精實新聞 2012-06-14 09:06:16 記者 林詩茵 報導

今年初才在尾牙上率所有建商之先喊出降價策略的興富發(2542)，當時在房地產業內引來罵名不斷，業界大老高分貝炮轟：「玩弄大眾和建設業、不實在」；不過，該公司的降價說成功搏得各大媒體版面，等於打了免費廣告，說要降價的個案「未演先轟動」，據說已經很多人下訂。然而，在市場期待該建商正式推案能夠真有降價動作時，該公司又提出，「最近工資大漲6、70%」，公司「技術上」會有調整反應成本的動作。據營造廠說法，工資漲最多的時候是去年。房地產業內則私下議論，為何興富發要在此時談工資成本，是不是年初的降價錯估情勢？現在想要漲價了？

今年元月，興富發董事長鄭欽天在尾牙上表示，今年台北房價估跌15%，因此興富發在台北的推案將直接降價15%推出，以順應市場潮流。當時正值總統大選前，房地產市場原來就如驚弓之鳥，政策在打壓、建商只能咬牙挨著被打，心裏想的是，靜待選舉完後，執政黨不再有選票壓力後，房市可以一切回復正常，因此，興富發董座這番話，儼然吹皺一池春水，引起建商大老高分貝大罵他不老實、不負責任。

興富發喊降價，並沒有得到業界的認同，因為，房地產市場是「心理面」影響甚大的產業，一旦有人喪失了信心，可能會讓市場如骨牌效應，價格和成交量一洩千里，所以建商多半死守著價格，一切等到大選完再說。

然而，降價這番話，可是講入購屋者的心坎裏，在去年房地產交易量急縮、房價卻力守不墜下，買方早就在等建商價格鬆動，興富發公開喊降價，自然讓許多想買房的人喜孜孜地前往詢問，據說，當時興富發內部每天接到3、4百通詢問電話，電話接到手軟，大家都想知道房價怎麼降，何時賣。市場解讀，興富發的「降價論」成功達到促銷效果。

從當時興富發喊出的價格觀察，士林金雞廣場案(現名為圓山一號院)，要從原本每坪原規劃的售價120萬元，降至90萬元；而內湖日湖百貨案原估售價100萬元/坪，將降到75萬/坪；實際房價降幅達25%，比興富發宣布的15%還大。

當然，隨便上不動產網站討論區，都會看到許多網友認為興富發降價是喊假的，是拉高單價後再行降價，其實售價還是貼近市場行情；但興富發的動作，某種程度反映出當時台北市房屋銷售率急凍、房價飆漲困難，建商不得不想想法子刺激一下買氣。

時隔不過幾個月，興富發的新案遲未推出，價格也一直沒有真的降。不料，520檔期時，市場已傳出即將公開的「圓山一號院」，興富發不會降價賣。果然，在本周該公司的股東會上，由董事長鄭欽天向媒體說明，最近模板工工資狂漲，1平方米由3百元大漲至5、6百元，鋼筋捆工也大漲 ，平均工資漲幅達到60~70%；而且建材也漲價，所以公司考慮技術上進行一些調整來反映成本。

這番話讓外界揣測，興富發這會兒不降價反而要漲價了？

只是，從近期的建材價格來看，建商想在此時漲價並沒有道理。水泥在政府關愛眼神上，即使有電價已正式第一階段上漲的消息面，但水泥廠還不敢輕舉妄動，今年以來的水泥價格應屬持平；至於另一項主要原料鋼筋，今年初每公噸報價在2萬初頭，第2季一度漲至2.1萬元，現在又回跌至2萬元，其實價格也不算有漲。

若要看工資，則確實在台灣越來越多大學生，大家都想坐辦公、吹冷氣，或者去咖啡廳、速食店等服務業工作下，捆工、模板工人越來越少，工資也明顯上漲，但據營造廠的說法，去年上半年，金融海嘯後的景氣有一波小反彈，當時不少建商趕著動工，讓工人大缺，工資漲不少，去年是工資漲最兇的一年，和前年相比約漲了10~20%，今年漲勢趨緩。

再以工資佔營造廠成本來看，大約佔比達到30%；而營造成本佔建商的總成本又在20~25%來看，工資佔建商的總成本影響其實只有個位數字的百分點，去年就算漲了2成，其實還是不大，真正貴的還是在土地成本。

只是，營造廠商也私下表示，像興富發這種推案量一年幾百億的「超級大業主」，只要談好營造價格，就算後續工資漲了，營造廠還是得自行吸收，實在很難轉嫁到業主身上。

這樣看來，現階段建商想漲價，真的理由究竟是什麼呢？也許在年初錯估情勢；也許當時確實想呼應政策，只是從結果來看，Q1喊降、Q2又想漲價，台北房價的戲劇性變化，也顯示出這個時間點買方、賣方心理的矛盾。