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https://tw.appledaily.com/local/20210912/4LQD4VJRRFBNTBKZN6PX2VPQCM/

新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案遭立委林思銘在立院揭發「閉門銷售」現象,新竹縣、市消保官與主管機關月初稽查昌益集團,發現該建案委託同集團昌益仲介公司銷售,並以LINE群組優先通知2萬5千名會員建案訊息,開賣後更只憑建案外觀等4張圖表照片,1月內便火速完銷,消保官痛批,就在這一連串操作下,一般消費者買不到房子,全部被業者鎖單,成為一個封閉銷售的市場,目前正調查業者封閉式銷售的適法性爭議。

新竹縣消保官靳邦忠指出,昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮推出「星都匯」建案,在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照,在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種使用,其中578戶則委託同集團的昌益仲介公司銷售,以總銷售額的5%佣金做為報酬;該公司以「昌益建設案」為名成立Line群組,由員工以電話通知或Line簡訊傳送給2萬5千多名會員,讓會員優先獲得集團內部所有建案資訊及第一手消息。 靳邦忠說,建案開賣當日,建商僅提供建案外觀與基地區域位置圖,及每層平面圖與停車位的設施配圖等4張圖表照片,待消費者選擇後,即簽訂「購屋意願書」,消保官初步認定建商違法要件尚待釐清,且尚無消費者投訴消費糾紛,目前先對業者施以行業導正,提醒建商注意社會觀感,避免誤導消費者,針對銷售市場的開放性,對一般消費者應力求公平合理。

據了解,該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查,申報當日及隔日短短2天,就獲得566張訂購單,隨即排定8月30日起正式簽約,一旦客戶未出現簽約,後面備取者馬上頂替名額。直至消保官聯合稽查時,業者陳列3天下來所有的簽約書,供主管機關抽查,確實已有326戶完成簽約,每份契約正本上均載明,消費者已支付總價1成、約130萬元的簽約金,並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。

靳邦忠表示,雖業者依法如期向主管機關做銷售申報,且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室,皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有『住宅』用途限制之優惠貸款」,契約正本與購屋意願書(紅單)的轉換程序,也依法律規定。

「這樣下去一般消費者真的買不到房子了,全部被業者鎖單,成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠認為,業者連樣品屋都不用蓋,委由集團子公司銷售,放幾張圖片在群組裡,透過會員制讓特定客戶優先訂購,2天就銷售一空,就在這一連串細膩的操作下,房價不斷漲高。

靳邦忠進一步指出,其中就「僅限於辦公室」,以不適用一般「優惠貸款」,取代不適用一般「住宅使用」之條款用語,是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法,以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為,將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確,且未有消費者就本案投訴消費糾紛,將先以對業者進行行業導正為主。

靳邦忠也當場質問負責的林姓主管:「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售,以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷?」業者回答:「我們每次要蓋的時候,就賣完了,所以以後也都不蓋了,就透過圖片來說明」。靳邦忠進一步追問:「這次建照僅能作辦公室,將來違規使用,會有被罰款拆除的風險,你們有告訴消費者嗎?」業者也回覆:「有,契約都有註明」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂,光憑圖片就買房,業者則回應:「這我們也沒辦法」。

林思銘痛批,建案「星都匯」銷售資訊不透明,連樣品屋都沒蓋,短時間內以完銷創造需求假象,用以拉抬後續480戶的價格,是炒房的一貫手法,他也出具「星都匯」預售紅單證明建案確有銷售事實,並早對外宣稱570戶已全數售罄,單價一坪高達27萬至28萬,相較於近年附近地段平均一坪17萬至18萬的行情高出近10萬元,要求消保官深入調查。

新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後,業者必須如實做實價登錄,所有資料地政機關將列案監督,如有異常交易訊息,也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局審核並提醒業者代表,今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施,課稅範圍含預售屋及其座落基地,持有期間5年內轉讓會課以重稅,異常轉單的流動資金也會立案追蹤,這些風險成本都要如實轉告消費者。

靳邦忠強調,雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清,但整個銷售過程顯不符合社會對於公平正義的期待,「就一個消保官的立場而言,怎麼看都不盡公平合理,消費者的權益何在?」他嚴正提醒建商應注意社會觀感,關於銷售市場的開放性,對一般消費者也應力求公平合理。

消保官呼籲,僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者,將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待。應該審慎評估、理性消費,正視預售屋本質是為居住目的,而非投資的工具,5年內轉售會被課高額重稅,不要成為墊高房價的幫手,損害消費者自身的權利。(突發中心黃羿馨/新竹報導)

針對上述案件,內政部也發出聲明:

一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情,請縣府本權責確實依法查處,縣府也於本月2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。

二、配合7月1日實價登錄新制實施,內政部已訂定預售聯合稽查計畫,並責請縣市政府確實執行;本部將密切注意預售屋市場交易情形,防杜違規炒作,使各業者勿存有僥倖投機之心態。

三、將適時提醒消費者在購買預售屋時,應詳細了解建案資訊,理性審慎評估。

四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定,正由新竹縣政府釐清案情中,內政部將洽詢縣府了解,並洽公平會處理,也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形,如有涉及違法行

 

 

新竹預售屋才喊完銷 網路秒現轉賣潮 網譏:買房也能搞當沖

(2021-09-14 12:07:11)

好房網News記者王惠琳/綜合報導

新竹縣竹東鎮二重埔的新建案「星都匯」透過Line群組「閉門銷售」,引來消保官稽查,就在業者宣告完銷後,網路上也隨即出現轉賣潮,價格甚至突破區域行情,讓網友忍不住譏諷:「買房也能當沖,新竹奇觀」。

「星都匯」為昌益建設所屬昇益建設推出的1051戶建案,8月4日取得建照,據消保官9月2日稽查結果,在業者向主管機關申報銷售的2天內就接到566張俗稱紅單的「購屋意願書」,其中有326戶支付總價1成約130萬的簽約金,完成正式簽約,轉換流程都有依照法律規定。 不過該建案取得的是「科技商業服務專區」建照,只可做為「商務及服務」業種使用,也就是僅能做為辦公室而非住家。然而在PTT「home-sale」版上卻出現自稱屋主自售的銷售貼文,發文者更說:「沒賣掉的話考慮自住」。

綜合其他售屋平台上的轉售價格,該建案均價從27萬到33萬不等,甚至還有同坪數物件3樓賣1520萬、7樓卻賣1200萬的奇特現象。而觀察實價登錄同樣位在光明路上的另一辦公大樓今年7月最新成交價格,每坪僅19.6萬。

網友們對此紛紛吐槽:「二重埔追上去年的竹北了,祝順利成交」、「接盤這種的要做好被套的準備」、「預售還有至少500戶,投資客現買現套」、「一次500戶,等蓋好出租租金先殺到流血,然後空屋一段時間的錢先賠掉」、「是竹北的盤子流到竹東了嗎?」、「這個價錢已經可以買竹市北區了,買竹東幹嘛」、「要敲盤子也要看建案有沒有那條件,沒學區、沒工作地緣」、「這是口袋很深喔,打算用這個價賣幾年啊?」、「超爛地點配超盤價格」。

不過也有網友看好二重埔未來發展性,指出「新竹房市悶燒中,而且928檔期還沒來,持續有工程師來園區工作,短期房市看不到反轉跡象,即便房市反轉,新竹也不會大跌,頂多持平,氣長的撐過一個週期就贏了」、「去看看二重埔新建案人口結構和生活習慣就知道了,大多是園區工研院首購,買不起蛋黃外溢被洗過來的工程師」。

 

 

住展評論:用四張圖打造熱銷案的關鍵:地利人和

 

住展房屋網企研室分析,該案銷售成績優異主因是佔有『地利人和』優勢,『地利』為竹東房市供不應求,『人和』為建商品牌口碑加持。首先,因鄰近的新竹市、竹北市房市供不應求且房價飆漲,讓許多消費者轉往房價水準相對低的竹東鎮購屋,加速區域餘屋消化。據住展房屋網調查,光是今年,便有「春福東綻」、「喬立璞山水」、「金鋐微風」、「集学」等案完銷,這對竹東來說,是十分難得的盛況。

只是,房市需求增加,供給卻並未跟上,加上區內兩個新興自辦重劃區『至善重劃區』、『光武重劃區』進度延誤,致使竹東房市供給陷入短缺,進一步為建案熱銷埋下種子。

再來,該案建商昌益建設旗下公司在新竹等地曾推出「昌益馥邸」等案,為新竹在地口碑建商,過往推案的消費者詢問度頗高。加上該案是由員工以電話通知或傳送簡訊給特定會員釋出銷售訊息,『差別待遇』帶來的『專屬感』也有助於提高會員的購買意願。

雖在『地利人和』的加持下,該建案獲得了經縣府認證的銷售佳績,但以自住導向出發的購屋族在看上該案相對於東區、竹北低價的同時,也要注意辦公室違規作住宅的風險。

 

https://tw.news.yahoo.com/%E4%BD%8F%E5%B1%95%E8%A9%95%E8%AB%96%EF%BC%9A%E7%94%A8%E5%9B%9B%E5%BC%B5%E5%9C%96%E6%89%93%E9%80%A0%E7%86%B1%E9%8A%B7%E6%A1%88%E7%9A%84%E9%97%9C%E9%8D%B5%EF%BC%9A%E5%9C%B0%E5%88%A9%E4%BA%BA%E5%92%8C-014001907.html

 

 

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信傳媒

葉佳華2021-08-27

【竹北房市三亂象》LINE社群影響力明顯發酵 建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳 】
出處:信傳媒( https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/29471 )

 

近期竹北房市交易熱絡,投資買盤絲毫不受政府打炒房影響,區內更有預售屋新案喊出開價5、6字頭,在網路上掀起一陣竹北超車新北房價的討論。在這裡,也開始出現不少奇特房市怪象正在上演。

亂象一》建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳

日前傳出,在竹北房市的LINE社群,有匿名會員上傳分享位於竹北縣治三期重劃區內的某建案「付款明細表」,表內直接秀出該建案行情已經來到每坪57萬元,據了解,該案在近期全新完工,但尚未正式公開銷售,由於紙上交易沒有正式簽名蓋章,價格真偽難以判斷。

實際詢問該建案銷售中心,業者低調不做回應,也不願證實「付款明細表」的真假,留下外界模糊的空間。當地房產業者指出,大約1~2個月前,位在縣治三期同區域的另一個預售建案才傳出成交價落在48~50萬元,若該新成屋成交價格真是每坪57萬元,等於是價格直接飆破15%。

《住宅週報》社長陸敬民痛批,無論照片上傳的行為人是誰,是該建設公司、建商同業、房仲、投資客,甚至是一般民眾等,市場上突然出現這樣的舉動,只會造成一般消費者對行情價產生不必要的焦慮與恐慌,呼籲極少數不肖人士停止這種行為,不要以擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者,若是試圖透過這種方式去測試風向、定錨開價都是絕對不被允許的!

竹北房市討論社群日前流傳2張竹北新屋案的付款明細表,一舉挑戰每坪57萬成交行情,但價格真偽仍有待釐清。(圖片來源/翻攝自LINE群組)

亂象二》消費者得靠掮客帶路才能提早進場選戶

奇特的事情還不僅如此,由於竹北房市精華區所釋出的「貨源」,極為容易被特定人掌握,包括像是投資客、已購客、房仲等特地對象,加上當地的建商推案轉為低調,使得一般的消費者很難獲得最新的建案開賣資訊,真的想要買房子的人,只能透過「中人」或是仲介的介紹,才能比一般人提早進場選戶,但代價是必須支付一筆服務費給中間人。

「這是一個新竹竹北的特殊現象,因為在大家都想買房子的情況下,接待中心已經沒有辦法用一般的預約程序,讓想買到房子的人都能看屋。」當地人士指出,就怕日後被投資客賺了好幾手,不少消費者也要不惜代價,願意嘗試透過各種關係都要進去買房。

就連當地的代銷業者也曾透露,「業主(指建商)給的指令就是『不要急、慢慢賣』,因為賣太快,反而價格不好談。」

當地業者也直言,一般的消費者如果完全跟建商、代銷業者不熟,自己根本幾乎是沒有管道可以進場購屋,但並非所有的竹北建案都是如此,這種需要靠掮客帶路進場的情況,只會少數出現在精華區的特殊建案。

亂象三》預售屋換約加價再哄抬價格

儘管政府嚴防炒房歪風,嚴查預售屋轉紅單行為,但預售屋換約加價並無涉及不法,因此每當有重大稅制出現時就會有換約潮湧現。

舉例來說,今年7月房地合一新制上路之前,竹北就有許多透過社群媒體成立的換約平台以及論壇通路,紛紛釋出物件,甚至當時的換約加價甚至動輒100萬起跳。

所謂預售屋「換約」是指,在房屋所有權尚未移轉之前,原本的買方將契約轉讓給承接買方,未來房子蓋好建商就直接把產權登記給新的買方,但通常預售屋換約,原買方都會提出「加價」的要求。比如說,原本合約上是總價2500萬,若以加價100萬換約賣給承接人,代表承接人必須多準備100萬的自備款給原買方。

儘管預售屋換約在其他都會區也都有存在,但對以投資買盤為主的竹北地區來說,由於幅員本身不大,但是貨源就是稀少,每當有新的預售屋推出來就很容易被投資客鎖定,一般自住消費者的購屋管道落後,最後逼不得還是得花大錢,買下已經轉了好幾手的物件。

社群影響力明顯發酵,恐成為特定人士哄抬房價的操作管道

根據國泰地產指數最新季報顯示,截至今年第2季為止,新竹縣市的大樓可能成交價已經從第一季的每坪27.3萬元來到每坪31.7萬元,光是單季就上漲了16.12%。但長期觀察竹北房市的陸敬民直言,該數據為新竹縣市的平均房價,若只單看竹北精華區,漲幅更是呈現「跳漲」,並非是健康的漲幅。

竹北房市火熱主要是近年科技景氣好,伴隨著高鐵特區開發、大批投資客進場搶進,也讓周邊房價屢創新高,甚至區內的近期預售屋新案也傳出開價5、6字頭,在網路上開始討論起竹北房價超車新北的聲音。

陸敬民則觀察,自從LINE社群將成員限制提高至5000人後,確實讓消費者討論房市的管道產生很大的轉移,已經不再著重臉書、Mobile01、PPThome-sale等電腦板模式,變成是手機就能立即交流,也讓LINE社群的影響力明顯地發酵中。

再加上LINE的5000人社群又是採取匿名的方式,也容易成為有心人士的操作管道,直接在社群裡有意無意地釋放訊息,企圖擾亂市場正常秩序的不正當手法來誤導消費者。

陸敬民擔憂,往往只要有天價的訂購單被丟到社群時,就會造成一般消費者對行情價的焦慮與恐慌,這也就是為什麼竹北新案價格只要有任何的風吹草動,行情就會容易被操作。

只能提醒消費者,如同每個火熱的市場,都會也伴隨著各種奇特怪象,考驗著購屋者的理性智慧。

 

 

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https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202010060041

編按:本文摘自1240期《今周刊》,2020年9月28日出刊。

 

 

房市榮景在全台遍地開花,其中,竹北市絕對堪稱最具指標意義的領頭羊。然而,如同每個火熱的市場,在這裡,也開始有各種怪象挑戰購屋者的理性。

 

冒名收代購金 高學歷工程師也買單?

 

「本公司未曾授權或委託任何人代為向有意願購買本案之客戶收取『預約金』或『保留金』等款項,在此特別聲明……。」2個月前,國內上市公司海悅國際,也是國內最具指標的地產代銷公司,突然在臉書官網上貼出這張告示。

 

一問之下,原來是海悅代銷寶佳機構的建案「鴻築竹科匯」,因基地在新竹高鐵站旁,還沒開賣詢問度不斷,許多工程師透過關係,到處問能否先預定一戶。沒想到,6月下旬突然冒出一位仲介,開了一場說明會,宣稱可以代為訂購「鴻築竹科匯」的房子,說明會開完,據悉,當場就收了一百多張訂單。

 

據當日下訂的一位竹科工程師表示,每戶訂金15萬元,等於一場說明會下來,仲介就收了1500多萬元;但訂金付了,卻沒有發票或任何文件保證……。在房市狂熱的氣氛下,即使是頂著高學歷、國外名校回國的高所得竹科員工們,一時間,竟也做出了偏離理性判斷的行動。這件事很快就在竹北房仲圈快速傳開,當然也驚動了代銷的海悅國際,海悅向《今周刊》證實確有此事。

 

此外,遠雄在新竹高鐵站5分鐘路程內推出的「遠雄鉑悅」,一樣是搶翻天。在剩下最後幾戶的完售倒數階段,遠雄每次丟出2戶,用影音視頻拍出內裝,直接公布總價,有意購買的客戶寫簽單,抽籤決定「房落誰家」,客戶得在抽籤日前先刷卡預付10萬元才能保留資格,中籤後預付款則轉為訂金。

 

這種「籤運好才能買到房」的行銷手法,充分反映當地市況之熱、需求之強,但也難免引發炒作買氣的議論。

 

至於限縮議價空間的「上網買房」成為竹北特色之一,是因為該區幾乎是賣方市場所致,「現在在竹北買房沒有多少議價空間,加上此管道符合忙碌的工程師步調,因此價格透明的前提下,上網買房這種『Turnkey Solution(一站式方案)』才會在竹北上演。」瑞晟不動產代銷負責人李宗鍵分析。

 

「上網買房」在竹北確實已經不算新鮮事,「JR預售屋資訊站」負責人Jerry就是竹北的在地部落客,他在網路上分享買房經驗,教大家如何辨識好壞,也出書提高能見度,並靠著拍攝影音賣房子,曾創下一個建案一口氣成交二位數的戶數紀錄,在竹北不僅有高知名度,甚至給當地代銷業者帶來相當威脅。

 

 

回歸理性本位 勿讓衝動情緒主導購屋大計

 

在這個一千公頃的大重劃區內,今年以來,大小推案幾乎都不消2個月就完銷,還有建案創下3天完銷的紀錄,因此建商惜售、漲價的耳語紛飛,甚至有代銷業者表示,「不能賣太快,賣太快建商會責怪訂價太便宜。」這又是竹北房市正在上演的另一奇特現象。

 

這就是現在的竹北,一個近十年人口成長41%,房地產剛性需求強勁,房市也開始異象橫生的城市。剛性需求為此地房價後市帶來了強勁的火力與想像,但種種亂象、怪聞、耳語,也可能有意無意地隨時干擾「買房大計」該把持的理性腦袋。

 

無論是在領頭羊的竹北,或是面對全台其他正受惠於這波房市新狂潮的各區域,理性本位終究都是購屋者的不變準則。

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