一生一屋限縮政策 重傷房市

 

2011/03/02

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為了消解年輕新世代買不起住屋的怨氣,並打擊持續飆漲不止的高房價,政府決定下半年開徵奢侈稅,對投資客炒房價驟下重手。

依據財政部提出的「特定貨物及勞務稅」(即俗稱奢侈稅或打房稅)草案,打擊投資客的標的,不只對住宅房地課稅,也對二年內移轉的「可供建築空地」、「商業大樓」加徵稅課,持有時間一年以下者、課徵15%,持有一至二年者課徵10%。

 

奢侈稅對於住宅的核課對象是「非自用住宅」。所謂的自用住宅,財政部定義從嚴,適用土增稅的「一生一屋」優惠稅率10%的定義:「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」,準此定義,擁有第二戶以上房屋均屬非自用住宅。

 

依現行土地稅法,自用住宅有「一生一次」及「一生一屋」兩種認定方式,「一生一次」是全戶包括自己、配偶及未成年直系親屬,都可指定一處為自用住宅,但此權利僅限一次,用過就不得再用,換言之,只要配偶及未成年直系親屬未曾指定過,就可能被用來當作人頭;「一生一屋」的認定標準更為嚴格,全戶乃包括自己、配偶及未成年直系親屬,只能擇定一處為自用住宅,「全部人被綁在一起」,不但不能以配偶名義指定第二處自用住宅,就算生育再多未成年子女,還是沒轍,凡欲以人頭炒房,就只能透過沒有血緣關係的親屬或朋友,以致找人頭的難度,相對提得很高。

 

其實打房稅的開徵,最終政策目標應非志在炒房地客的超額利得,而應該是在讓住屋供給無虞,讓多數人負擔得起房價,政策本質應在有效改變房地產市場的基本供需。

 

而今奢侈稅的開徵,根本解決不了市場基本供需的糾葛,甚至是治絲益棼,尤其採用最嚴厲的「一生一屋」定義,立即重擊的是需求面驟減,也就是將投資客炒房的「假需求」驅趕出「交易市場」,使市場淨空到僅存真實需求時,房價可以止漲持緩。然則,當需求面淨空時,除了房地產市場活力盡失,危害整體經濟表現,是否表示房價必定趨於「低廉合理」?年輕新世代就必定買得起住屋、人人得而自擁住宅?

 

事實恐非如此,尤其是奢侈稅制下「一生一屋」的供給面效應,會把房地產市場中具有高度調節作用的租屋市場貨源完全斬斷;投資客與一人多屋或一戶多屋才真正是台灣租屋市場的供應源,被奢侈稅制斬斷了,等同是一刀砍死租屋市場的命脈。

 

具體地講,要讓台灣的房地產可以滿足常民生計所需,就必須讓社會的「自屋市場」與「租屋市場」並存,而非讓「自屋市場」獨領風騷,台灣房事問題才不致成為永遠無解的痛。

 

如此,就必須先解開國人「我當屋奴無悔」的意識型態,都能認同只要有住宅可以長期「使用」安居,不一定非要「擁有」、非要「擠進台北市中心區」。這種對住宅「所有權」與「使用權」分離的觀念,若能夠普遍被認同,自然就可以有效消解「房價直直漲,長期勢必更漲」的魔咒。

 

而在政策上,必須有效運用公權力,促進自屋市場與租屋市場的均衡發展,讓自屋與租屋市場同時擁有健全的供需自律機制,而且可以在不同景氣階段,相互交流調節;尤其更必須建立類似澳洲模式的「房價與租金連動」機制,大幅降低房地產與住宅市場被炒作、哄抬的人為干擾,才有真正落實市場化的可能。

 

(作者是環球經濟社社長兼公共政策研究所所長)

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奢侈稅打死房市供給量 林建山痛批

更新日期:2011/03/04 20:07 蕭介雲

【台灣醒報記者蕭介雲台北報導】奢侈稅納入「炒地皮條款」,加重打房力道,學者張金鶚受訪時強調,此一設計可讓房市泡沫提前破滅,也有助房市健康發展;學者林建山則痛批,奢侈稅將打死房市供給量,也無助租屋與國際發展。行政院長吳敦義今天表示,各類意見都有,但不會因此做或不做,不然將陷入父子騎驢的困境。

 

有關增例炒地皮條款,政大地政系教授張金鶚受訪時指出,土地公告現值過低,空地開發納入奢侈稅範圍,是正確的做法,課特別稅可以有助防止炒作,打擊投機行為,並讓房市趨於健康發展。

 

張金鶚說,土地是建物成本之一,過去常見養地、囤地牟取暴利的情形,如今如果財團不是圈地心態,在二年後再出售,就不會被課到奢侈稅,建商可能先賣先贏。

 

他說,泡沫本來就有,現在只是提前消掉,如果延後開發,也要面臨通膨帶動利率上升的成本;如十八般武藝一樣,政府還是有很多政策工具可用,但可逐步、適度推動。

 

「未來建商只有三種選擇,一是提前開發,二是繳奢侈稅,三是延後開發。」台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊如此分析。他擔心奢侈稅納入炒地皮,會成了懲罰稅,建商如果提前開發,將造成超量供給的失衡問題,如果延後開發變成囤地;尤其商辦納入,外資會被趕走,同時也有些不是投機客的民眾,有可能會被掃到,兩者均應排除。

 

環球經濟社社長林建山則進一步強調,他徹頭徹尾反對奢侈稅,苗栗以南有些公告地價比市場價格還高,要建全房市,應做做好國宅和鼓勵出租市場著手,如果祭出奢侈稅、炒地皮條款,會直接打死房市供給量。

 

「為何要把台灣弄得像鄉村一樣?」林建山說,台灣應容許少許地方國際化,吸引國際資金進駐,所有實施奢侈稅的先進國家,1、2年內都收手;其實,台灣可以轉型,變成產品和服務高級化的國家。

 

財政部擴大奢侈稅適用範圍,除非自用住宅外,包括商辦、店面、空地都擴大適用,全案預計在下週提報行政院院會,規劃於7月1日起實施。

 

吳敦義今天在立法院總質詢進場前受訪時也指出,有心人士炒高房價引起民怨,因此社會有共識,針對房地產短期進出應該課特別稅,只要是對的方案,行政院會努力溝通說明。

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