熱血流成河

• FEB 12 TUE

• 中部商務旅館--上福6128皇鼎5533海灣科3252；切入飯店業的公司好多喔…，前景這麼好嗎？

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• FEB 21 MON

• 萬企2701、國賓2704、六福2705、晶華2707、志嘉5529競相投入平價旅館，是喜是憂呢？

  JUN 04 MON

• 力霸百貨改裝，西門町成平價旅館大本營

2015-03-25

〔記者徐義平／台北報導〕北市舊大樓改裝旅館供不應求，甚至連信義計畫區名宅「鴻禧花園廣場」的地下1樓都成旅館業者鎖定目標。業者推估，北市目前至少30棟舊大樓改建成商旅，尤其多集中在西門町、台北車站一帶。

連地下一樓也被鎖定

目前北市可供改裝成商旅的舊大樓愈來愈少，完整產權更是難買，因此，出現不少一層樓旅店。城市商旅總經理黃兆銓表示，目前商旅想要在北市拓點其實相當困難，因此，部分商旅業者會鎖定較小的標的，像是使用面積300~400坪、大一點500~600坪的單層商辦，至少可以改裝30~40間房。

此波觀光熱潮帶動北市商辦改裝商旅高潮，信義全球資產經理王維宏指出，目前北市舊大樓改裝商旅可分為三種模式，一是直接買大樓改裝，一是承租舊大樓改裝，另一種則是活化自有資產改裝成商旅。

三普、國泰積極拓點

其中三普旅遊集團旗下的洛碁大飯店便非常積極，旗下包括洛碁商務、洛碁松江、洛碁驛大飯店，甚至最新的洛碁南京等均是舊大樓改裝而成。至於，國泰建設也將旗下3棟舊大樓活化，分別改裝成和逸、幕軒等精品商旅。此外，位於南京東路的和成大樓，被萬達投資買下後，也以掛上台北有園飯店的品牌作旅館經營。

黃兆銓指出，直接購買大樓改裝商旅的費用其實不低，主因是包括外牆拉皮、lobby設立等相關公共設施費用，都灌入每間房間的改裝成本，假設直接購買舊大樓改裝，推估10年可以回收。

不過，對於旅館業者而言，多數仍偏好承租方式，因為可以降低購置大樓初期的投資成本，縮短回本的年限。而在挑選標的時候，若是舊大樓改裝，主要考量的像是樓板高度、消防逃生動線，以及平面格局能劃設的房間數量等。另外，每間房間的改裝成本，基本上與飯店房價劃上等號，房間坪數較大，且裝修較為精緻，便可以期望以比較高的住房價格銷售。2015-03-25

〔記者王憶紅／台北報導〕商辦改飯店近來蔚為風潮，主要原因係飯店獲利穩定，投報率高於2%，且可有效消化空置的不動產，吸引不少非飯店、旅館業者，紛紛投入飯店旅館產業。

根據觀察，投入飯店、旅館市場的建商不在少數，主要是建設公司過去都是完工比例法入帳，但國際會計準則（IFRS）實行後，上市櫃建設公司必須採用完工入帳法，為了避免建案完工那年營收、獲利突然暴增，其他2-3年則苦哈哈地波動過巨，不少建設公司轉投資飯店、商旅，藉以每月、每年有固定營收。

另外，建商原本就有自己的建築師、設計師及裝潢班底、人脈，買下或租下商辦，轉為飯店、商旅的投入成本相對低廉。據了解，不少中南部建商，還北上投資商旅。

虧損小於折舊 同時養地

飯店旅館業是現金收入的行業，只要虧損不要大於折舊，將土地或建物改建成飯店、旅館經營，也可同時養地。

瑞普國際物業總裁曾東茂就表示，目前台北市商旅的投資報酬率通常高於2%，較商辦大樓平均投資報酬率約2%高，有利可圖，才會吸引飯店、商旅如雨後春筍地冒出。

不過，晶華麗晶集團董事長潘思亮多年前就曾表示，台灣飯店供過於求，因此未來必須講究品牌的競爭力，而業者若沒有管理的know-how，飯店蓋好才是業者頭痛的開始。

• 2013-9-2
• 數千億投資 觀光飯店供過於求

• 記者王憶紅／專題報導

  馬政府敞開中國觀光客來台大門後，中國觀光客逐年暴增，到去年已衝破300萬人次、占來台旅客近半，這幾年國內飯店業也大舉投資，過去5年已有超過千億元資金投入各類大小飯店興建、營運，未來4年還有近千億元投資觀光飯店、新增上萬間客房，業界已憂心，到2017年台灣飯店業不僅將微利化、甚至嚴重供過於求。

  雙北觀光飯店將大爆炸

  根據觀光局統計，截至今年6月，全台觀光飯店總計有71家，房間數達2.04萬間，預計到2017年底，將有47家觀光飯店興建完成，總計投資金額達953.11億元，釋出房間數達1.15萬間。換言之，也就是未來4年內，全台觀光飯店房間數將較目前成長56%。

  根據這項統計，未來4年，國內幾乎每個月都有1家觀光飯店登場，其中又以台北市、新北市增加家數最多，也讓原本就是觀光飯店業一級戰區的台北市、新北市競爭激烈態勢再度升高。

  台北市、新北市將新建或籌備中觀光飯店最多，總計有12家，佔比高達23%。預計在今年底前開幕的文華東方酒店及寒舍艾美在信義區的第2家飯店「寒舍艾麗」HUMBLE HOUSE，最受矚目。

  市場早就供過於求

  雖然來台旅客年年成長，但新進業者前仆後繼砸大錢投資，市場的需求真的有那麼大嗎？

  以到今年6月全台觀光飯店房間數達2.04萬間計算，全年釋出房間數約744.6萬間次，以觀光局預估今年來台旅客可望突破800萬人次，且全部住宿到觀光飯店、非一般旅館（一般旅館屬地方政府管理，如汽車旅館等，到去年底房間數已突破11萬間），以每2人住宿一間計算，全台飯店恐早就供過於求。

  2017年飯店業進入紅海年

  晶華飯店董事長潘思亮就多次憂心指出，台灣觀光飯店一直處在供過於求狀況，到2017年時恐將更嚴重，市場將進入品牌競爭年代。

  他說，台灣觀光業景氣這幾年來一直不錯，也造成飯店、旅館投資，在市場供給持續成長下，恐怕在中價位旅館就會因進入微利時代而有一波重整，最貴與最便宜的2種飯店比較不受影響。

  但國賓飯店副總陳榮輝認為，台北市是觀光客必到之地，在觀光客住宿需求較高下，觀光飯店林立。且新飯店的陸續推出，代表市場有需求，而台北市的觀光飯店算少，新加坡、香港的觀光飯店幾乎是台北的3~4倍。

• 記者王憶紅／專題報導

  觀光飯店投資最大的成本在土地，近幾年國內土地價格節節高升，愈來愈多上市櫃觀光飯店業者為擴大營運版圖、且不致被土地成本拖累，擴張據點都採取租賃、或是走BOT（Build-Operate-Transfer，興建—營運—移轉）模式，也就是「輕資產、重管理」。

  晶華獲利高 有秘訣

  「輕資產、重管理」模式就是由晶華董事長潘思亮所提出，除目前土地價格昂貴外，若景氣一翻轉向下，飯店承受的壓力也比較輕。

  目前上市櫃的觀光飯店業者除晶華（2707）外，國賓（2704）、六福（2705）新闢的據點，也多以承租、BOT為主。

  晶華集團目前在國內的3大品牌飯店分別為晶華、晶英及捷絲旅。其中晶華飯店本身就是以設定地上權50年方式，向台北市政府承租；而定位為度假式酒店的晶英酒店，則採取收取管理費，或是與建商、業者合作的方式。

  另外，2009年啟動的平價商務旅館捷絲旅，一律採取承租方式。

  捷絲旅目前除西門町、中山北路、台大尊賢館外，下半年還有高雄中正館、花蓮中正館以及宜蘭礁溪館3家開幕，晶華預計全台開出30家捷絲旅。

  國賓六福也仿效

  國賓飯店的台北、新竹及高雄國賓，都是早年取得土地的自有資產，2011年以來推出的副品牌amba意舍飯店，都採取承租、BOT方式經營。

  其中已開幕的西門館，以及預定2015年1月開幕的中山北路中山館，同年9月開幕的松山車站館都是承租而來，另外預計2016年營運的墾丁館則都是BOT案。

  六福集團目前除六福客棧土地是自有外，六福皇宮是向國泰集團承租。

  另外，六福也斥資10億元，與潤泰集團簽訂南港車站BOT案的綜合商辦大樓7~30樓的租賃契約，並將引進萬豪國際集團旗下的國際酒店品牌萬怡酒店（Courtyard by Marriott Hotel），預定2015年底開幕，在房間數高達488間下，可說是未來數年內台灣最大的國際連鎖旅館。

• 記者王憶紅／專題報導

  觀光飯店投資金額少則數億元、多則上百億元。根據業者分析，除少數可在4~5年開始出現盈餘，大都需要8~9年才可看到損益兩平。另根據經驗，房價介於3000~4000元的飯店最好營運、也最易回收。

  折舊年限 必須精算

  國賓飯店副總經理陳榮輝指出，觀光飯店的獲利點，需視當初投資金額、租金及裝修費用而定，若投資金額低、租金少，則需3~4年可以回本，反之，則需要8~9年才可開始獲利。

  陳榮輝分析，目前台北市地段好，可興建飯店的土地，1坪都要500~600萬元以上，以土地折舊年限可達50年，建物的年限約15年，而床鋪、桌椅及餐廳的設備等，折舊年限6年計算，加上裝潢費用、建物一段時間後的改裝費用等，推估至少都要8~9年才可回本。

  房價定位 決定輸贏

  若採承租的方式，且租金談得漂亮，加上飯店的定位成功、房價符合市場需求，也許2年就可以回本，因此目前飯店業者拓點營運模式都採取承租方式。

  除土地價格外，飯店定位、房價設計等等，也都攸關飯店業者是否可以提早獲利。

  根據飯店業者的調查，台北市房價約3000~4000元的飯店，在進可攻、退可守下，比較好營運，主要是景氣好的時候，消費者手上金額多，可選擇高檔的飯店，但也有節省的消費者，選擇較為便宜的飯店。

  而當景氣降溫時，不僅消費者會節省開支，各企業公司也會降低成本，將以往差旅8000~9000元的住宿費，刪減到3000~4000元；因此3000~4000元的飯店，不管景氣好壞與否，需求一直存在。

  根據晶華飯店的觀察，不上不下的4000~5000元房價的飯店，最難經營。

  除房價外，房數100間左右的飯店，未達經濟規模，較難提早獲利，但400間左右的房數，在房間數過多、住房率難以提高下，也較難達到黃金交叉的獲利點。

• 記者王憶紅／專題報導

  國內旅館可分為「觀光旅館」及「一般旅館」，而觀光旅館又分為「國際觀光旅館」及「一般觀光旅館」。觀光法規中對觀光旅館中的國際觀光旅館與一般觀光旅館規定大致相同，不過就房間大小、餐廳的廚房面積，以及電梯使用人數的規定等並不同。

  就房間而言，國際、一般觀光旅館的房間數都需30間以上。而在60%以上的客房淨面積有不同規定，其中國際觀光旅館的單人房面積須在13平方公尺（約3.9坪）、雙人房19平方公尺（約5.7坪）、套房32平方公尺（約9.68坪）以上。而一般觀光旅館的單人房、雙人房、套房的面積則在10平方公尺（約3坪）、15平方公尺（約4.5坪）、25平方公尺（約7.56坪）以上。

  在餐飲的廚房規定方面面積也有所不同，以提供餐飲面積在1500平方公尺（約453.75坪）以下的規定為例，國際觀光旅館的廚房面積不得小於餐飲面積的33%，而一般觀光旅館的廚房面積則不得小於30%。

  觀光旅館歸交通部管理

  在電梯可搭乘人數也有不同，以80間客房以下的旅館為例，國際觀光旅館、一般觀光旅館都需有2座以上的電梯、每座容量8人以上。不過房間數若在81~150間，雖然國際觀光旅館、一般觀光旅館也都只要2座電梯，不過國際觀光旅館容量需12人以上，而一般觀光旅館只要10人以上。

  另外，國際觀光旅館、一般觀光旅館的主管機關是交通部觀光局，業者須以觀光旅館業管理規則申請方式，採許可制。而觀光旅館業以外，對旅客提供住宿休息者則是一般旅館，主管機關是直轄市及縣（市）觀光主管機關，旅館業者是以旅館業管理規則申請方式，採登記制。

• 記者王憶紅／專題報導

  近幾年來搶進飯店業經營最積極的恐是建商，除佈局較早、且腳步最快的麗寶集團外，國泰建設、皇鼎建設等也紛跨足。以麗寶集團旗下的福容體系為例，到現在還有半數據點虧錢，但經營飯店有多重策略考量，不怕短期虧錢。

  市場人士分析，主要是國際會計準則IFRS實施後，營建股採取完工交屋入帳法，因此建案完工那年，每股獲利可高達5~6元以上，但沒有交屋那幾年，可能每年都處虧損窘態，為打破此情形，因此轉投資較有關聯觀光飯店。

  房地產業者投資觀光飯店，不僅有穩定收入，可讓財務報表好看，且觀光飯店的現金流量高，可讓業者再投資其他事業。以飯店的每年折舊攤提3億元、當年獲利4億元計算，業者手邊的現金流量就高達7億元。房地產業者藉著興建觀光飯店，進行養地之實，也不排除是房地產業者的土地策略應用之一。