精實新聞 2014-04-24 09:06:13 記者 蕭燕翔 報導

政府要打房，且言明玩真的，甚至喊出二年內房價跌三成的「政策」目標，這樣的政策宣言或許讓一般民眾痛快，但對整體放款有近三成與房市連動的銀行來說，恐怕就笑不出來；姑且不論政策的「數字」目標能否達陣，但隨全球極度寬鬆的資金環境向中性靠攏，房市很難期待再如過去的十年多頭，此時房貸佔總放款比重相對低、自有資本充裕且房貸放審政策已提前收緊的銀行，或有較高機會避開系統風暴。  

根據央行數據顯示，今年2月底整體國銀廣義房市貸款的購屋貸款、修繕貸款與建築貸款的餘額各為5.66兆元、2,870億元及1.52兆元，光是購屋貸款佔總放款的比重為22%，如果加計修繕與建築貸款的比重則拉高至29%，這個意思代表銀行每100元的放款就有近三成會與房市的景氣連動。

5.66兆元的房貸餘額算不算高？這個數字已約當於去年全年國內整體實質國民生產毛額15.36兆元的35%以上，內政部營建署最新調查也顯示，指標的北市房價所得比已達15倍，超越彈丸之地的香港，且買屋後家庭收入六成以上用來繳房貸；而全台房價所得比則落在8.37倍，平均貸款負擔率則為35.36%，等於一個有房貸家庭的收入就有超過1/3直接去繳房貸，剩下不及2/3才能去做日常生活柴米油鹽醬醋茶乃至於兒女教育與退休規劃，這也難怪政府為挽救低迷的聲望非調控房市不可。

房市從多轉空，對銀行的影響可分為幾個層面，最直接的是在政府展現打房的企圖下，先不管是否達成台北市副市長張金鶚「二年跌三成」的目標，但交易雙方難免出現觀望，銀行也可能基於潛在風險控管放貸趨嚴，房貸淨增加動能趨緩、甚至可能轉至下滑，近三年來看平均每年房貸淨增加金額約1,500-2,000億元，所幸房貸向來是銀行利潤最低的產品線之一，以利率2-3%計算，利息收入大概只減少30-60億元，只是空出的資金額度要轉向何處尋求更高的資金配置收益，是個考驗。

比較令人憂心的是第二層面，也就是房價下跌時銀行在蒙受損失及資本強度受損的問題。目前主要國銀房貸放款佔比較高者以外銀在台子行最為集中，本土銀行佔比超過25%(單計購屋貸款/總放款佔比)包括土銀、華銀、遠東銀(2845)、永豐銀、台新銀、大眾銀(2847)及日盛銀等，其他沒超過20%的算是少數。 

以金管會對外公布平均國銀房貸核貸比(loan to value)約六成來看，表面上看來即使房價朝最激進的方向、二年內跌三成，平均房屋抵押品的價值都還高過於未清償房貸，銀行業手中至少沒有面臨「全面性」的危機；至於個別國銀能通過房價下跌幾成的壓力測試，這攸關於主管機關條件的設定，結果不見得人人都信。

但房價下跌、投資客退場，房貸逾放比走揚恐難避免，而因購屋房貸的餘額高達5.66兆元，逾放比每多1%，整體房貸銀行就要先提列566億元的呆帳損失，多個2%，影響數就超過千億元，對國銀整體淨值的影響落在2-4%。

也許你會說銀行業提列呆帳後可以進行擔保品拍賣的回收，但就過往經驗來看，在房市走空的時點，法拍屋的處分熱度也會受影響，銀行較可行的方法是先行提列呆帳後，等待下次房市多頭再拍賣，不過短期獲利勢必得蒙受較大的呆帳提列或主管機關因應風險準備的提存要求而受到衝擊，這是所有房貸行都將面臨的系統問題，對大家的影響都屬不利，差別只在影響數的多少。 

假設投資人相信房價已至高檔，接下來下跌可能性大於上漲，若欲投資金融股，現在應該選擇的是房貸占比相對較低、資本適足率相對充裕且房貸審議相對嚴謹的銀行，當作避風港。單就這樣的過濾條件，房貸佔總放款比重低於二成、且第一類資本適足率高於8%的銀行有台銀、一銀、高雄銀(2836)、兆豐銀、台中銀(2812)、京城銀(2809)等，假設這些銀行在房貸放貸策略上沒有較大疏失，照理，蒙受的損失壓力會較其他銀行為小。  

但無論是亟欲看到房價下跌的財金首長或業界都坦言，如果房市是採急跌的方式硬著陸，對銀行業及整體經濟都會是災難，銀行恐怕也僅有極少數銀行能夠倖免於難，應非政府所樂見，只是在走了超過十年的國內房市多頭，如果銀行還以為真如建商所言，因土地供不應求，房價長期只會漲不會跌，不能從嚴看待風險控管，到時如果發生個別的經營風暴，就很難再用受害者的角度爭取社會認同了。