2015-05-28 07:26:38 經濟日報 記者郭及天/台北報導

過去景氣榮景時,建商推出新案的銷售以「包銷」模式委由代銷公司銷售,比例高達七、八成以上,有些條件好、案量大的指標案,會有多家代銷公司加底價搶案。如今建商要求代銷業者包銷,由於底價高、銷售風險值大,乾脆不接案或改以風險較低的純企劃接案。

「包銷」模式是指建商以個案總銷5%至6%,將銷售業務委託代銷公司進行,代銷公司要負擔搭設接待中心、人員管銷與媒體廣告等費用,依雙方合議定底價銷售、再依銷售率向建商請款。由於不少費用花在銷售流程前頭,一般來說,代銷公司銷售率至少要五成左右才能損益兩平。

近一年來新案市場急凍,不少代銷公司賠錢收場。

房市景氣好時,建商推出新案,眾代銷紛紛搶案;現在房市低迷,新建案變成燙手山芋,根據業者市調顯示,近期北台灣有15個建案代銷換手,轉為建商自售或暫時停銷,代銷業生態可能出現洗牌。

好房網不動週報市調顯示,今年以來北台灣有六個指標建案代銷換手,有四個指標建案原由代銷負責,但轉為建商自售,還有五個因建照申請卡關或景氣因素,原已籌備銷售的建案停銷或暫緩推出。

代銷龍頭海悅廣告有南港「雙美館」、土城「皇翔國鼎」、「淡水豐悅城」等多個建案,原本由海悅承接,轉由其他代銷公司以不同條件承接或建商自售。

五十甲廣告是桃園地區知名代銷公司,去年迄今多個新屋建案銷售不如預期,近期退出銷售的桃園區辦公大樓案「廣春成HVW」,以及新潤建設位於八德的「新潤明日匯」等二個新成屋建案。

雖然有些業者擔心接愈多、賠愈多,但也有代銷業逆勢加碼,例如甲山林接手海悅二個大案,不少中型規模的代銷公司也趁勢而起、勇於接案。市場認為,過去大型代銷掌握絕大多數案量的生態,代銷接案規模的市占與排行,以及銷售市場建商、代銷業生態,都將出現大幅洗牌。

《好房網不動產週報》社長倪子仁表示,大型代銷及建商建案出現轉手潮,主因房市景氣走下坡,房屋銷售不再有多頭時的榮景,同一個案銷售業者換手頻繁,有些建商改為自售,例如興富發成立代銷部等。

 

圖/經濟日報提供

房市在近期房地合一政策的持續凌遲下,許多建案在代銷不敢承接下,轉為建商自售,不然就是轉換其他敢接的代銷公司銷售。

根據《好房網不動產週報》的最新市調資料顯示,近期原代銷公司換新代銷公司,或沒代銷公司敢接,改由建商自售,甚至接待中心搭到一半不推的指標型建案多達15個。15個建案中,台北市有3個,新北市有6個,基隆市及桃園市則各有3個。

15個建案有11個建案是上市櫃公司所推,其中興富發集團就有5個建案,分別是位北市中山區,原由海悅廣告銷售,現改為建商自售的「中山真藏」;北市南港區,原由海悅廣告銷售,現改由甲山林廣告銷售的「双美館」;位於新北市淡水區的「豐悅城」,及位基隆市,接待中心皆只蓋到一半就停擺的「真愛花園城堡」、「香格里拉」2案。

而由國礎機構借殼德士通科技公司投資興建,位於北市大安區的先建後售套房案「大安富裔館」,因開價高達180萬元一坪,在曲高和寡下,目前銷售已全面暫停,建案目前正向北市府申請打算改為精品飯店來經營。

以今年329檔實質推案量出現比腰斬還慘的市況來看,以往名列全國10大建商及10大代銷的地產業者,紛紛出現大量的『轉手潮』,不是建案改由建商自售,就是改換代銷公司以不同的條件再銷售,使建商與代銷業者面臨房市新一波的大洗牌。

《好房網不動產週報》社長倪子仁認為,從大型建商的推案趨勢顯示,上市櫃建商已回防抗跌性較佳的雙北市推案,新北市以南,包括桃園、新竹甚至台中地區,大型代銷公司已少見新接案,顯示大型房屋代銷公司對雙北市以外的房市已相對保守以對。

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冠德、興富發等建商推案規模愈來愈爆炸,銷售戰術也紛紛改弦易轍。冠德今年推案量將破表到300億元,最近打破慣例,改採委外代銷公司操盤;反觀興富發,今年新案量也將突破700億元,據悉其中4成新案考慮由興富發建設新成立的代銷部,自地自建自銷,不排除祭出史上最殺的「1090」低自備款門檻專案。

冠德建設總經理洪錦欽表示,新案銷售向來是自家業務部門負責,採自地自建自銷;但隨推案量愈來愈大,銷售業務負荷量大增,因此2015年新春第一炮的中和公辦都更合建案「冠德大境」,率先委託創意家廣告公司代銷,總銷約50億元,預計5月登場。

 

至於冠德史上規模最大豪宅案,2015年第4季會完工的信義計畫區興雅BCF案,總銷2、300億元。洪錦欽表示,該案正評估由冠德自銷或委外代銷。

至於興富發建設,2015年銷售戰術則和冠德大相逕庭,由自家代銷部門操盤大約4成的案量。

據悉,由於興富發今年新案量將達到700億元,較2013、2014年推案量600億元、670億元,大幅激增,由於平常長期合作的代銷公司甲山林廣告、海悅廣告都陸續吃下上市公司,自建代銷案量也很多,快自顧不暇,因此興富發為了掌控新案的銷售速度和目標,乾脆自己成立代銷部,自地自建自售。

興富發副總經理廖昭雄表示,近年一直保持50~60個新案在手上,為了讓甲山林、海悅不會負荷量太重,興富發最近招兵買馬,新成立代銷部,負責推出興富發新案,目前代銷部規模已達40人。

廖昭雄表示,由於集團總裁鄭欽天就是以擅長代銷出身,專業不在話下;為配合中產階級日後購屋需求,有些新案不排除祭出「1090」的付款專案,採優惠自備款方案,讓客戶住有其屋。2015年02月26日 04:10

記者/台北報導

 

 

2015年02月03日

 

北市中正區「志嘉水曜」改為先建後售,先避開現在房市的低迷氛圍,希望建築完工後,民眾看到實品會對建案更有信心。林琨凱攝

 

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先建後售度過房市混沌期,「志嘉水曜」2016年底再出發!

 

 
台北市地上權案「志嘉水曜」去年第4季已布置好接待中心並潛銷,不過現在確定暫停銷售,接待中心也撤場,打算採先建後售的模式。
 
志嘉建設總經理張耀仁表示,現在房市相關政策不明朗、接近過年看屋人潮也沒那麼熱絡,才決定將「志嘉水曜」改先建後售。不過他對「志嘉水曜」仍具信心,因地點位羅斯福路二段、近捷運古亭站,地段、機能都有優勢,預計2016年底完工後再推出,民眾看到成屋也會較安心。
 
「台灣人對地上權還是有價值上的疑慮。」慕樺廣告總經理黃毓玅坦言,整體房市不樂觀,加上台灣人對地上權仍有產權價值的疑慮,以新北市首件地上權案「昇陽寓見」來說,就算建商口碑佳、地點也不錯,買氣還是有受影響。
 
吉美建設在內湖四期的地上權案「派樂地」看屋情況熱絡,但也有5成客戶對地上權案疑慮較深。吉美建設總經理林進輝認為,銀行對地上權的接受度提高、政府標售案也多採地上權開發,地上權會愈來愈普及,民眾接受度也會愈來愈高。(潘姿羽/台北報導)

房市吹寒風 換代銷變頻繁

 

2015-02-05 中央社 中央社記者韋樞台北5日電

 

住展雜誌今天發布1月風向球,意外降到31.8分的衰退藍燈。住展雜誌表示,目前房市依然在谷底掙扎,部分建商不讓價,買氣難提升,代銷苦撐盼不到買方,代銷換手的案例增多。

 

雖然住展風向球燈號降至藍燈,但 1月推案量仍不少;原本 1月應屬推案淡季,今年卻淡季不淡,預售屋新增案量初步統計已逾新台幣 500億元,比去年同期大增逾 200億,主要是受到遞延性推案的量能挹注,且案量逾半數在新北市。

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,從近幾個月的推案狀況來看,北台灣新案仍持續湧現,未因買氣平淡而受影響,顯示建商推案信心仍居高檔,僅少數建商轉趨保守。2月因農曆年,供給量可能暫時走低,但3、4月逢329檔,業者多押注在此一檔期,若無意外將會爆出巨量。

 

何世昌指出,整體來看,議價率、來客與成交組數等 3個指標已連續4個月原地踏步,其中最關鍵的就是議價率,在大環境不變的前提下,若業者不願讓價,似乎就無法有效提升買氣。在房地合一稅改走輕稅路線後,今年的329檔期成為最重要的觀察,若稅改明朗化仍無法逼出買氣,業者就必須要有長期抗戰的準備。

 

何世昌透露,近期另一個特殊狀況是,因建商不降價、買方不追價,代銷苦撐卻盼不到買方青睞,只得掛冠求去,代銷換手銷售的案例越來越多。更有甚者,已有建案在代銷撤場後,出現找不到代銷的窘況,建商只好自己賣房子,至於是否會因代銷不敢接案,導致建商自建自售的建案增多,值得繼續追蹤觀察。

 

 

2015-02-20

〔記者林美芬/台北報導〕去年一年的房市銷況,幾乎是從高點逐步往下盪,到年底時,整體市場已經接近停滯狀態,整個業界呈現出房仲倒閉超過八百家、 建商借錢苦撐、代銷提早打烊。

 

在央行緊縮融資態度不變、房地稅制依舊不明朗情況下,預期今年將進入業界洗牌大戰,為求自保,評估「撤場案」會增加,甚至不乏上市櫃的大咖建商,承受沉重資金壓力,只能賣地求生。

 

在今年七月實施容積上限之前,各家建商已經拚命搶照,根據內政部統計,去年六都共發出十二.四萬戶建照,這已經是連續兩年超過十萬戶建照,加上原本的銷況不佳,這兩年銷況平均不到四成銷售率,去年第四季更是低到不足三成,從各家業者銷況報表而來的市調資料顯示,北台灣一堆銷況個位數的個案,形成市場另類奇蹟。

 

銷況不佳之外,中央銀行更是積極對建商土建融及分戶貸款採取緊縮手段,從資金上控管建商;依央行規定,建商蓋好房子之後辦理分戶貸款,必須先還掉土地融資的錢,才能辦理。

 

業內人士分析,這使得不管是採取先建後售資金雄厚建商、或是被銀行掐住金脈由銀行控管撥款進度的建商,都面臨著資金可能凍結的沉重壓力。

 

相當一部分銀行在預售案銷況未超過五成以上,根本不撥款,使得建商不敢輕易推案、代銷也不敢接案,免得淪為賠行銷費用及被建商欠款的「雙賠」慘劇,去年代銷自我切案的情況增加,瀰漫全台,據傳,北台灣一家大型代銷去年自我了結超過二十個案場,認賠殺出。代銷業者流傳的新笑話是,同業聚會,只剩下比去年誰賠得少,而不是誰賺得多,可見市況之嚴峻。

 

有些建商及代銷乾脆撤場,只搶建照,房子「慢慢」蓋,東森房屋董事長王應傑預測,在銷況不佳、資金困難雙重壓力之下,今年撤場的案子可能不少,而這是過去房市上少見的情況。

 

新的洗牌商戰就在這個情況下爆發;但丞石建築開發副總汪正中觀察,目前才是「暖身賽」而已,是否全面大洗牌,還有待觀察。

 

業內人士表示,建商資金卡住,銀行借不出錢,只能轉向民間金主借款,但一些大咖金主根本就不願此時拆借錢,而想趁機買到這些快無法過關的土地,形成一場商戰的博弈;拉開雙臂準備趁機吃進土地或建案的金主,都已經布局,其中不乏是公司內部股東互相爭奪。

 

業內人士說,翻開上市櫃公司財報,可以發現建商這幾年是採取大幅擴展策略,不少公司土地拚命買、案場積極開,如今,碰到銷況差、政府打房且資金管制,公告現值又拉高,房價來到高原期,短期內又上不去,形成上攻無力,後退又後方,等於困局;能不能掙脫困局,有待觀察。

2015-02-20

〔記者林美芬/台北報導〕政府打房、市況不佳,專家都說,現在是宜賣不宜買,但沒有買家,賣方也出脫不了,來自業界的觀點認為,此時紛亂的市況,才是議價最佳時機,趁機汰弱換強,對於實質需要房子的民眾,是難得佳機。

市況不好其實是從開發商或是房屋持有者的角度來看,對購屋者而言,剛好是個截然不同的觀點。

根據最近市調資料,外界看建商不降價的態勢鮮明,但從近期的市調報告顯示,去年第四季之後,即有建商採取降價措施,但只有一小部分是從價格直接降價,大部分降價案採取以裝潢折扣、或是送家電之類方式進行,光從房價表面看不出來,但折扣下來,總成數也嚇人,來自業界評估,減價一成以上已經很難避免,包括好房網、永慶房屋、淡大教授莊孟翰等人都認為,今年房價可能下修十至十五%,中信房屋則相對保守認為,房價下跌可能在五至十%左右。

東森房屋董事長王應傑評估,一般議價率在十至十五%,但特殊個案可能達到三十至三十五%的空間。

王應傑表示,所謂的三十至三十五%議價空間是要做足功課才有機會,如日前在敦化南路一棟屋齡超過三十年的老房子,因為三兄弟分別旅居國外,老父死亡後共同繼承遺產,這三兄弟已經不可能在台灣生活,就急著賣房子分錢走人,於是這棟原本開價九千七百萬元的房子,八千二百萬元成交,等於少掉一千五百萬元;對於專業投資客、或是資產調配者就是好的物件。

另外,建商與投資客廝殺的區域,如新莊、林口、淡水、青埔、台中七期等,都是供給量超多的區域,看好長期發展,開發商及投資客同步進場,今年逐步進入交屋潮,在政府政策不明、貸款成數緊縮的狀況下,財務槓桿大的開發商及投資客也同時面臨困境,投資客已經有人拋售,打算少賺之下獲利出場,業者表示,花時間去找,這類案子並不難找,議價空間都頗大。

而購屋客解約潮也正在爆發,據傳,北部一位專業投資客,去年底一次解約同一個案中的六戶預售屋,即使建商願意每坪再降一萬元換約,但該投資客仍然認賠數百萬元之後解約;據指出,這位投資客其實是採取總體資產配置調整的方式,把自己投資當成一家公司經營,視時機重新評估投資資產,隨時調整及配置,「汰弱留強」,有些重新自己轉賣、有些解約,而此時進場,反而有機會撿便宜。

圓石灘廣告總經理蘇松棱就表示,市場上已經出現撿便宜的客戶,顯示有人嗅到這種商機。

丞石開發副總汪正中提醒,搶便宜很重要,但還是要注意各自需求及適合的購屋條件,如自己的財力狀況、生活圈選擇、生活機能的成熟度、交通方便性等,都是除了房價以外,還要特別留意的部分。

2015-02-20

〔記者盧冠誠/台北報導〕房市反轉風險大增,多家大型公股行庫認為,考量風險控管,金管會要求增提不動產授信準備,以及美國聯準會(Fed)升息等三大因素,即使中央銀行尚未重啟升息循環,農曆年後仍將掀起一波房貸利率漲價潮。

央行統計,去年底全體銀行購置住宅貸款餘額為五兆八六七○億元,若房貸利率提高一碼(○.二五個百分點),全國房貸利息支出將增加一四七億元。

而根據內政部營建署「住宅資訊統計彙報」統計,去年第三季全國房貸平均每筆金額六二九萬元,當房貸利率上調一碼,房貸戶平均每年利息支出將增加一萬五七二五元,對薪水不漲的受薪階層來說,又是一筆負擔。

「龍頭都行動了,我們壓力不小!」一位三商銀主管說,國銀龍頭台灣銀行把寬限期與房貸成數做反向連結,並搶在央行升息之前拉高利率,前者是否跟進還要再評估,但調升房貸利率已成為市場共識。

台銀二月初宣布新一波房市管控措施,民眾若想爭取八成最高房貸,就沒有寬限期,若想取得一年寬限期,成數須降至七.五成,二年寬限期的成數將只剩七成;房貸利率則以二.三%至二.四%為基準,條件好的客戶,利率才有下調空間。

台銀董事長李紀珠日前表示,根據內部分析,不論是政府政策,或是從房價所得比、房貸支出比、房價及GDP(國內生產毛額)成長幅度等指標觀察,房價確實有下行壓力,下修風險也比較高。

李紀珠指出,為加強風險控管,除了今年度房貸以零成長為目標,台銀同時對不動產授信進行審慎調整,一方面調高利率,另一方面把寬限期跟授信額度做連動的反向調整。

三商銀主管認為,除風險控管外,不動產放款備抵呆帳由一%提高至一.五%,將增加銀行資金成本,加上Fed升息後利率看漲,房貸利率不升也難。

2015-02-20

〔記者盧冠誠/台北報導〕為避免房市泡沫化,中央銀行二○一○年六月領先各部會推出選擇性信用管制,成效已展現,全體銀行不動產放款餘額占GDP(國內生產毛額)比重不僅跌破五十%大關,還連續三年下滑。

  • 2003年來不動產放款占GDP比重

    2003年來不動產放款占GDP比重

央行統計,去年底購置住宅貸款(房貸)餘額五兆八六七○億元,房屋修繕貸款餘額二三八七億元,建築貸款餘額一兆六二四一億元,合計不動產放款餘額為七兆七二九八億元。

這波房市多頭走了超過十年,自二○○三年(SARS事件)以來,國內不動產放款餘額占GDP比重從三十七.八%一路爬升,二○○九年底達五十.八%高點,經過央行施行一連串選擇性信用管制後,比率才逐漸下滑。

去年底全體銀行不動產放款餘額占GDP比重為四十八.二%,不僅連續三年下降,還創下二○○八年金融海嘯以來七年新低。

央行總裁彭淮南有效抑制台灣過熱房市,即成為去年全球金融雜誌(Global Finance)給予「A」級評價的重要原因。

Global Finance於去年度對彭淮南的讚詞中表示,因實際產出低於潛在產出,使得台灣央行必須採取寬鬆貨幣政策,不過,為避免房市過熱,彭也有步驟地推出「針對性審慎措施」(選擇性信用管制),成效良好。

 

 

2015/01/31

【洪安怡╱台北報導】苗頭不對,台北代銷業者撤出南台灣!海悅廣告近期在高雄代銷京城建設的建案全撤場;甲山林廣告先前代銷多件興富發的高雄建案,目前多改由興富發自售。
2013年底海悅廣告前進高雄房市,與京城建設簽訂代銷合作,負責銷售京城建設所有建案,陸續推出「京城凱悅」、「鉅誕」等案,近期卻傳出退場消息,海悅廣告官網也找不到中南部建案。
海悅廣告總經理王俊傑指出,因為建商要求的價格較高,決定撤場,回到熟悉的北部經營,但未來不排除接高雄案,中部也有個案在醞釀。
京城建設總經理劉朝森表示,海悅廣告對高雄當地市場不夠熟悉,加上這波景氣不佳,買方信心面不足才撤離,畢竟南北兩地市場、消費習性與需求都不同,北部代銷南下不一定有優勢。

銷售停滯為主因

近年甲山林廣告代銷興富發建設不少高雄建案,但興富發建設去年下半年成立代銷部門後,陸續收回建案自售,剩「華人桂冠」仍由甲山林代銷,南部經營版圖縮小。甲山林廣告總經理張境在表示,高雄市場仍可期,尚有自建案「都心苑」、三民區凱歌路案將公開。 
房市專家Sway說,高雄成屋賣4年完銷算合理,但台北代銷業者習慣一開始砸重金,短時間就要看到成效,作法不同,一旦銷售停滯,就易遇到周轉問題,應是撤場的主因。 

 

 

京城600億建案 海悅全包

 
↑京城董事長蔡天贊表示,高雄房地產未來一年,走勢仍將持續溫和上揚。圖/顏瑞田(左)↑京城建設和海涗廣告南北兩大房地產集團,聯手的第一個建案「京城凱悅」。圖/顏瑞田(右)
↑京城董事長蔡天贊表示,高雄房地產未來一年,走勢仍將持續溫和上揚。圖/顏瑞田(左)↑京城建設和海涗廣告南北兩大房地產集團,聯手的第一個建案「京城凱悅」。圖/顏瑞田(右)
京城和海悅二強合作首波個案
京城和海悅二強合作首波個案

不動產「代銷天王」海悅廣告、建築業「南霸天」京城建設,雙方將「強強合作」,破天荒攜手合作總銷達600億元的史上最大聯銷案,雙雄聯手搶攻大高雄房市,消息一出,立刻震撼南台灣地產界。

京城建設董事長蔡天贊和海悅廣告團隊,昨(28)日雙雙證實這項「南北強強聯手的合作案」。蔡天贊表示,他已經與海悅達成共識,這項國內房地產史無前例的強強合作計畫,預定12月1日開始進場,第一個案子就鎖定位於愛河邊、目前為高雄實價登錄最高單價的豪宅「京城凱悅」。

緊接著,即將完成結構體的「鉅誕」案將於明年元月登場,蔡天贊說,原則上,京城集團未來所有建案,都將集中由海悅廣告負責,戰術上則採取漸進式、一案一案進行。

據了解,京城和海悅即將簽約的第一期合作計畫,除「京城凱悅」、「鉅誕」案外,還包括總銷20億的「微風之塔」、160億元的「京城帝寶」,以及總銷達320億、位於美術館第一排的超級大案,首波合作金額高達606億元。

為了及時妥善準備相關代銷工作,海悅廣告團隊經在11月初即陸續進場,希望能夠在第一個合作案「京城凱悅」,即可揮出漂亮的一棒。

被視為京城集團創業以來代表作、位於農16特區內僅112戶的「京城帝寶」,則是兩強合體的標竿大案。蔡天贊指出,此案光是建築成本每坪就超過25萬元,為的就是打造高雄的指標豪宅建案,他說,從規劃迄今,一直有很多人來看,也有很多人登記,但現在還「不知如何開價」!透露對京城帝寶案信心滿滿。

京城建設總經理劉朝森表示,此案至少要等到外觀都完成,才會進行銷售,因此可能要到明年下半年。不過,「如果有陸資要整棟全部買走,我也非常歡迎」,蔡天贊開玩笑地說,但也傳達任何可能性都存在的訊息。

蔡天贊也說明選擇海悅擔任唯一銷售夥伴的考量,海悅專業能力不在話下,更有足夠膽識,對高雄房地產市場的未來深具信心,這樣的強強聯手,絕對能打出一場漂亮的勝仗。

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