精實新聞 2012-10-31 08:28:42 記者 林詩茵 報導

10月16日實價登錄資訊開放查詢後，房地產市場看似瞬間冷了下來，所有的人都在等待11月16日釋出的登錄第二個月(即今年9月)的成交資訊，認為房市未來走勢會因更多的資訊揭露而更清晰。然而，近期房地產趨勢卻已出現令人意外的變化，過去幾乎釋出就搶光的捷運宅，竟然出現4成、5成的流標；而以前台北地區以外沒有人想理的地上權招商案，現在卻有壽險、建商、投資人搶著要。這究竟怎麼一回事？

【開價實價差遠，住宅買方想等，交易自然冷清清】

從實價登錄後的房地產市場來分析，由於目前揭露的實登房價，不少看起來比民眾心裡預期的低，像是皇翔(2545)大安區的「天昴」在市場上喊價180萬元/坪，實價成交卻只有139萬元/坪，打了77折賣掉，此外，台北信義計劃區、台中七期、高雄美術館區，也都有開價和成交價打了7折、8折的消息，甚至還有高雄豪宅案足足打了6折，在開價和實價差距實在太遠的情況下，越來越多買方不急著出手，寧可慢慢看、慢慢等，等看清楚市況再決定。

其實房地產業內都知道，台灣房市買賣方原本就習慣存在議價的空間，尤其，有些區域有預售案銷售中，往往代銷、建商都會更拉高對「未來」的預期，讓民眾心目中的區域或個案房價又更飆升，造成實價資訊一出來，和民眾心目中認知的價格落差更大，所以不想當冤大頭的民眾也越來越多，住宅房市更是冷清清，捷運住宅同樣沒買氣。

【投資客喪失炒作空間，房價難漲，住宅難玩】

再來是實價登錄讓房價資訊透明，過去有心人可以上下其手炒作房價，現在有實價登錄，買方罩子都變亮了，短期內在總體經濟環境不好下，房價難漲，甚至很多專家看跌，投資客不僅失去了獲利空間，還需承擔價跌風險；尤其，奢侈稅還沒退場，房屋持有2年內轉手還要課房價10~15%的重稅，現在實價登錄後這筆稅更難躲掉，投資客乾脆縮手。

尤其，過去捷運宅是很多投資客的最愛，好賣、價格會漲，但現在投資客退場，捷運宅的市況跟著冷清清。

【自住/置產撐場面，但買房理性又斤斤計較】

現在市場的需求來自最直接的自住/長期置產客層，這些買方是辛辛苦苦存了錢或口袋有閒錢，自住客因為一輩子可能只買一間房子，自然對價格、對環境、對品質…各方面都理性看待、斤斤計較，而置產客也一樣，想的是長期的持有，還有未來能否順利轉手，下手通常不馬虎。因此，最近捷運局釋出的木柵站「信義18」以及南勢角站的「南方之星」，流標的物件都有讓買方挑剔的地方，像是周邊的環境、室內的格局、窗外的景觀、總價、公設比等等，只要有買方無法接受的，就難獲青睞。

過去捷運宅打著到「到站即到家」誘人的口號，讓許多人搶進，由於搶手，也吸引很多投資客出手；如今，投資客縮手，捷運宅的買氣也下滑，不再是票房保證，標售案的成交狀況讓人很擔心影響後續市場信心。

【景氣不佳，壽險滿手錢無處去，商用不動產搶破頭】

相對住宅、捷運宅的冷清，近期最火的要屬商用不動產，壽險業者持續買樓、買地，甚至參與地上權案，這突顯熱錢要找出口。從統計數據來看，今年的商用不動產交易逐季加溫，第3季商用不動產交易量高達465.7億元，季增率高達逾7成，買方幾乎多是壽險業者，像是國泰人壽買宏遠大樓、太子敦南大樓，還有富邦人壽買西門町萬年大樓，前國泰金(2882)副董蔡鎮宇主導的寶豐隆買華固(2548)內湖五期V Park案等。

而第4季以來，壽險業搶樓還是不手軟，近日新壽買下亞洲廣場1樓，換算租金報酬率才1.72%，因此被金管會盯上，但這也顯示壽險業者沒有其他投資管道，具穩定收益的房地產仍是目前較安全的標的。

【土地難求，連中南部、離島地上權都強強滾】

國產局昨天進行北中南部、甚至金門共12筆地上權標售，結果有8筆標脫，除台北市3筆外，其餘5筆都是外縣市的，這意味著台灣的土地真的不好找，建商、壽險業者，甚至投資法人，在有持續開發、追求穩定獲利的壓力下，精華區地上權是另一個新選擇。像昨天國產局釋出的台北市3筆住宅地上權全數標脫，位置分別在中正區和大安區，因地上權住宅已被市場接受，所以只要是區段好、蓋出來的房子賣得掉，哪怕是沒有產權，建商也搶得激烈。

再來是反映出，開放陸客自由行後，台灣的觀光飯店、商場需求在增加中，民眾只要去台灣知名觀光景點就可以明顯感受到飯店住房、餐廳數量的不足，致各處都在蓋飯店，所以漸漸地，只要地點夠好、面積也足夠規劃為觀光用途的地上權案，也都吸引投資人搶進。