都更利益肥滋滋 誰賺走了?
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‧財訊 2012/04/12 | |||
文林苑強拆案的主導業者樂揚建設,這次被貼上牟取暴利的黑心建商標籤。事實上,樂揚擺不平的恐怕不只王家,還牽涉新、舊住戶與公司股東等三方龐大利益都無法兌現,才是導致最後必須動用公權力強拆的主因。 | |||
【文/林洧楨】
這樣的投資魅力,讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟,在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團,他們每兩週一次北上獵屋,要尋找台北市外觀是洗石子,最好還是破舊到外牆都裂了,有青苔長在上面,屋裡還會漏水的老舊公寓,以賺取都更的利潤。 都更還沒完成,老屋就漲十倍 都更的利益大餅怎麼分配?建商有哪些獲利空間?地主和投資人如何趨吉避凶? 以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看,基地面積約五三○坪,土地使用分區為住三,法定容積率為二二五%。更新前,估價師事務所鑑定價值約為十三.二億元,預計申請六○.四八%的都更和停車位容積獎勵,若順利通過,可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後,包含店鋪、住宅、車位等,估計市價,總計將超過三五.三億元,等於五年內就創造逾二.六倍的價值增幅,毫無疑問是有利可圖的。 建商表面上的獲利,只有身為實施者可提列的風險管理費,此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積,依法換算後的管理費用約一.三七億元,占全案開發價值不到五%;以該案預計五年完成,不算入前期整合時間,建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出,審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵,甚至還有一些私下談好要補償地主的成本,實際的獲利數字更低。 建商賺什麼? 如果這麼「難賺」,放眼台北市與新北市,為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤? 一位有兩間房子都參與都更,且近年研究過都更相關法條的地主說,「《都更法》的精神就是要圖利地主,建商怎麼可以多分,應該只能賺微薄的加工費才對啊!」因為在他的個案中,建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲!」所以他不相信建商賺那麼少。 「當然不止!」有都更審議委員經驗的新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說,更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本,以及含風險管理費在內的共同負擔項目,決定出錢出力的建商(實施者)能分回多少房屋。亦即,更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額,才能分配給原地主,因此建商所出的「共同負擔」金額愈高,分回的新屋就愈多,例如上述案例,建商就分回約四成的房屋量,可供銷售。 對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要,以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。 洪嘉昇說,建商做都更看的是分到新屋的未來增值性,只要能多分房屋,興建過程若少賺也要做,因為台北市精華地區幾乎已無土地供給,只有透過都更才能換得這些稀有地點的物件銷售機會。 其他業者更指出另一個機會點,亦即台北市目前已有不少地區房屋單坪售價破百萬元,但從目前都更審查通過的個案來看,二樓以上的都更後住宅推估單價都還未超過百萬元,這是因為不確定的未來漲幅沒辦法算進去,只能以當前市價推估。都更新屋只要條件夠好,就有機會賣上百萬元以上,因此利潤空間仍然很大。 業者分析,都更對建商還有另一個優勢,就是花個三億元就能養一塊三百億元的土地;與傳統買地來養相比,本金和利息的負擔都明顯少很多。正因為如此,其實建商並不害怕抗爭導致開發時間拉長,因為只要利率不調升,房價不崩盤,對財力雄厚的都更開發業者而言就是利多於弊。 以文林苑為例,兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元,因為王家抗爭延宕至今;假如當初樂揚沉得住氣,處理好王家問題再來賣,如今每坪售價至少可以達到六七十萬元,反而賺更多,也會更圓滿。 總之,風險管理費與售屋增值空間這兩樣就是建商的獲利,也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過,這個「暴利」並非建商獨享,有分到房屋的地主們一樣雨露均霑,資產價值一起水漲船高。 ※延伸閱讀:
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文林苑都更爭議 建商們頭皮發麻
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‧理財周刊 2012/04/12 | |||
文林苑都更案引發「居住不正義」質疑,但也凸顯一個現象,即很多不願意參與都更的原住戶,以為只要不去參加說明會、協調會就行,但法理及事實卻不然。 | |||
【撰文/顏瓊真】
台北市政府於二○一○年八月二日公告實施「台北市老舊公寓更新專案計畫(又稱「郝龍斌條款」)」,市長郝龍斌放寬四、五層樓公寓的容積率限制,拋出「舊屋換新屋、坪數不縮水,容積獎勵最高可達二倍」的新政策,讓台北市老舊公寓「麻雀變鳳凰」,身價不可同日而語。 當時備受大多數市民及建商額手稱慶的政策,雖然實施期間只限五年,但對許多老舊公寓的居民來說,是財富翻身的契機,同時也是國有財產局標售大面積土地之後,多數建商取得土地的一大來源。 但今(二○一二)年三月底,台北市政府出動數百名警力,執行士林區文林路「文林苑」王家祖厝的強制拆除行動,卻上演了一場激烈的衝突戲碼,並引發了「居住不正義」的都更爭議,讓郝龍斌「滿面全豆花」,還不得不成立「北市都市更新顧問小組」,請出政大地政系教授張金鶚擔任召集人,預計一個月內提出都市更新政策及相關法規上是否有改善空間來「補破網」。 文林苑讓郝龍斌芒刺在背 「文林苑」地上的王家透天祖厝被硬生生拆除,就「法理」而言,因王家在「都更計畫公告」前,未提出異議,導致被劃入都更範圍,且事後在公聽會及都審會都未出席,加上建商依據「都市更新條例」第二十五條之一,以及第三十六條:「權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償」內容所賦予的「代為拆除」規定申請,由市府進行代拆除動作。 但就「情理」而言,王家六代都居於此,雖一直表達「不參與、不合建、不要錢」的立場,只因這裡是他們的祖傳祖厝,具有濃厚感情,而不願「舊屋換新屋」。 市府「代拆」的過程或存有瑕疵而引發爭議,但明擺的「法」,卻讓王家祖厝面臨被拆的命運,但也凸顯出「法」究竟完不完備的問題,也讓一些民意代表發起「釋憲案」,希望都更條例不要淪為「圖利建商」的惡法。 目前輿論的力量傾向王家,這讓一些在台北市其他地區進行都更案的建商「膽戰心驚」,不願具名的建商表示,都更案的整合本就曠日費時,能在三、四年內整合成功的,算是「幸運」,有些一拖就是六、七年,甚至還長達十年,若最後「破功」,之前投入的人力、物力及時間都將化為烏有。 像台北市忠孝東路的「正義國宅」,號稱是台北市最「牛」的都更案,整合時間長達二十年,其間還發生一名具有「釘子戶」性質的土地掮客被槍殺事件,整合多年的龍聯建設,最後將權利讓由三圓建設承接,但何時推案,建商還不肯鬆口。 在某家建設公司擔任開發部經理,著有《都更聖經》的王政緯表示,過去一談到都更「釘子戶」,對想參與都更的原住戶及擔任實施者的建商來說,可說是「頭痛人物」,但就文林苑王家來說,他認為,應該正名為都更「不同意戶」,不能污名化為「釘子戶」。此外,現行的法令對「不同意戶」缺乏「退場」機制,也是造成此次爭議的所在。 ※理財周刊607期更多精采文章: ◎封面報導>油電價雙漲 太陽能、LED兩樣情 |
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