蓋太多 桃、竹、基 新屋供過於求

根據住展雜誌統計,近3年北台灣新屋供給量共計15萬5,032戶,其中又以新北市5萬9,032戶供給量最大。而以北台灣整體銷售率平均值近8成,搭配家庭戶數消長對照推案戶數分析,台北市是最供不應求的地區,桃、竹、基3區則是供過於求,新屋蓋太多超過家戶數的成長。

根據內政部公佈資料,去年1~10月建照核發量創17年新高;住展雜誌則統計,近3年(100年1月~102年12月)北台灣新屋(預售加新成屋)供給量共計15萬5,032戶,供給量最大的是新北市共推5萬9,032戶,其次為桃園縣4萬8,376戶,新竹地區2萬5,722戶排第3;此外,台北市為1萬3,094戶,宜蘭縣5,098戶、基隆市2,900戶。

再以銷售率分析,北台灣整體平均銷售率近8成,等於有3萬1,000餘戶未售出(或建商保留不賣);以各縣市來看,宜蘭縣銷售90.94%最高、桃園縣81.91%居次、台北市81.55%排第3名。

住展雜誌表示,若以新屋供給量及銷售率來看,新北市、基隆及新竹地區待售餘屋確實較多;但搭配內政部統計處的家庭戶數資料顯示,近3年家戶數以新北市增加最多,超過7.2萬戶,其次是台北市4.35萬戶,桃園則有4.31萬,新竹地區2.37萬,宜蘭不到7,000戶,基隆更不到2,500戶。

不過,住展雜誌主編施絢傑也表示,房市需求面還有另一項重要元素就是「投資」,房子本是拿來住的,但含有土地這項稀有財,因此始終存在投資需求或行為,所以光看家戶數變化較難比對或呈現。

大台北房市 蛋黃區降溫 蛋白區變冷

顏炳立:大台北房市蛋黃區降溫 蛋白區變冷
顏炳立:大台北房市蛋黃區降溫 蛋白區變冷
顏炳立
顏炳立
大台北房市議價空間
大台北房市議價空間
土地交易(含地上權)金額
土地交易(含地上權)金額

今年首季商用不動產市場依然「冷颼颼」,不管商辦或土地交易金額皆創下近年單季新低;但地上權交易比重大增、平價旅館交易熱絡成為特色。至於住宅市場,戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立以「蛋黃區房市降溫、蛋白區變冷、蛋殼區幾近結冰」來形容大台北房市。

顏炳立指依「蛋黃、蛋白、蛋殼」區,買房有5~15%議價空間。

戴德梁行昨(2)日舉辦第1季商用不動產市況記者會,顏炳立不改犀利話術。他形容,今年房市仍是「志玲依舊休息、如花滿街跑、結果隋棠勝出」的狀況,也就是精華地段的優質物件依舊缺少,蛋白、蛋殼區的二三線產品濫竽充數,但市場還是以價位合適的中間產品最受青睞。

他指出,目前大台北蛋黃區降溫、蛋白區變冷、蛋殼區則幾近結冰。不過,蛋黃區屋主沒有脫手壓力,但「山寨豪宅」下半年透過實價登錄,價格恐將下修。

顏炳立認為,目前不動產市場兩極化嚴重,預估上半年中南部房價將會攻頂,但因無追價力道,後續會面臨緩步修正;以議價空間來說,蛋黃區約5%、蛋白區10%、蛋殼區可達15%,但土地價格仍會持續上漲。

在商用不動產(不含土地)市場方面,據戴德梁行統計,第1季總交易金額為69.6億元、季減71.2%,創近2年來單季交易量新低,僅有1筆交易金額突破10億元。

第1季土地交易量僅214億元,為近2年來首度單季跌破300億元。值得注意的是,第1季公部門標售地上權金額高達108億元,若加計地上權,第1季土地交易金額達322億元。

去年一整年土地交易金額為1,918億元,地上權占比僅18.68%,但今年第1季占比已高達33.57%。

另值得關注的是,小而美的平價旅館交易熱絡,戴德梁行表示,在過去3年中,雙北約有140億元的旅館交易量,在9筆交易個案中,售出約1,020個房間數,其中低於100房的平價旅館,約有61.22億元的交易量,主要集中在中正區及中山區。

在辦公租賃方面,仲量聯行總經理趙正義指出,相較於商用不動產市場的「寒意」,辦公租賃市場則是「寒風送暖」,空置率本季持續下修,由上季的10.5%來到8.7%,其中,信義區由上季的14.9%下滑至11.4%,降幅達3.5%居冠。

在租金部分,本季各商業區整體租金較上季微幅上漲1.9%,每坪每月2,471元增加至2,519元,為2009年來的最高。趙正義指出,今年預估有75,000坪的A辦新供給,對整體租金影響將於第4季後較為顯著,因此,預計今年北市整體A辦平均租金仍可較去年成長約5%。

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