房東對決「390萬改裝61套房租好租滿」屋主喊卡 二房東控:想收割 | 台灣新聞 Taiwan 蘋果新聞網

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2021年4月26日

東鼎家業租賃負責人鍾苡蓁,2019年透過房仲找上「東海學宿」屋主洪士淵,雙方談妥5年+3年的租賃契約、同意其作為二房東包租代管,鍾女隨即一口氣砸下390萬元,將61間套房進行粉刷、設備、清潔及更新,單間租金從原本3000元一口氣拉到5000元,不料房東卻無故收回房子,讓她近乎血本無歸;房東對此回應「一切不實指控」。

原本從事傳統批發家具業的(38歲)鍾苡蓁,外型亮眼出色,過去8年見包租市場有利可圖,積極尋找全棟物件,手頭租賃管理一度有160套房,遍布太平、潭子、東海等地。

2019年鍾女透過中人找上東海大學旁「東海學宿」的61套房,相中該物件缺乏管理、租金僅3000元低落,承接包租頗具利潤,於是跟所有權人簽署租賃合約,並斥資共390萬改裝,之後以每間5000元價格出租,不料卻是雙方惡夢開始。

鍾女控訴,去年屋主洪士淵眼見改裝後效益不錯、出租率高達9成,幾度以自用為由,想要將房屋取回,原本自己開價390萬元成本價盼回收,對方卻不肯,去年底甚至直接換上門禁接收管理。

 
 

她痛批:「扣掉人事及管理成本,一個月平均1間才賺500元辛苦錢、即便滿租一個月利潤才3萬多塊,沒想到遇到如此房東。」

洪士淵是中彰知名玻璃廠企業主,在地經營達20年,頗具口碑,《蘋果新聞網》致電他澄清,「主要是因雙方原本談好以每間套房3千元價格『包租』,沒想到對方大至電線、小至清潔費等,所有修繕維護費用都要從3千元的出租成本扣除,扣東扣西根本不合理,加上對方擅自進行室內裝修,以此順勢向法院申請民事中止契約訴訟,去年底順利進駐換門鎖。」

 

洪士淵抱怨:「自己根本沒時間及專業可管理物件,對方說自己眼紅根本是不實指控,說白一點,本業也不需要靠收租。」他要求鍾女將投資的390萬元設備回收,但已經催告三次,要鍾女來取回都不取回,「我們也很頭痛。」

雙方的爭執點,在於租金及維修費用爭議,鍾女認為自己斥資390萬元裝修,才將每間套房租金從3000元提高到5000元,且她扣掉人事及管理成本,已賺取微利,維修等費用來就應該由大房東洪士淵負擔;洪士淵則認為,合約書載明每間套房他只收3千元租金,鍾女即便把租金拉高到5千元,多出來的錢也進不到他的口袋,反而還要負擔套房的維修費用,「不如我自己來管。」

據了解,雙方曾走上訴訟一途,因鍾女曾更動工具間格局,違反合約敗訴。

包租公律師蔡志雄表示,爭議雙方談妥以「包租」型式出租套房,修繕費用等成本應由二房東負責,若是「代管」則由大房東負擔,必須釐清鍾小姐的經手模式,倘若包租卻要求屋主負責清潔費等,除非契約有制定條款,否則要求並不合理,不過包租契約通常履行8~10年,長期租賃勢必投注重本,為了避免屋主中途收回房子,一般都會明訂違約條款,必須具體列出賠償金額及項目,例如斥資200萬元裝潢,假設第一年房子就收回,可以退還200萬元,第二年收回退還180萬元以此類推,糾紛裁決仍以契約為主,該爭議同樣要以契約為依據,避免淪為各說各話。

春耕不動產協理洪永瀚指出,多數租賃糾紛對修繕責任歸屬會有疑慮,尤其像包租案件,雙方沒有一定共識很容易產生糾紛。但他也建議:「唯一預防方法是這類5年以上租約要公證,當雙方一有爭議,馬上快速經由法院裁決處理,效率最快,避免夜長夢多。」(王鈞生/台中報導)

 

 

 2021/04/25 10:01
鍾女善用家具布置,以每間五萬元左右成本改造,拉抬租金。鍾女提供
圖片來源 : 蘋果新聞網
 

6%以上的租金報酬率在中南部並不難達成。近年由於房價高漲,中台灣有愈來愈多小資族投資客轉買廢墟、破屋,花1~2個月翻修後,化腐朽為神奇,拉高房價、租金報酬。台中市東鼎家業負責人鍾苡蓁則是選擇「小本小利」模式,手頭一度拿下160間套房管理權,靠著巧手布置及本業家具,將一間間老舊不堪的套房,花上5萬元成本、租金增值50%。

 
改造前。鍾女提供
改造前。鍾女提供
圖片來源 : 蘋果新聞網

基本上月租5000~6000元的套房水準,不外乎全室新油漆、壁面跳色噴漆、鋪貼木地板,窗簾、床單一定要以年輕鮮艷顏色為主,鍾苡蓁提到,套房空間不大,盡量採多用鏡面及淺色系家具,衛浴因為打掉成本較高,但五金不貴的可以先換,至少看起來不這麼破舊,還有很多人都忽略的「細部清潔」,就能大大增添出租率。

最後擺入家具及裝飾,住家質感瞬間爆表,林姓設計師建議,陽台綠化、室內小盆栽等,增添住家綠意,同樣有畫龍點睛效果,有餘裕還可選擇復刻板的桌椅小家具,輕鬆呈現截然不同的視覺感受。

 
 

至於家具設備部分,鍾苡蓁透露,因為自己原本從事二手家具業,靠著大量批發低價取得家具,再進行布置包租案件,增加租件賣相、拉抬投報效益,由於取得成本低折舊不高,待一兩年,家具再轉賣零售,靠著如此循環保持設備更新,她笑說:「實際利潤不好估算,但也要量大有賺頭」。

不過鍾苡蓁坦言,現在資訊發達,房東都很會計算,扣掉成本平均一間套房利潤要抓到10~15%都非常難,尤其修繕責任歸屬常常有爭議,加上利潤也不是很好,二房東的角色有時尷尬,未來也打算轉型。

 

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興補充,包租代管業利潤少,很多人最後乾脆轉做破屋翻新,門檻不高又可搭配出租,適合小資族共同買下多戶整理,「利潤更好的則是舊公寓翻新,總價低,翻新後出脫也容易,未來若有危老建築價值,報酬更可觀」。(王鈞生/台中報導)

 

 

 

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