徐一鳴:張金鶚教授的話為什麼不能聽?

 

‧Money錢 2011/07/13

如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法,他應該把名下3間不動產早早逢高賣出,等3?5年後,跌3成時用低價接回來。

 

 

【撰文/徐一鳴】

超低利率時代 存錢不如買房

 

看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後,張教授還是保留他一貫的看法,失望之餘,我忍不住要插上幾句話。

 

空頭總司令其實是看多

 

如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法,他應該把名下3間不動產早早逢高賣出,等3?5年後,跌3成時用低價接回來。然而,張教授一直說會跌,但並沒賣出他的房子,所以,我大膽推論,張教授嘴裡喊空,行動上其實是看多,這讓我想起以前去日本旅遊的趣事。

 

幾年前,我到東京觀光,路上向一個看來蠻洋派的年輕人問路:某飯店該往右走,還是往左走?他楞了一下,用手指了左邊,但他嘴巴卻說「Right(右)」,這下輪到我楞在那,不過,當下我立刻決定:寧願相信他的手勢,而不相信他的英文,結果證明我判斷完全正確,順利回到酒店。

 

我想,這日本人可能英文不靈光,把Left(左)說成Right(右),但手勢則是發自內心的意思表示,比較可信。我要說的是,雖然張教授一直喊空,但從他沒賣名下不動產所透露出的意思表示,其實比較值得我們相信。

 

我跟張教授有一飯之緣,相談甚歡,願意相信他喊空不是存心騙人,他只是依據研究模型所導出的結果,來判斷房價十分不合理,但他內心應該明白,已經看錯這麼多年,肯定是他的研究模型哪裡出錯或過時了,但張教授為了維護他的學術尊嚴,就算被很多人罵「害我現在用更高價來買房子」,依然無動於衷,堅持說是市場錯了,而不是他的研究模型錯了。

 

台北逐漸國際化的影響

 

我們要正確預測台北房市走向,其實應該要先回顧大中華圈中幾個國際都市的發展軌跡。

 

台灣的經貿狀況,若趕上香港與新加坡的現況,台北房價再繼續往上飆升就不足為奇了。只是,香港與新加坡早已是國際化十分成熟的城市,離我們太遙遠,就暫不拿來做借鏡,上海市則是30年前改革開放後,才逐步成為國際化大城市,拿來推估台北房市趨勢比較接近。

 

目前,上海市市中心的住宅,外地人持有比例頗高,買的不是港商就是台商,或是其他城市的富豪,以至於上海計程車師傅常抱怨,外地人住市中心,土生土長的上海人,卻住城市邊緣或外圍。

 

一開始,許多老上海人得意地把房子「高價」出售給「不懂行情」的外來人,自己則搬到上海外圍的新成屋,等著市中心跌下來後再買回來,但隨著城市迅速翻新,整個都市面貌有了巨大改變,使價格變得更高、更貴,讓許多老上海人沒能力、或不願出高價再搬回市中心,只能望屋興嘆。如今,同樣的趨勢與現象,正搬到台北上演,只是缺乏國際觀的人還沒察覺到。

 

也就是說,國際化程度越深的都市,會有更多相對富有的外來人購屋自住,使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響,而不能用過去的經驗,只單純依據本地人的所得來評估。

 

張教授所屬的政大台灣不動產研究中心,與國泰建設長年合作推出「國泰房地產指數」,過去曾多次精準地指出房地產多空轉折,頗受大家肯定。然而,自馬英九先生執政以來,已逐步實施多項開放政策,使得台灣、尤其是台北市已重新被國際市場接受與看重。

 

房市熱幫台灣走過衰退

 

過去幾年,政府大幅調降營利事業所得稅、遺產贈與稅,先吸引了大量「藏」在海外的資金回流,加上兩岸大門一開,台商在大陸賺到的可觀盈餘,也跟著洶湧返台,再加上ECFA 與兩岸直航實施後,外資看到了台灣在全球的新定位,發現了台灣做為中國跳板的新價值,也爭先恐後地匯入大筆資金,使台灣頓時「活水」氾濫,資產因此有了新身價。

 

張教授以往十分成功的研究模式,主要是依據「過去的」經濟與金融環境所進行的研究,完全排除了外來人購屋自住需求與外部資金的影響,這回遇上被徹底改變的經濟與金融環境時,他的研究模型當下完全失去準頭。

 

張教授曾指摘政府,將資金導入台灣後,未有效引導資金到對全民有益的各項投資中,讓民眾所得增加(註1),他的話言之成理、擲地有聲,只不巧,馬政府精心策畫的開放政策,剛好遇上百年一遇的全球金融海嘯,被導引進來的資金,不會、也不敢投入已供過於求的產業中,以致部分轉向投入相對穩當的房地產。

 

英國《經濟學人》原本預期,十分依賴外貿的台灣,金融海嘯後會遭到重創(原本預測2009年GDP成長率為負2.9%),但事實上並未發生(2009年實際上GDP成長率僅為負1.9%,隔年勁揚至10.8%),這當中,由低利率與大量資金推動的房地產投資熱潮,其實扮演著非常關鍵的角色。

 

靠著這一波房市熱潮,台灣創造了許多內需,提供了不少工作,很快走出了金融海嘯帶來的經濟動盪,這時,政府再透過限制房貸、奢侈稅等政策,積極管理、導正房市中不穩定的因子,避免泡沫加速變大,政府的目的其實不在打房,而是在適當的通膨下,維持經濟的榮景。

 

身為房地產專家的張教授應該明白,奢侈稅雖然逼短線帽客下車,卻也給了長線看好的實戶與大戶進場良機,這種情況下,房價一時受挫算合理,但期待北市精華區房價跌個2~3成,怎麼看都不實際(請參考我在《今周刊》753期P. 42文章)。

 

長久以來,張教授不肯心平氣和面對市場,總是在漲的時候喊跌,跌的時候嫌跌幅不夠,試想,房價若真如他近日所預測下跌3成,投資客、建商受重傷,內需經濟受到重創不說,銀行呆帳也極可能大幅飆高,甚至波及整個經濟!也就是說,若房價真如張教授所言下墜崩盤,台灣經濟不也會倒退數年?

 

我說過,市場才是真正的老師,事實上,依據營建署所公布的2011年第1季住宅需求動向,新購置住宅者對房價仍持續看漲!全台第1季平均購屋總價853.7萬元,比上一季(去年第4季)800.1萬元上漲6.3% !而台北市房價漲幅更加可觀,第1季平均購屋總價1,761.5萬元,比上一季的1,500萬元上漲了14.8% !

 

6月1日奢侈稅正式實施後,備受矚目的台鐵板橋都更標售,其店面竟以高出底價近倍拍出,而建商與代銷業者反而紛紛開始密集宣傳,並在鬼月前的6及7月這2個月內,再度爆出近1,200億元的量體,一掃奢侈稅帶來的陰霾。這時,張教授以「失望」看待奢侈稅所帶來的初步成果(註2)。個人認為,仔細分析起來,張教授恐怕還要失望很久呢。

 

價格透明 房價會下跌?

 

張教授曾說,只要政府把資訊透明了,消費者難道會不知道房價不合理嗎?問題出在,所謂「合理」的房價都是事後才知道,而不會是當下就能知道,我們頂多掌握到近期的「成交價」而已。

 

即使如此,現在的成交價,其實已經相當透明了,但價格並沒有如張教授所預言持續下挫,因此我們可以相信,價格透明化跟房價漲跌根本無關。

 

台灣兩大房仲業者,信義與永慶,幾乎都會把正確的成交價格公布,同時也要求旗下房仲業務,必須主動提供區域買賣成交行情給買賣雙方參考,用意就是要以制度規範旗下業務,避免追求快速成交,讓買方用過高的價格買入,或讓賣方用過低的價格賣出。

 

對買方來說,在申請貸款時,銀行也會進行估價,買方也很容易藉此掌握到是否用了過高價格買入。在申請貸款時,申請人必須提供買賣合約書給銀行,因此銀行早就能夠輕易地正確掌握各區域的行情。

 

若購買預售屋或新成屋時,任何人也可以藉由住展雜誌所公布頗接近真實成交價的估價來參考,如果再多用一點心,在各網站房地產討論區,大家互相交換一下最後成交的價錢,也很容易掌握到「行情價」。

 

如果你再聰明一點,想辦法從最清楚行情的房仲口中,套出真實成交價,也是不錯的辦法。由於房仲普遍有要賣方降價與要買方加價的傾向,如果你要買房子,你可以偽裝成有房屋要賣的人,打電話詢問可以賣多少錢,房仲就會非常「誠實」告訴你最低可以用多少錢買到。

 

總之,你就算用了以上所有方法,明確知道之前的成交價,但沒有建商或屋主願意低於先前成交價賣,那價格憑什麼會因為透明化而下跌?價格到底會上或下,主要是看買方或賣方誰比較急著要買或要賣,來決定出是買方市場還是賣方市場,這跟價格透明化一點關係都沒有。

 

註1:2009年12月17日《聯合報》新聞:資訊清楚,才能避免炒作

 

註2:2011年6月2日「Yahoo!奇摩新聞」:奢侈稅上路房價仍看漲,張金鶚:失望!

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張金鶚對徐一鳴的10大回應:「房地產終將回到合理水準」

 

‧Money錢 2011/07/06

上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出,網路點閱率高且迴響大,顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折,長期在學術界研究的我,期許能貢獻一己之力,且提供不同的意見參考。

 

 

【口述/張金鶚 撰文/劉育菁】

過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判,我一向採取寬容態度,因為台灣是自由社會,每人都有權利發表意見,但批評的言論應止於就事論事,不該涉及人身攻擊,這是我接受社會公評的最後底線,如涉及人身攻擊,其法律責任應自負。

 

對於廣告人徐一鳴的看法,我期望透過10點回應,把似是而非的觀念釐清,希望讀者是抱著看清真相,而非看熱鬧的心態閱讀。

 

回應1 持有3 間屋 並無口是心非

 

徐一鳴提及:「雖然張教授嘴裡喊空, 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控,並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道,我名下有1間老公寓、2間電梯大樓,目前1間自住、1間父母居住,老公寓正進行都市更新。

 

對我來說,這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓,原先計畫去年脫手,但因鄰居上門談都市更新,動起「自辦都市更新」的實驗念頭,計畫用營造廠當代理實施者,未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此,我要特別強調,這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽,言論不實,有其法律責任。

 

從徐一鳴的質疑觀點能看出,很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚,這也是我和顏炳立對談後,看法不同的最大差異。

 

從投資的定義來說,投資就是將當下可享受的錢儲存起來,等待日後享用(不論是放銀行或其他投資工具),投資的重點是延後使用;相反的,消費就是現在把錢花掉,當下享受。大家不妨想一下,買房子目的為何?是等待日後高價時賣出?還是買來居住、當下享受呢?

 

多數人的答案會是:「兩者都有」,但比例上有7成的心態是買來自用,3成是希望未來脫手時,還能賺點錢吧!所以說,買房子對多數人是一種消費。

 

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋,這些都是「預先消費」,因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」?最明顯的就是「三黃一劉」,他們買進房屋、裝潢後、再賣出,靠轉手獲利。

 

釐清房子是「投資財」或「消費財」,應該就不難理解,為什麼奢侈稅實施後,房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了,一旦短線投資人不再進場,交易量開始下降,這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」,沒有量、就沒有價,這是很簡單的理論。

 

長期來看,北市房價要跌3成的預期,是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來,當時依據所得、租金等指標,計算出台北房價不合理幅度達3~4成,以目前房價來看,泡沫4成的確不為過。

 

回應2 台北市房價國際化 租金本土化

 

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略,成功完銷許多住宅預售案,實際上,台北何德何能開出國際盤的房價?

 

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較,從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明,就能知道台北市有多麼不國際化!

 

根據高力國際統計至2010年第4季,台北市頂級辦公室的年租金,在亞洲只排得上第15名,再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」,台北市在全球甚至連Top 50都擠不上,連台北市最好的頂級辦公室都如此,更何況超低的住宅租金水準。

 

再看交易規模,台北市1年商用不動產交易金額(包含土地、零售、純辦及廠辦等)約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告,中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元(約2兆7千億台幣),占亞太區投資額的57%,台北的交易規模連中國的尾數都不到,規模不夠大,如何國際化?

 

晉身國際都市要件之一,必須先有外商投資、設廠、就業,帶動商用不動產活絡,租金得以成長。然而,根據主計處統計,2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元(約合1,140億台幣),已連續3年衰退,相較於東京、倫敦等城市的環境及條件,台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後,台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外,台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳,降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較,在我看來,台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是,台北「房價」已國際化,但「租金」仍本土化!

 

回應3 房價指數觀察趨勢與大方向

 

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」(目前已停辦)、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」,這3大房地產指標代表不同意義,而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

 

長期在學界研究,我一向認為房地產指數若與現況產生差距,指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗,但批評者得事先做功課,不能不做功課,不了解研究內容,就因指數短期與市場走勢不同,說指數出了差錯。

 

回到「國泰房地產指數」,它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來,屬於個案的特徵價格指數,和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同,後者未考慮產品與區位的差異,因為房屋異質性高,而且無法放在同一水平比較。舉例來說,若某一季預售屋是以豪宅案居多,很可能把當月平均價格拉高,此時指數就會把個案屬性做調整。

 

編列國泰房地產指數的目的,就是希望降低每間房屋的變異性,並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下,讓消費者長期觀察房價的趨勢變化,因此每季指數的變動不會太大。

 

我要強調,指數是觀察趨勢與大方向,很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章,殊不知這只是單一事件,光看個案成交只能看見「樹」,透過指數預測才能見到「林」。

 

回應4 中國房產修正 台灣不能置身事外

 

徐一鳴說:「如果房價跌3成,台灣經濟會倒退數年!」這點倒是與我不謀而合,就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退,最後要全民買單,我才苦口婆心提出房市預警。

 

我同意低利率把大量的資金逼進房市,台灣因政府引導資金回流又沒適當配套,讓房地產成為當紅投資商品。但是,資金不會長期Long stay,一定是有進有出的,否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力,應該長期持有數百間房子,而不需要脫手獲利!

 

很多人認為台灣房地產不會泡沫,我要說「市場不是政府養的」,連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國,經濟都已受到房地產的拖累,更何況台灣是淺碟型經濟,市場規模又小,容易暴起暴落。

 

最近注意到一則重要新聞:標準普爾(S&P)將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」,並認為在未來半年到1年內,可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正,台灣為什麼能夠屹立不搖呢?現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽,反而應該心生警惕,想想如何避免崩盤。

 

回應5 奢侈稅效應尚未發酵

 

奢侈稅新聞至今已4個月,徐一鳴認為,近期店面仍飆出新高,加上年底需求旺季來到,未來價格只升不降!

 

奢侈稅初期發酵2~3個月,房價已迅速修正5~10%,這是健康的!只是5月後,政府出手護盤,端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者,讓人民失去了信心,目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來,是不爭的事實。

 

徐一鳴說,奢侈稅把短線帽客逼出場,聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」?顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示,政府將貫徹打房決心,積極針對預售屋交易查稅,半年後將進行奢侈稅查核,現在就評論市場會往哪裡走,顯然還太早,觀望仍是目前的最佳策略!

 

當然,政府的態度很重要,身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手,顯然執政黨是傾向替投資客解套,只管讓業者笑哈哈,而人民苦哈哈!

 

【更多精采內容請看:《Money錢》NO.46 2011年7月號】

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