2015-07-16

〔記者徐義平/台北報導〕即便「工業住宅」翻身首例即將出現,不過,有建商認為此舉其實只是「本末倒置」以及為既存事實解套的做法,多數工業土地都是先經過變更捐地與代金後,才得以興建住宅,反觀此案卻已是既成的「工業住宅」再回過頭走變更土地使用分區,是相當奇怪的事情,而且都市計畫法台灣省施行細則第18條研擬刪除工業區內一般商業設施變相使用申請,對新的部分趨嚴,卻對既存事實放寬,何來公平之有?

建商指出,該案只是補正作用,對於民眾已經購買、甚至入住的「工業住宅」其實沒有太大意義,就算民眾不變更也不太可能面臨被拆的命運,因此大大降低該案變更後帶來的效應,甚至直指形式上的意義大過於實質意義。

麗寶建設副總何昭宏指出,購買「工業住宅」首要面臨的是貸款成數不若住宅高,甚至可能只有5成,入住後還要面臨與自用住宅不同的水電費率,因此民眾必須要注意。

若已交屋 建商恐不買單

住展雜誌企研室經理何世昌表示,此案算是為「工業住宅」違法性解套,但已銷售完畢、甚至已交屋到住戶手中的個案卻仍舊無解,因為推案建商不會回頭為住戶買單。雖然中央欲修法嚴控工業住宅,把一般商業設施用途刪除,但工業住宅能否杜絕,還是要看地方政府態度,且未從發照源頭嚴格控管,問題還是不會改善。

 

 

 

 

2015-07-16

回饋機制尚未達成共識

〔記者徐義平/台北報導〕近期北市府積極查察「工業住宅」,引發北市府與建商間緊張氣氛。不過,全國首例「工業住宅」合法變更為住宅,預計將會是新北市泰山區成屋案「長群金璽御品」,根據內政部都市計畫委員會第826次會議紀錄已經核准通過,不過要等到「異地捐贈土地」的機制達成共識後,才能夠發布實施。

  • 內湖五期重劃區東側為工商綜合區,依規定不能做為住宅使用,不過,實際上卻存在不少疑似做為住宅使用的大樓。圖為內湖五期鳥瞰圖。(記者徐義平攝)

    內湖五期重劃區東側為工商綜合區,依規定不能做為住宅使用,不過,實際上卻存在不少疑似做為住宅使用的大樓。圖為內湖五期鳥瞰圖。(記者徐義平攝)

根據內政部都市計畫委員會第826次會議紀錄顯示,該案歷經4年討論總算達成初步共識,至於回饋方式則是採取「異地回饋」辦理,該案工業地面積約2044.9坪,捐贈面積不得低於37%,因此推算該案未來須捐贈土地面積約756.55坪,並以該捐贈面積土地當期的公告土地現值總值為基準,建商將捐贈同一個都市計畫內當期等值的公設保留地。

都委會通過首例 預料將引跟風

舉例來說,假設該捐贈面積的公告土地現值總值為1億元,未來「異地回饋」的機制中須捐贈當期公告土地現值等值1億元的公設保留地給新北市政府;此外,涉及違規部分的懲罰機制,預計將以增加回饋內容處理。營建署透露,假設此案順利完成發布實施作業,既存的工業住宅也可循此模式進行變更。

不過,該建商卻早已在自家網站上以目前使用分區為乙種工業區,全國首例內政部審議變更通過為住宅區,目前地目變更中做為宣傳。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則分析,不少工業用地因為時移事遷,周邊發展已經不可同日可語,透過捐地機制確實有助於讓此現象有所依循,減少亂象的發生。

負責工業區土地變相作為住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室指出,自2012年便開始執行督導查核作業,並針對正在銷售廣告的工業區疑似作為住宅使用的建案進行查核,主要分為三階段執行,包括建築物預售廣告階段、建築物施工階段以及使用階段。

防堵機制包括透過都市計畫審議及繳交保證金制度,目前雙北市要求疑似違規建商繳交使照取得當年公告土地現值乘以0.45再乘以總興建樓地板面積當作保證金的試算基礎,並於取得使用執照後3年未發現違規事項才退回保證金,有違規則直接沒收。

不過,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德卻認為,工業住宅近年推案已經明顯受到控管,至於目前既有的工業住宅,雖說陸續有繳交代金方式變更方案傳出,但至今並未見到成效。

 

--

 2015年07月05日 07:00

 

違法工業住宅問題棘手,北市府開罰違法工業宅,不僅得不到住戶的支持,甚至反而遭到建商集體回告。

 

北市府建管工程處總工程師邱英哲表示,當建管處查獲違法工業宅時,市政府依內政部函示開罰建商違法建宅,建商卻紛紛回告政府。違法的建商聲稱,房屋移交給所有權人後,住戶聯合委託裝修大樓內的公共設施,公共空間也是住戶持分後才委託建商裝潢,因此,建商只是裝修的「受託人」,政府應依《建築法》開罰所有權人(即住戶)。

 

建商聲稱受委託裝修 要求改罰住戶

 

據建管處表示,2013年查獲10件工業區內違規裝修或擅自變更之違規住宅,依法以每層30萬元裁罰建商,部分建商已繳交罰金並改善,部分則頑抗不改,但共同的特徵是集體向北市府提告訴願,要求行政法院撤銷原處分,建管處並應改罰住戶。

 

20150626-工業住宅違規查處情形
 

 

住戶早知工業宅違法 拒與市府合作

 

建商撇清責任,但當北市府嘗試串聯住戶,協助證明建商違法時,卻得不到住戶的回音。北市府發現,在與建商的訴訟中,建商竟能拿出住戶認知工業宅的切結書,以此宣稱沒有欺騙消費者,亦即工業宅上百戶居民並非無辜的受害者,而是工業宅的共犯結構;故當市府出具公函,希望住戶出庭指認建商所蓋為違法工業宅,應該接受罰金處分時,公函只有一去無回應的下場。住戶走避、不願作證,當然也拿不到住戶被騙的證據,讓市府在訴訟中失去有力後盾,在與違法建商的法庭纏鬥更為艱辛,也增加市府員工訴願的負擔。

 

北市府希望能裁罰源頭蓋工業宅的建商,故特意引用內政部函文,將責任落於「違規行為人」,但建商卻認為應依照《建築法》開罰住戶,引發雙邊的法律戰。目前,對於市府的裁罰判決,仍有多起已上訴至高等行政法院,若最終判決市府敗訴,北市府必須歸還先前對違法建商的罰金,另為適法之判斷。

工業住宅的銷售廣告竟寫著「一橋相連內科園區,上下班舉步從容」,北市議員王威中直指,根本是引導買家作為自用住宅,引誘違法。(取自維多利亞集團網站)

工業住宅的銷售廣告竟寫著「一橋相連內科園區,上下班舉步從容」,北市議員王威中直指,根本是引導買家作為自用住宅,引誘違法。(取自維多利亞集團網站)

違法工業住宅問題存在已久,日前民進黨籍市議員王威中在市議會總質詢時重提老問題,台北市長柯文哲當下誓言任內不准再出現新的工業宅,並表示投機主義者先處理、自用者二階處理;然而政府根本難以掌握工業宅的數量,柯文哲開的支票要如何落實,仍有待觀察。

所謂工業住宅,指的是土地在都市土地使用分區上被列為「工業」用地,建商卻違法興建住戶,以低於市價脫手轉售。購屋者可能在資訊不充分的情況下,購入違法住屋,一旦被查獲,遭罰的是房屋持有人;甚至住戶可能在某一天發現隔壁蓋起工廠整天敲打、影響生活品質,提告卻慘遭敗訴,才恍然大悟知自己才是違法的那一方。

為了躲避法令,建商違規樣態多元,多半在興建完畢並取得使用執照後,以水泥毛胚屋的狀態賣給個人,再由個人依據居家需求,進行室內裝修,一旦被建管處發現違規改建為住家,建管處開罰的將是房屋的所有權人(即購屋者),因此衍生住戶與建商、住戶與政府間的糾紛。

市府稽查、開罰阻礙多

除了賣給個人,有的建商還會改裝成高檔日租招待所或旅館出租,賺取高額房費,但當建管單位前往稽察時,往往以涉及居住隱私、不得侵入民宅為由,規避稽察,讓工業宅巧妙躲開公權力的法眼。

王威中調查後指出,市府必須要取得旅館居住發票或相關證明,才能開罰,且僅能裁罰開證明發票的那一戶,若要裁罰同棟的其他戶,還得逐一取得證據,使得市府在稽察時倍感困難。而此種情況,在台北市的南港、內湖新興工業區最為常見。

工業宅廣告「引誘違法」

王威中更點名建商維多麗亞建設公司所蓋的「河岸慕上」、「H24 雲端」、「Victor 嘉醴」等建案,在網站上的銷售介紹,不但未明確標示出為工業區用途,銷售廣告還寫著「一橋相連內科園區,上下班舉步從容」、「為捷運、辦公、商務、休憩、生活、自用」;王威中直指,這根本是引導買家作為自用住宅,引誘違法。

柯文哲上任後,宣誓任內不准再出現工業宅,要求嚴加查辦。都發局副局長劉惠雯表示,仍在研議增加新的辦法,不過目前已存在既有的一套解方。

建管處總工程司邱英哲表示,建管處目前以4道關卡遏止工業宅。第一,建案興建前,以圖審方式進行平面審查,看工業區建物內是否另作他用,圖審通過後才能施工;第二,施工階段,建管處會去視察室內管線裝修是否類似住家,例如:廁所污水管線是否散布在隔間中,據此判斷裝修完畢後,廁所是位於獨立門戶內或是在公共空間的辦公室、工廠型態;第三,取得使用執照前,建商必須繳交以樓地板計算的保證金,保證室內裝修不會違法;第四,建管處納管建物,若遇違法,可撤銷使用執照。

信義房屋企研室主任蘇啟榮建議,民眾購屋前應慎察土地使用分區規定,可閱讀建商的不動產說明書,內有土地使用分區圖,一般會寫上是「廠房」、「住家」或「集合住宅」等字眼。此外,購買工業區建物獲得銀行貸款的成數,通常較一般自用住宅低,購買單價也低,蘇啟榮粗估,以北市土地價格高漲的情況來看,工業區土地取得成本可能只需要住宅區的一半左右。

http://www.storm.mg/article/54873

http://www.storm.mg/article/54870

 

 

    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()