三立新聞網

記者陳韋帆/台北報導

近期央行以迅雷不急掩耳的速度,一紙行政命令「打炒房」12月8日即期生效,打得不少投資客、建商們皆措手不及,其中針對「公司法人」購置貸款一項,似乎還可以更加精進。新北市地政士公會公關主委鄭文在指出,央行已看到「公司法人」大量購屋,但實際上投資客會大量設置「公司」是為了避開「房地合一稅」而非僅為了貸款。

據財政部賦稅署資料,以「境內居住者」、也就是台灣多數投資會遇到的稅制為例,「房地合一稅」持有1年以內必須課稅獲利45%、持有2年以內超過1年為35%、持有10年以內超過2年為20%、持有超過10年則降至15%。以上扣除額皆為售價的5%。

「上有政策,下有對策」鄭文在指出,上述「房地合一稅」是針對一般民眾購屋,投資客在政策推出後發現以公司名義購屋,則採單一稅率20%,也就是說利用設置公司行號短期炒房,最高可省下25%稅率,大量的公司林立,還造成景氣復甦的假象。

其實,在政府防堵法人單一稅率20%前,早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容,發現設置公司法人作業成本還是偏高,因為必須請會計事務所做帳、報稅、記帳費用等,是一筆不小的開銷,所以直接在土地增值稅裡下手,明確簡單,獲利了結,不拖泥帶水,免作業成本、免記帳費。

為了避免重複課稅,房地合一稅在課徵土地增值稅後,可以從房屋土地交易所得額中,再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了,土地增值稅稅率是20%、30%、40%,房地合一稅非自住是45%、35%、20%、15%也就是,如果高報土地移轉現值,只要繳納20%的土地增值稅,卻可以避免第一年45%的房地合一稅,賣方現賺25%,且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵,何樂而不為?

他舉例,有一個投資客賣了一間近800萬元公寓,沒有裝潢、未滿一年,現賺110萬元,如果以必要費用5%計算,800萬元-690萬元-(800萬元*5%)=70萬元(所得額),70萬元*45%=31.5萬元(房地合一稅),賣方將這70萬元所得額轉換成土地漲價總數額,課徵土地增值稅,結果是70萬*20%=14萬元(土地增值稅),賣方現省31.5萬元-14萬元=17.5萬元整。

20%稅率和現在的打房公司法人購置住宅稅率相同,而且取得「三大保證」,一、保證免設立公司,二、保證免會計事務所記帳,三、保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。鄭文在提醒,政府在打房的同時,投資客們已經超前部署完成,並且截彎取直,直球對決,房地合一稅也該補破網,檢討一下了。

https://estate.ltn.com.tw/article/10919

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B0%88%E5%AE%B6-%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF-%E8%B6%85%E7%B4%9A%E5%A4%A7%E6%B4%9E-%E5%88%A5%E5%BF%98%E8%A8%98%E8%A3%9C-055545734.html

 

 

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