣愈來愈好,非常值得深入投資,所以我直接開仲介店當老闆,除了可繼續拿到更多好的房屋物件外,更重要的是,我開始經營我的人脈,幫高資產有錢人「經營投資」,成為他們的「顧問」。

那些人幾乎都是電子業、傳產業的老闆,手上可動用現金非常多,每個人背後至少有10億元身價。因為我手頭現金不夠,我幫他們尋找投資標的、提供意見,甚至有人對我說:「你不用跟我講你買了什麼、炒了哪間房,反正我就是要固定投資報酬率15%至20%,你幫我賺到,固定給我利息就好。」我曾經幫一位客戶買台北市東區商圈的勞力士鐘錶店面,那時是05年,店面根本還沒炒熱,但我早就看好東區店面了。

我幫他以4200萬元買下來,放了一陣子收租金,客戶說想要退場了,我以4800萬元轉手給我另一位有錢人客戶;接著那位有錢人又以5400萬元轉手給另一位投資客,最後某個投資客集團以6400萬元吃下來。才短短兩、三年時間,那間店面已經增值2200萬元。

台北市士林、天母更是我的主要地盤。

北投的屈臣氏店面,我幫客戶以8000萬元買下,才放著一年,就以1億3000萬元賣出;星巴克咖啡的店面以7000萬元買下,放著收租金2年,又以1億2800萬元賣出。也曾有個物件,光在我手上來回幾次,就增值接近一倍。

08年我幫一位投資客以1200萬元買下天母的房屋,過戶當天,我另一位客戶就以1600萬元買下,才一天就增值400萬元,結果沒想到,那位客戶裝潢半年後又要我賣,我又以2100萬元幫他順利賣出。這間房屋半年間,就從1200萬元暴漲到2100萬元。我也會努力幫我的客戶找便宜物件,我知道有一位老先生手中有個透天厝非常值錢,至少值一億元;他的子孫一直覬覦賣掉老先生的透天厝,我也與他們保持聯繫。

有一天,老先生的兒子急急忙忙打電話給我,說:「快來榮總,我老爸要掛了!」半夜兩點我衝到榮總,老先生病危,但已經簽下賣屋的契約,我當下立刻打電話給手邊的「大客戶」,7500萬元現金立刻就到,凌晨老先生過世,我的客戶卻以比市價低2500萬元的價值買到透天厝,而現在那棟透天厝已經增值到兩億元了。

操作手法3:改造老公寓
自有裝修團隊,「拉皮」後賺更多

我的眼光相當精準,我認為會漲的物件一定漲,除了投資眼光,我更擅長將「差勁」的房屋改裝成非常「有價值」。

很多老公寓、老大樓外觀醜、格局迥異,不懂得看房子的人一進去就會覺得厭惡、不想待;其實房地產首重的還是地點和生活機能,我有固定配合的室內裝修公司,可以比別人省一半以上的工錢;室內稍微整理裝潢,至少增值3至5成。

舉例來說,有一間房屋別家仲介賣了3年都賣不掉,就是缺少裝潢、擺飾,我幫客戶以1300萬元買進,花幾十萬元簡單裝潢、擺些飾品後,兩個月就以1700萬元賣出了,又賺了近400萬元。

除了賺房屋價差,我也有固定的物業管理公司,專門做收租套房。我幫客戶買下老舊公寓、整理裝潢、分割成套房後出租,目前委託我管理的房屋至少50至60間,每間房屋都滿租,租金投資報酬率至少7%以上。我從事房地產投資9年,讓我從赤貧翻身,我可以給我的家人更好的生活,我可以開跑車,我可以與上流社會的有錢人打交道。願意相信我、委託我管理投資的人至少20人,若以人人隨時都能拿出5億元現金來算,至少我能動用的資金就高達100億元,我也讓那些人每年只投資幾千萬元就至少可以賺3、5百萬元。

你問我,這個市場究竟怎麼回事?房價不斷被墊高,不是早就脫離一般人能負擔的水準了嗎?我只能回答你,這是我選擇的人生,而我也樂在其中,我認為房地產會持續漲、會持續好,我努力幫客戶找更好的投資產品,也會努力高價賣出,讓他們持續享受獲利的樂趣。


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