熱血流成河

【撰文 / 趙啟勝】

在國內經濟成長率加速成長，國外熱錢不斷流入造就台幣行情欲小不易，台灣的資產價格的確有向上比價的空間，尤其在五都大選後，各候選人更以加速開發為政見，資產股有機會引爆像民國七十九年的大行情，金融家月刊將介紹五都主要的資產股基本面及土地資產。

台北市：南港(2101) 、新紡(1419)

台北市開發重點在未來將會著重在南港科學園區以及北投士林科技園區形成的科技走廊，南港輪胎在南港的舊廠區開發案是目前正在進行的最大開發案，被喻為國內史上最大規模的都市更新案「南港輪胎舊廠開發案」，以可售樓板面積7.2萬坪，以目前台肥(1722)在南港新推出的新建案「Z計畫」做為參考，代銷業者預估將有機會每坪上看百萬以上，若以這樣的行情來推估開發案的綜銷售金額，扣除南港土地帳面成本約23億元，造價約160億元，加計管銷費用後總成本約200億元之後，推算毛利可能高達300 億元，換言之，若此案全部銷畢，對南港的每股盈餘貢獻將達50元，以目前南港的股價約在五十元附近，光是此土地開發案就幾乎等同於現今股價，當開發案開始實質回饋公司的財報時，對於股價後續效應將有相當的助益。 達新在台中中港路旁邊擁有2700坪的土地，土地的優異性在於是屬於新市政中心土地中容積率最高的新六土地，且與將來新市政大樓相鄰，旁邊還有新光三越台中店以及遠百購物中心，其商業價值不言可喻，目前甚至喊價到250萬一坪，達新都不願意出售，而達新的持有成本每坪不到6萬元，其潛在利益重估後可提升淨值25元。

新紡位於士林土地開發利益上看200億

依郝市長的另一重要政見就是發展北投、士林科技園區，將有機會帶動此區的土地價格像當初發展內湖南港科技園區一樣，資產價格向上噴出，士林區大地主以士紙、新紡為最大，士紙因為本業尚未轉虧為盈且股價已經來到相對高點，因此本刊介紹同樣是士林區大地主的新紡。新紡的本業獲利穩定，而其持有士林區土地近1.5萬坪的土地，目前屬於工業用地，市值就已經高達一百億元以上，若是將來開發使用，保守預估有機會高達二百億以上的開發利益，但新光集團也深知台北市的土地取得將會越來越困難，資產價格每隔一段時間就再向上翻上一番，因此，目前規畫將此地出租給量販業者，每年租金收入有可能高達四億元，未來每年租金收入可貢獻EPS1.5元上下，提供一個穩定的收益。

新北市：裕隆(2201)、勤益(1437)

新北市是全台人口最多的縣市，交通建設的便利性與否相對更是重要，「三環三線」是朱立倫市長的重要政見，但是完工時間就差很大，以目前施工中的有環狀線第一階段、新莊線、板南線延伸頂埔以及機場捷運線；而其他的捷運完工日期不是在民國106年以後，就是尚在規畫中，對於資產價格提升的速度就比較緩不濟急，而目前施工中的捷運線通過的地方有新店、中永和、板橋、新莊、蘆洲等地資產價格水漲船高是可以預期的。

裕隆新店造鎮案將貢獻淨值超過6元

裕隆在本業的汽車業近期銷售量創下新高外，在新店大面積的造鎮案也受到外界的期待，土地面積達到2.68萬坪扣掉捐地及已經出售給宏達電(2498)做營運總部的土地外，還有1.7萬坪的土地可供日後開發，土地的帳面價值估計約43-45億元，預估興建住宅面積7510坪，以當地住宅區土地價值40 萬計算，貢獻淨值約0.74 元，而商業區面積共有9307 坪，以當地商業區土地價值120 萬元計算，預期貢獻淨值達6.19 元，則裕隆淨值將有機會到達45元上下！

勤益兩處土地資產淨值高達每股33元

勤益於新莊所持有土地主要集中於捷運線新莊線頭前庄站週邊，並為頭前庄都更區主要分區之一，佔地約10,084 坪，目前勤益已將旗下不動產全數轉至子公司勤德股份有限公司之下以進行開發，其中3549坪現已出租給IKEA，每年租金收益約2.4 億元，其餘將配合都更進行開發。而除了新北市的土地外，勤益還有位於桃園航空城規劃區的土地，在大園鄉有2.93萬坪的土地，其中2/3的土地開發為勤益物流園區，勤益目前擁有的新莊及大園土地，資產淨值就高達每股33元。

大台中：達新(1315)

這幾年台中的發展重心已經從火車站移到中港路沿線上，從最早新光三月進駐到中港路後，新的商業大樓不斷地拔地而起，尤其是由日本建築大師伊東豐雄規劃設計的大都會歌劇院未來可望成為大台中新地標，而新市政中心也在七期重劃區內，這使得七期重劃區已經是未來台中發展的重心所在，以目前上市櫃公司在七期重劃區有土地資產的有興富發(2542)、順天(5525)、冠德(2520)以及每次只要提到台中資產股就會被提到的大地主達新(1315)，達新在台中中港路旁邊擁有2700坪的土地，土地的優異性在於是屬於新市政中心土地中容積率最高的新六土地，且與將來新市政大樓相鄰，旁邊還有新光三越台中店以及遠百購物中心，其商業價值不言可喻，目前甚至喊價到250萬一坪，達新都不願意出售，而達新的持有成本每坪不到6萬元，其潛在利益重估後可提升淨值25元。

大台南：南紡(1440)

講到台南就會立刻聯想到台南幫-統一集團(1216)，統一集團在台南深耕已久，旗下的太子建設(2511)、南紡、統一實(9907)在台南都有大批的土地，因此南紡也是資產概念股之一，南紡在台南縣市擁有近27萬坪的土地，目前有開發計畫的在東光段的土地，佔地面積約三萬九千坪，此地位於台南市東區，介於一號省道以及鐵路中間，距離高速公路出口附近，因此交通相當便利，極具開發價值，扣除捐地後，仍有二萬坪的開發空間，預計在明年分三期動工。第一期將開發1.5萬坪的土地興建樓高三層的大型購物商場出租，樓地板面積5.6萬坪；第二期將開發成高級住宅區，總面積約5000坪，以350%容積率計算，若每坪以20萬元出售，則總銷售金額可達近40億元。第三期則是以約1000坪的土地興建觀光飯店。

大高雄：京城建設(2524)

高雄是台灣的城市中唯一擁有海港以及空港的都市，陸上交通有高鐵、捷運，在交通上是屬於相當便利，但是，由於高雄早期都是以重工業為主，隨著這幾年產業外移到大陸，導致失業率一直居高不下，資產價格相對於台北以及台中落後，但是，若行政院今年三月宣佈的「高雄海空經貿城整體發展綱要計畫」能夠落實，並且積極對外招商，吸引資金投資，提高就業機會，則高雄仍具有後來居上的實力！

京城建設是高雄的大地主，建案都集中在高雄市地區，京城的建案銷售大都採先建後售，銷售一戶就認列一戶。京城建設先前對於高鐵通車對高雄美術館與農十六地區房市過於樂觀，在2005~2006年興建過多的建案，導致自有建案互相競爭的情況。但近年已逐漸消化，加上高雄房市2007~2008年供給量有限，目前買氣已有逐漸回溫，另外京城近期指標案－「京城凱悅」銷售率已達50%，將成為京城2010~2012年營運主要來源。 ...