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都更利益肥滋滋 誰賺走了?
文林苑強拆案的主導業者樂揚建設,這次被貼上牟取暴利的黑心建商標籤。事實上,樂揚擺不平的恐怕不只王家,還牽涉新、舊住戶與公司股東等三方龐大利益都無法兌現,才是導致最後必須動用公權力強拆的主因。
【文/林洧楨】

 

 
「不到十年,還沒都市更新完成的老舊房屋,價值就已經漲了十倍,這就是都更驚人的魔力!」近幾年有過不少投資都更案獲利經驗的東森房屋南港加盟店店東呂文法,親眼看過一戶南港火車站前二十五坪的老舊公寓,從十年前總價三百萬元,到範圍劃定後變成七八百萬元,再到兩年多前都更計畫送審後,現在已要價三千多萬元。

這樣的投資魅力,讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟,在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團,他們每兩週一次北上獵屋,要尋找台北市外觀是洗石子,最好還是破舊到外牆都裂了,有青苔長在上面,屋裡還會漏水的老舊公寓,以賺取都更的利潤。

都更還沒完成,老屋就漲十倍

都更的利益大餅怎麼分配?建商有哪些獲利空間?地主和投資人如何趨吉避凶?

以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看,基地面積約五三○坪,土地使用分區為住三,法定容積率為二二五%。更新前,估價師事務所鑑定價值約為十三.二億元,預計申請六○.四八%的都更和停車位容積獎勵,若順利通過,可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後,包含店鋪、住宅、車位等,估計市價,總計將超過三五.三億元,等於五年內就創造逾二.六倍的價值增幅,毫無疑問是有利可圖的。

建商表面上的獲利,只有身為實施者可提列的風險管理費,此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積,依法換算後的管理費用約一.三七億元,占全案開發價值不到五%;以該案預計五年完成,不算入前期整合時間,建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出,審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵,甚至還有一些私下談好要補償地主的成本,實際的獲利數字更低。

建商賺什麼?
管理費+新屋銷售增值空間

如果這麼「難賺」,放眼台北市與新北市,為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤?

一位有兩間房子都參與都更,且近年研究過都更相關法條的地主說,「《都更法》的精神就是要圖利地主,建商怎麼可以多分,應該只能賺微薄的加工費才對啊!」因為在他的個案中,建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲!」所以他不相信建商賺那麼少。

「當然不止!」有都更審議委員經驗的新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說,更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本,以及含風險管理費在內的共同負擔項目,決定出錢出力的建商(實施者)能分回多少房屋。亦即,更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額,才能分配給原地主,因此建商所出的「共同負擔」金額愈高,分回的新屋就愈多,例如上述案例,建商就分回約四成的房屋量,可供銷售。

對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要,以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。

洪嘉昇說,建商做都更看的是分到新屋的未來增值性,只要能多分房屋,興建過程若少賺也要做,因為台北市精華地區幾乎已無土地供給,只有透過都更才能換得這些稀有地點的物件銷售機會。

其他業者更指出另一個機會點,亦即台北市目前已有不少地區房屋單坪售價破百萬元,但從目前都更審查通過的個案來看,二樓以上的都更後住宅推估單價都還未超過百萬元,這是因為不確定的未來漲幅沒辦法算進去,只能以當前市價推估。都更新屋只要條件夠好,就有機會賣上百萬元以上,因此利潤空間仍然很大。

業者分析,都更對建商還有另一個優勢,就是花個三億元就能養一塊三百億元的土地;與傳統買地來養相比,本金和利息的負擔都明顯少很多。正因為如此,其實建商並不害怕抗爭導致開發時間拉長,因為只要利率不調升,房價不崩盤,對財力雄厚的都更開發業者而言就是利多於弊。

以文林苑為例,兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元,因為王家抗爭延宕至今;假如當初樂揚沉得住氣,處理好王家問題再來賣,如今每坪售價至少可以達到六七十萬元,反而賺更多,也會更圓滿。

總之,風險管理費與售屋增值空間這兩樣就是建商的獲利,也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過,這個「暴利」並非建商獨享,有分到房屋的地主們一樣雨露均霑,資產價值一起水漲船高。

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油電雙漲痛在哪裡?

 

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文林苑都更爭議 建商們頭皮發麻
文林苑都更案引發「居住不正義」質疑,但也凸顯一個現象,即很多不願意參與都更的原住戶,以為只要不去參加說明會、協調會就行,但法理及事實卻不然。
【撰文/顏瓊真】

 

都市更新申請簡易流程

台北市政府於二○一○年八月二日公告實施「台北市老舊公寓更新專案計畫(又稱「郝龍斌條款」)」,市長郝龍斌放寬四、五層樓公寓的容積率限制,拋出「舊屋換新屋、坪數不縮水,容積獎勵最高可達二倍」的新政策,讓台北市老舊公寓「麻雀變鳳凰」,身價不可同日而語。

當時備受大多數市民及建商額手稱慶的政策,雖然實施期間只限五年,但對許多老舊公寓的居民來說,是財富翻身的契機,同時也是國有財產局標售大面積土地之後,多數建商取得土地的一大來源。

但今(二○一二)年三月底,台北市政府出動數百名警力,執行士林區文林路「文林苑」王家祖厝的強制拆除行動,卻上演了一場激烈的衝突戲碼,並引發了「居住不正義」的都更爭議,讓郝龍斌「滿面全豆花」,還不得不成立「北市都市更新顧問小組」,請出政大地政系教授張金鶚擔任召集人,預計一個月內提出都市更新政策及相關法規上是否有改善空間來「補破網」。

文林苑讓郝龍斌芒刺在背

「文林苑」地上的王家透天祖厝被硬生生拆除,就「法理」而言,因王家在「都更計畫公告」前,未提出異議,導致被劃入都更範圍,且事後在公聽會及都審會都未出席,加上建商依據「都市更新條例」第二十五條之一,以及第三十六條:「權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償」內容所賦予的「代為拆除」規定申請,由市府進行代拆除動作。

但就「情理」而言,王家六代都居於此,雖一直表達「不參與、不合建、不要錢」的立場,只因這裡是他們的祖傳祖厝,具有濃厚感情,而不願「舊屋換新屋」。 市府「代拆」的過程或存有瑕疵而引發爭議,但明擺的「法」,卻讓王家祖厝面臨被拆的命運,但也凸顯出「法」究竟完不完備的問題,也讓一些民意代表發起「釋憲案」,希望都更條例不要淪為「圖利建商」的惡法。

目前輿論的力量傾向王家,這讓一些在台北市其他地區進行都更案的建商「膽戰心驚」,不願具名的建商表示,都更案的整合本就曠日費時,能在三、四年內整合成功的,算是「幸運」,有些一拖就是六、七年,甚至還長達十年,若最後「破功」,之前投入的人力、物力及時間都將化為烏有。

像台北市忠孝東路的「正義國宅」,號稱是台北市最「牛」的都更案,整合時間長達二十年,其間還發生一名具有「釘子戶」性質的土地掮客被槍殺事件,整合多年的龍聯建設,最後將權利讓由三圓建設承接,但何時推案,建商還不肯鬆口。

在某家建設公司擔任開發部經理,著有《都更聖經》的王政緯表示,過去一談到都更「釘子戶」,對想參與都更的原住戶及擔任實施者的建商來說,可說是「頭痛人物」,但就文林苑王家來說,他認為,應該正名為都更「不同意戶」,不能污名化為「釘子戶」。此外,現行的法令對「不同意戶」缺乏「退場」機制,也是造成此次爭議的所在。

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