徐一鳴：張金鶚教授的話為什麼不能聽？
‧Money錢 2011/07/13
如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法，他應該把名下3間不動產早早逢高賣出，等3?5年後，跌3成時用低價接回來。
【撰文／徐一鳴】
超低利率時代 存錢不如買房
看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後，張教授還是保留他一貫的看法，失望之餘，我忍不住要插上幾句話。
空頭總司令其實是看多
如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法，他應該把名下3間不動產早早逢高賣出，等3?5年後，跌3成時用低價接回來。然而，張教授一直說會跌，但並沒賣出他的房子，所以，我大膽推論，張教授嘴裡喊空，行動上其實是看多，這讓我想起以前去日本旅遊的趣事。
幾年前，我到東京觀光，路上向一個看來蠻洋派的年輕人問路：某飯店該往右走，還是往左走？他楞了一下，用手指了左邊，但他嘴巴卻說「Right（右）」，這下輪到我楞在那，不過，當下我立刻決定：寧願相信他的手勢，而不相信他的英文，結果證明我判斷完全正確，順利回到酒店。
我想，這日本人可能英文不靈光，把Left（左）說成Right（右），但手勢則是發自內心的意思表示，比較可信。我要說的是，雖然張教授一直喊空，但從他沒賣名下不動產所透露出的意思表示，其實比較值得我們相信。
我跟張教授有一飯之緣，相談甚歡，願意相信他喊空不是存心騙人，他只是依據研究模型所導出的結果，來判斷房價十分不合理，但他內心應該明白，已經看錯這麼多年，肯定是他的研究模型哪裡出錯或過時了，但張教授為了維護他的學術尊嚴，就算被很多人罵「害我現在用更高價來買房子」，依然無動於衷，堅持說是市場錯了，而不是他的研究模型錯了。
台北逐漸國際化的影響
我們要正確預測台北房市走向，其實應該要先回顧大中華圈中幾個國際都市的發展軌跡。
台灣的經貿狀況，若趕上香港與新加坡的現況，台北房價再繼續往上飆升就不足為奇了。只是，香港與新加坡早已是國際化十分成熟的城市，離我們太遙遠，就暫不拿來做借鏡，上海市則是30年前改革開放後，才逐步成為國際化大城市，拿來推估台北房市趨勢比較接近。
目前，上海市市中心的住宅，外地人持有比例頗高，買的不是港商就是台商，或是其他城市的富豪，以至於上海計程車師傅常抱怨，外地人住市中心，土生土長的上海人，卻住城市邊緣或外圍。
一開始，許多老上海人得意地把房子「高價」出售給「不懂行情」的外來人，自己則搬到上海外圍的新成屋，等著市中心跌下來後再買回來，但隨著城市迅速翻新，整個都市面貌有了巨大改變，使價格變得更高、更貴，讓許多老上海人沒能力、或不願出高價再搬回市中心，只能望屋興嘆。如今，同樣的趨勢與現象，正搬到台北上演，只是缺乏國際觀的人還沒察覺到。
也就是說，國際化程度越深的都市，會有更多相對富有的外來人購屋自住，使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響，而不能用過去的經驗，只單純依據本地人的所得來評估。
張教授所屬的政大台灣不動產研究中心，與國泰建設長年合作推出「國泰房地產指數」，過去曾多次精準地指出房地產多空轉折，頗受大家肯定。然而，自馬英九先生執政以來，已逐步實施多項開放政策，使得台灣、尤其是台北市已重新被國際市場接受與看重。
房市熱幫台灣走過衰退
過去幾年，政府大幅調降營利事業所得稅、遺產贈與稅，先吸引了大量「藏」在海外的資金回流，加上兩岸大門一開，台商在大陸賺到的可觀盈餘，也跟著洶湧返台，再加上ECFA 與兩岸直航實施後，外資看到了台灣在全球的新定位，發現了台灣做為中國跳板的新價值，也爭先恐後地匯入大筆資金，使台灣頓時「活水」氾濫，資產因此有了新身價。
張教授以往十分成功的研究模式，主要是依據「過去的」經濟與金融環境所進行的研究，完全排除了外來人購屋自住需求與外部資金的影響，這回遇上被徹底改變的經濟與金融環境時，他的研究模型當下完全失去準頭。
張教授曾指摘政府，將資金導入台灣後，未有效引導資金到對全民有益的各項投資中，讓民眾所得增加（註1），他的話言之成理、擲地有聲，只不巧，馬政府精心策畫的開放政策，剛好遇上百年一遇的全球金融海嘯，被導引進來的資金，不會、也不敢投入已供過於求的產業中，以致部分轉向投入相對穩當的房地產。
英國《經濟學人》原本預期，十分依賴外貿的台灣，金融海嘯後會遭到重創（原本預測2009年GDP成長率為負2.9%），但事實上並未發生（2009年實際上GDP成長率僅為負1.9%，隔年勁揚至10.8%），這當中，由低利率與大量資金推動的房地產投資熱潮，其實扮演著非常關鍵的角色。
靠著這一波房市熱潮，台灣創造了許多內需，提供了不少工作，很快走出了金融海嘯帶來的經濟動盪，這時，政府再透過限制房貸、奢侈稅等政策，積極管理、導正房市中不穩定的因子，避免泡沫加速變大，政府的目的其實不在打房，而是在適當的通膨下，維持經濟的榮景。
身為房地產專家的張教授應該明白，奢侈稅雖然逼短線帽客下車，卻也給了長線看好的實戶與大戶進場良機，這種情況下，房價一時受挫算合理，但期待北市精華區房價跌個2~3成，怎麼看都不實際（請參考我在《今周刊》753期P. 42文章）。
長久以來，張教授不肯心平氣和面對市場，總是在漲的時候喊跌，跌的時候嫌跌幅不夠，試想，房價若真如他近日所預測下跌3成，投資客、建商受重傷，內需經濟受到重創不說，銀行呆帳也極可能大幅飆高，甚至波及整個經濟！也就是說，若房價真如張教授所言下墜崩盤，台灣經濟不也會倒退數年？
我說過，市場才是真正的老師，事實上，依據營建署所公布的2011年第1季住宅需求動向，新購置住宅者對房價仍持續看漲！全台第1季平均購屋總價853.7萬元，比上一季（去年第4季）800.1萬元上漲6.3% ！而台北市房價漲幅更加可觀，第1季平均購屋總價1,761.5萬元，比上一季的1,500萬元上漲了14.8% ！
6月1日奢侈稅正式實施後，備受矚目的台鐵板橋都更標售，其店面竟以高出底價近倍拍出，而建商與代銷業者反而紛紛開始密集宣傳，並在鬼月前的6及7月這2個月內，再度爆出近1,200億元的量體，一掃奢侈稅帶來的陰霾。這時，張教授以「失望」看待奢侈稅所帶來的初步成果（註2）。個人認為，仔細分析起來，張教授恐怕還要失望很久呢。
價格透明 房價會下跌?
張教授曾說，只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價不合理嗎？問題出在，所謂「合理」的房價都是事後才知道，而不會是當下就能知道，我們頂多掌握到近期的「成交價」而已。
即使如此，現在的成交價，其實已經相當透明了，但價格並沒有如張教授所預言持續下挫，因此我們可以相信，價格透明化跟房價漲跌根本無關。
台灣兩大房仲業者，信義與永慶，幾乎都會把正確的成交價格公布，同時也要求旗下房仲業務，必須主動提供區域買賣成交行情給買賣雙方參考，用意就是要以制度規範旗下業務，避免追求快速成交，讓買方用過高的價格買入，或讓賣方用過低的價格賣出。
對買方來說，在申請貸款時，銀行也會進行估價，買方也很容易藉此掌握到是否用了過高價格買入。在申請貸款時，申請人必須提供買賣合約書給銀行，因此銀行早就能夠輕易地正確掌握各區域的行情。
若購買預售屋或新成屋時，任何人也可以藉由住展雜誌所公布頗接近真實成交價的估價來參考，如果再多用一點心，在各網站房地產討論區，大家互相交換一下最後成交的價錢，也很容易掌握到「行情價」。
如果你再聰明一點，想辦法從最清楚行情的房仲口中，套出真實成交價，也是不錯的辦法。由於房仲普遍有要賣方降價與要買方加價的傾向，如果你要買房子，你可以偽裝成有房屋要賣的人，打電話詢問可以賣多少錢，房仲就會非常「誠實」告訴你最低可以用多少錢買到。
總之，你就算用了以上所有方法，明確知道之前的成交價，但沒有建商或屋主願意低於先前成交價賣，那價格憑什麼會因為透明化而下跌？價格到底會上或下，主要是看買方或賣方誰比較急著要買或要賣，來決定出是買方市場還是賣方市場，這跟價格透明化一點關係都沒有。
註1：2009年12月17日《聯合報》新聞：資訊清楚，才能避免炒作
註2：2011年6月2日「Yahoo!奇摩新聞」：奢侈稅上路房價仍看漲，張金鶚：失望！
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張金鶚對徐一鳴的10大回應：「房地產終將回到合理水準」
‧Money錢 2011/07/06
上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出，網路點閱率高且迴響大，顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折，長期在學術界研究的我，期許能貢獻一己之力，且提供不同的意見參考。
【口述／張金鶚 撰文／劉育菁】
過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判，我一向採取寬容態度，因為台灣是自由社會，每人都有權利發表意見，但批評的言論應止於就事論事，不該涉及人身攻擊，這是我接受社會公評的最後底線，如涉及人身攻擊，其法律責任應自負。
對於廣告人徐一鳴的看法，我期望透過10點回應，把似是而非的觀念釐清，希望讀者是抱著看清真相，而非看熱鬧的心態閱讀。
回應1 持有3 間屋 並無口是心非
徐一鳴提及：「雖然張教授嘴裡喊空， 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控，並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道，我名下有1間老公寓、2間電梯大樓，目前1間自住、1間父母居住，老公寓正進行都市更新。
對我來說，這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓，原先計畫去年脫手，但因鄰居上門談都市更新，動起「自辦都市更新」的實驗念頭，計畫用營造廠當代理實施者，未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此，我要特別強調，這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽，言論不實，有其法律責任。
從徐一鳴的質疑觀點能看出，很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚，這也是我和顏炳立對談後，看法不同的最大差異。
從投資的定義來說，投資就是將當下可享受的錢儲存起來，等待日後享用（不論是放銀行或其他投資工具），投資的重點是延後使用；相反的，消費就是現在把錢花掉，當下享受。大家不妨想一下，買房子目的為何？是等待日後高價時賣出？還是買來居住、當下享受呢？
多數人的答案會是：「兩者都有」，但比例上有7成的心態是買來自用，3成是希望未來脫手時，還能賺點錢吧！所以說，買房子對多數人是一種消費。
就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋，這些都是「預先消費」，因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」？最明顯的就是「三黃一劉」，他們買進房屋、裝潢後、再賣出，靠轉手獲利。
釐清房子是「投資財」或「消費財」，應該就不難理解，為什麼奢侈稅實施後，房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了，一旦短線投資人不再進場，交易量開始下降，這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」，沒有量、就沒有價，這是很簡單的理論。
長期來看，北市房價要跌3成的預期，是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來，當時依據所得、租金等指標，計算出台北房價不合理幅度達3~4成，以目前房價來看，泡沫4成的確不為過。
回應2 台北市房價國際化 租金本土化
過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略，成功完銷許多住宅預售案，實際上，台北何德何能開出國際盤的房價？
若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較，從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明，就能知道台北市有多麼不國際化！
根據高力國際統計至2010年第4季，台北市頂級辦公室的年租金，在亞洲只排得上第15名，再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」，台北市在全球甚至連Top 50都擠不上，連台北市最好的頂級辦公室都如此，更何況超低的住宅租金水準。
再看交易規模，台北市1年商用不動產交易金額（包含土地、零售、純辦及廠辦等）約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告，中國去年的商用物業投資額（不包括土地買賣）就達到900億美元（約2兆7千億台幣），占亞太區投資額的57%，台北的交易規模連中國的尾數都不到，規模不夠大，如何國際化？
晉身國際都市要件之一，必須先有外商投資、設廠、就業，帶動商用不動產活絡，租金得以成長。然而，根據主計處統計，2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元（約合1,140億台幣），已連續3年衰退，相較於東京、倫敦等城市的環境及條件，台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後，台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外，台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳，降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較，在我看來，台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是，台北「房價」已國際化，但「租金」仍本土化！
回應3 房價指數觀察趨勢與大方向
過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」（目前已停辦）、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」，這3大房地產指標代表不同意義，而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。
長期在學界研究，我一向認為房地產指數若與現況產生差距，指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗，但批評者得事先做功課，不能不做功課，不了解研究內容，就因指數短期與市場走勢不同，說指數出了差錯。
回到「國泰房地產指數」，它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來，屬於個案的特徵價格指數，和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同，後者未考慮產品與區位的差異，因為房屋異質性高，而且無法放在同一水平比較。舉例來說，若某一季預售屋是以豪宅案居多，很可能把當月平均價格拉高，此時指數就會把個案屬性做調整。
編列國泰房地產指數的目的，就是希望降低每間房屋的變異性，並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下，讓消費者長期觀察房價的趨勢變化，因此每季指數的變動不會太大。
我要強調，指數是觀察趨勢與大方向，很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章，殊不知這只是單一事件，光看個案成交只能看見「樹」，透過指數預測才能見到「林」。
回應4 中國房產修正 台灣不能置身事外
徐一鳴說：「如果房價跌3成，台灣經濟會倒退數年！」這點倒是與我不謀而合，就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退，最後要全民買單，我才苦口婆心提出房市預警。
我同意低利率把大量的資金逼進房市，台灣因政府引導資金回流又沒適當配套，讓房地產成為當紅投資商品。但是，資金不會長期Long stay，一定是有進有出的，否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力，應該長期持有數百間房子，而不需要脫手獲利！
很多人認為台灣房地產不會泡沫，我要說「市場不是政府養的」，連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國，經濟都已受到房地產的拖累，更何況台灣是淺碟型經濟，市場規模又小，容易暴起暴落。
最近注意到一則重要新聞：標準普爾（S&P）將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」，並認為在未來半年到1年內，可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正，台灣為什麼能夠屹立不搖呢？現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽，反而應該心生警惕，想想如何避免崩盤。
回應5 奢侈稅效應尚未發酵
奢侈稅新聞至今已4個月，徐一鳴認為，近期店面仍飆出新高，加上年底需求旺季來到，未來價格只升不降！
奢侈稅初期發酵2~3個月，房價已迅速修正5~10%，這是健康的！只是5月後，政府出手護盤，端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者，讓人民失去了信心，目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來，是不爭的事實。
徐一鳴說，奢侈稅把短線帽客逼出場，聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」？顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示，政府將貫徹打房決心，積極針對預售屋交易查稅，半年後將進行奢侈稅查核，現在就評論市場會往哪裡走，顯然還太早，觀望仍是目前的最佳策略！
當然，政府的態度很重要，身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手，顯然執政黨是傾向替投資客解套，只管讓業者笑哈哈，而人民苦哈哈！
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