履約保證 非建商保證交屋萬靈藥

價金返還保障最高 惟建商採用少
預售踩地雷 購屋自保術
近期建商跳票，建案被法拍等消息頻傳，預售屋怎樣買才不會踩到地雷，履約保證到底保證什麼，最後1道防線的預售屋買賣合約，又要注意什麼，讓本期《地產王》來告訴你
採訪╱連珠君

【連珠君╱台北報導】被視為購買預售屋保障的履約保證，看字樣讓人相當安心，但到底保障了什麼？履約保證分為5種，其中以價金返還之保證的保證度最高，一旦建商建商無法履約，購屋價款可全數返還，但幾乎沒有建商採用，專家表示，不管哪1種履約保證，都無法保證可以交屋。

桃園建商緯華建設跳票，導致數十名購屋民眾恐無法取得房屋，履約保證並沒有幫上忙，預售屋履約保證在2011年上路，分為價金返還之保證、不動產開發信託、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證。
僑馥建經總經理彭慶表示，其中「價金返還之保證」才是真正履約保證的意義，由金融機構承作，當建商無法履約時，民眾已繳的所有款項全部退還，不過銀行對這種履約保證要求高，建商不得動用民眾所繳的款項，興建房屋的資金全由建商自己負擔，在實務上根本沒有人在做。

銀行、建經公司當第3方

不動產開發信託、價金信託是最常見的2種履約保證的方式，彭慶指出，這2種是專款專用的概念，都是有銀行或建經公司做為第3方，民眾給付的款項都會進入第3方的帳戶，建商依照工程進度挪用，差別在於價金信託只能用於興建房屋，不動產開發信託還可用於廣告建築師設計規劃等其它用途，且受益人為建商，建商倒閉後買方才能轉為受益人。
實務上不動產開發信託、價金信託都是跟著建商的土地與建物融資，一旦建商倒閉，由第3方金融機構應該要扮演1個促成房屋蓋好的角色，畢竟沒蓋好的房子叫廢墟，蓋好的房子叫商品，不過真的無利可圖時，金融機構可能選擇法拍，法拍金額一旦低於債務金額，消費者還是拿不到房子，血本無歸。
至於同業連帶擔保及公會連帶保證的保證效果相對較低，畢竟2家無關的公司，為何要替你做保證，通常是有大的財團，或股東互相插股的2家公司互相保證，但法定上是兩家公司，雖然也有建築完成的可能，但也有可能2家一起倒閉，且只保證蓋好，並不保證款項專款專用，也可能被建商其他債權人查封。

確定款項匯指定專戶

彭慶指出，履約保證這個名字讓民眾認為一定會交屋，但事實上不管哪種作法，都無法保證交屋，不過反過頭來想，有總比沒有好，至少前3種的情況下，建商別的債權人不能來查封這個資產，只要資產大於負債，續建完成的機會還是有的。
正業代書事務所地政士鄭文在表示，如果會擔心建案說的履約保證是不是真的，只要是經由銀行或建經公司的履約保證，要確定款項是匯入建經公司的指定專戶，如某某信託保證專戶，若支付支票，抬頭記得要禁止背書轉讓，不要直接匯款給建設公司。

【打破迷思】獲獎建商非金槍不倒

桃園建商緯華建設跳票，購買民眾曾上網搜尋，緯華建設還獲選過國家建築金獎、誠信建商等獎項，沒想到還是跳票，倒底這些建築獎項在獎什麼？《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，除了誠信建商，是針對建商信用做評鑑外，這類建築獎項大多是由民間團體邀請學者、專家，從建築規劃跟圖畫作審察，能篩選出哪些建案規劃比較好、有特色等，但都不會涉及到實際施工審查，建築品質好不好、社區規劃良劣，也跟建商財務狀況沒有直接連結性。