【大紀元2020年10月12日訊】(大紀元記者徐乃義報導)有房仲集團利用網頁廣告頻推「0元購屋」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆買房投資獲利。桃園市政府消費者服務中心提醒消費者,「0元購屋」並不是真的買房不用錢,通常是以「房貸+原有房產增貸」或是「房貸+信貸」的方式購屋,再出租所購房屋以租金繳納貸款,一旦房屋無法順利出租或收取的租金不足支付貸款應繳金額,就可能面臨繳不出貸款的風險,消費者購屋前務必審慎評估自身財務狀況。

桃園市政府消費者服務中心近期受理4件有關「0元購屋」的消費爭議申訴案,申訴的民眾多為中高齡者,申訴內容都是民眾在業者宣稱可用房地產理財的話術遊說下,同時簽約買入多間房屋,並安排向銀行辦理高額貸款,事後民眾驚覺無力購買,欲解除契約,卻被要求賠償違約金仲介服務費,致衍生爭議。茲舉2例說明:

案例1:A女士申訴,其經朋友介紹到仲介公司,原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋,以多出的餘款作為未來養老費用,卻被推銷0元購屋法,隨即前往看屋,並於當日簽約購買2間房屋,嗣後因年齡關係(65歲)銀行不同意貸款致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

案例2:B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告,因好奇參加2020年6月21日說明會,會後立刻被招攬入會,當天安排6月27日個別約談,談完立刻安排帶看房屋,當天又立刻被隔離單獨談價錢,隨即簽約購買3間房屋,價格分別為新台幣(下同)690、625、598萬元(合計1,913萬元),並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元,共60萬元。7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元,此時才發現沒能力購買,但仲介表示若不購買需付違約金……。

一般來說,高齡者想要向銀行申請貸款,銀行基於風險控管,較不容易同意,如無還款能力或固定收入,銀行不予核貸的可能性更高。以銀行實務而言,申請房屋貸款,不可能以房價之全額核貸,不可能獲得超額貸款,以案例2之情形,購買3間房屋,總價1,913萬元,卻要向銀行辦理2,170萬元之貸款,通常是房貸加利率較高的信用貸款或透過偽造買賣合約,將合約成交價格提高,若是透過偽造買賣合約的作法,恐涉有偽造文書及詐欺之刑責,建議民眾應小心,以免誤蹈法網。

「0元購屋」廣告所宣稱的免自備款購屋,需具備相當的條件,如良好的財務及信用能力、長期穩定的租金收入及較低的利率等,一旦有任何條件變動,「0元購屋」就只是行銷話術,建議消費者應仔細考量其風險,不要被「0元購屋」廣告所宣稱快速致富的話術沖昏了頭,簽約購買超過自身財務能力的房屋,以免事後違約,需負擔高額違約金及仲介服務費。

桃園市政府消費者服務中心提醒消費者在購買不動產前,應審慎評估本身財務狀況,多方查證不動產現況,對於欲購買的不動產,可先與往來銀行確認貸款條件及估價,或於不動產買賣契約中載明貸款未達一定成數或無法貸款時可解除契約的約款,切勿因行銷話術即衝動簽約購買,才能避免發生消費爭議!如有消費問題,可於上班時間撥打1950消費者服務專線洽詢。◇

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/12/n12469615.htm

【直擊0元買房1】桃園房仲集團 鎖定特定地區炒房

近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,鎖定桃園捷運綠線、藝文特區等地,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。

本刊直擊,其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」,亦即真實房價若為600萬元,買賣合約卻提高至700萬元,以讓買方可向銀行拿到更多貸款。雖然簽下「AB合約」的買賣雙方皆涉及違法,得負擔刑事責任,該集團人員卻強調「買方責任不大」,實在居心叵測!

桃園房仲業者「億萬房產集團」近來大推「零元買房」網路廣告,每周以五、六場的高頻率開辦免費投資講座。本刊記者2月底兵分兩路深入一探究竟,雖然新冠肺炎來勢洶洶,兩場課程卻都爆滿。

課程一開始,除了介紹「億萬房產集團」總經理呂原富,還表示「億萬房產集團」深耕桃園多年,共有九間賺錢公司,團隊包括「各大仲介體系」業務員和後勤人員共250人,而會員數共有3500多人,成交戶數達1500多件,「民眾只要繳交36000元加入會員,就可享有一對一諮詢、專業課程。」

主持人接著表示,「大家都買不起房子,但我們能幫大家降低投資成本、提高獲利空間。」根據主辦單位調查,現場有九成八民眾沒有投資房產經驗。

有受害民眾在部落格抱怨,積富房屋(現更名億萬房產集團)表示能讓會員買到低價房,卻以市價推銷給會員,如今有會員賣不掉房子。(圖/讀者提供)
有受害民眾在部落格抱怨,積富房屋(現更名億萬房產集團)表示能讓會員買到低價房,卻以市價推銷給會員,如今有會員賣不掉房子。(圖/讀者提供)

面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」

葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。

本刊直擊,其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」,記者2月底兵分兩路深入課程一探究竟,一位自稱曾在某知名房仲集團當過店長的張瓊玲現身說法,「努力工作不能致富。」「我也曾擔心繳不出貸款。」「但我最後靠著信任呂總『2年賺400萬』,而且繼續『賣1買2』,愈賺愈多。」張瓊玲表示自己是單親媽媽,獨自照顧二個小孩。

在張瓊玲的讚揚下,「呂總」呂原富順勢登場。他說自己從負債千萬到賺進上億,人人都有翻身機會,「『零元買房』的關鍵在於選對增值地段,集團幫你做全額貸款再出租,以租金繳房貸。」

呂原富進一步建議大家鎖定桃園捷運綠線、藝文特區等地,買進中古大樓。「台灣未來10年唯一會大漲的區域就是『桃園區』,捷運動工後,房價會漲1到10倍。」一說完馬上舉例「沒有立刻下訂而錯過懊悔」的「實例」,期間疾呼「機會不等人!」「團隊建議的都是低價物件無須再猶豫!」

講座中,呂原富以實際案例鼓勵大家「原屋增貸買兩戶」,房貸每月繳款30,550元,再出租讓租客繳利息。(圖/本刊財經組)
講座中,呂原富以實際案例鼓勵大家「原屋增貸買兩戶」,房貸每月繳款30,550元,再出租讓租客繳利息。(圖/本刊財經組)

此外,呂原富還多次強調,「我們每個月操作40至50件全額貸款零元買屋案。」「原屋增貸後再買2戶出租,房貸每月繳款30550元,但租金收入可達38000元。租客幫你繳利息,每月還可賺7450元,耐心等待捷運增值數倍獲利。」在呂原富不停勾勒獲利遠景下,現場民眾點頭如搗蒜,不少人還勤做筆記、拿手機拍照。

對於業者所謂的「撇步」,本刊記者抱持懷疑態度,會後旁敲側擊,竟從現場工作人員口中探出「做假合約」高額貸款及減少房地合一稅的祕辛,「假設你買600萬元,我可能幫你跟屋主配合簽約700萬元,銀行貸款8成,自備款就變少,將來賣750萬元,扣除一些費用,政府認定沒有獲利不用課稅,但其實淨賺100萬元。」這種操作手法就是坊間所稱的「AB合約」,即兩種不同價格的合約,一個是真實交易價格雙方留底,另一份是假的交易價格,以利向銀行貸到更多的房屋貸款。

打出投資房產致富噱頭的億萬房產集團,以免費講座招攬會員,平均每周五至六場講座,每場約有百人參與。(圖/翻攝自億萬房產集團臉書)
打出投資房產致富噱頭的億萬房產集團,以免費講座招攬會員,平均每周五至六場講座,每場約有百人參與。(圖/翻攝自億萬房產集團臉書)

本刊記者聽完進一步詢問「這樣不違法嗎?」只見該工作人員表示,「富貴險中求,你們可以一口咬定仲介要我做的,我不知道、我不懂。」「如果有問題,首當其衝是我們房仲,客人是無意識購屋,買方的責任不會太大。」

「億萬房產集團」主打的「零元買房」曾鬧出爭議。該集團一位不具名的離職員工透露,「呂原富在桃園房仲界名聲響亮,從『積富房屋』、『積富建設』,一路更名為『億萬房產集團』。簡單來說,他們幾乎都是會員間買賣,就是招募到新會員後,讓新會員投資老會員要脫手的房子。」

「至於『零元買房』做法,就是例如房價800萬元,就會給銀行1000萬元的假合約,如果順利貸款到8成,就剛好就是房價的金額;如果貸款成數不足,公司就會叫客人去信貸,此外,公司有配合的裝潢設計公司,房價不能『做』就會『做』裝潢金額。」該離職員工說。

一名不願具名的屋主2年前在「積富房屋」介紹下,買了一間房,正面臨斷頭危機,「積富房屋」建議他半年後再脫手。「房子賣不掉,不然就是要慘賠出手。」「不敢講出來,怕找不到下一個人接手。」

本刊記者在臉書社團中釣出億萬房產集團離職員工,其透露該集團招募新會員,以接手舊會員脫手物件。
本刊記者在臉書社團中釣出億萬房產集團離職員工,其透露該集團招募新會員,以接手舊會員脫手物件。

本刊記者透過網路搜尋及調查,發現也有人針對呂原富的「零元買房」抱怨「高價買進脫不了手」,還有人稱「繳不出貸款,房屋遭法拍」,甚至不少人面臨買賣後的租賃糾紛。然而,這些人或許擔心出面會自曝違法行為,大多只是私下抱怨,摸摸鼻子認栽。

另一名會員抱怨,房子買貴了賣不掉,只能等待下一個會員接手。
另一名會員抱怨,房子買貴了賣不掉,只能等待下一個會員接手。

「穩城建設」創辦人張宏福和「億萬房產集團」總經理呂原富相識二十多年,雙方曾短暫合作,分享買賣資訊,「呂原富早期曾當過琴師,變成房仲老闆後,他找人做網路行銷,舉辦說明會吸引人潮。其實『零元買房』只是一種話術、噱頭,不稀奇,早在20、30多年前房產界就有『假契約、真超貸』,連裝潢費都是出自銀行貸款。」

「穩城建設」創辦人張宏福早年曾和呂原富合作資訊共享,後來他專注做土地開發推案,呂則在金主支持下,鎖定桃園大有區、中正特區的中古屋市場。(圖/本刊財經組)
「穩城建設」創辦人張宏福早年曾和呂原富合作資訊共享,後來他專注做土地開發推案,呂則在金主支持下,鎖定桃園大有區、中正特區的中古屋市場。(圖/本刊財經組)

張宏福繼續直白地說,「要做包租公、投資客,台北市及新北市還是比較有機會。桃園中古屋市場過去呈上漲趨勢,每坪12萬到14、16萬是有獲利空間,現在漲到每坪18萬後,已呈現緩慢成長,要賣也是先賣自己的房屋,挑好說話的人買,才可以賺到價差。」

「居而易全球房產教育機構」創辦人康秩維曾聽過「億萬房產集團」講座,他坦言,「講座教育的本質在傳授投資機會與風險,內部教育訓練上也要考慮客人財務狀況,避免為成交而成交。」

康秩維說,「他們(億萬房產集團)教導透過信貸做財務槓桿的理論,本身並沒有錯,假設租屋穩定,以不斷承租這個獲利模式或許成立;但真實的情況是,台灣空屋率高,待租時間長,當租不出去時,投資人必須自行承擔風險。」大家聽到「零元買房」就衝進場,一旦無法負擔房貸,將可能賠上之前的獲利,甚至法拍負債出場。

億萬房產集團加盟各房仲品牌,疑用他牌名義招攬會員及售屋。(圖/翻攝自臉書)
億萬房產集團加盟各房仲品牌,疑用他牌名義招攬會員及售屋。(圖/翻攝自臉書)

房市專家范世華則提醒,「民眾常忽略短期脫手需要負擔高額房地合一稅,也常沒考慮到2年寬限期後是否還有償還能力,不少投資客因此繳不出貸款,最後只能慘賠出售或法拍還債。」「不要以為買賣雙方私下談定假合約,就能神不知鬼不覺,之前發生過的購屋糾紛中,就有一方自曝違法想來個玉石俱焚。老實說,房仲業者為了賺取佣金、仲介費,多數都以自我利益為考量,民眾對於購屋決策,仍須自行把關。」

「以『AB合約』方式用不實成交價申請房屋貸款,最後造成實價登錄登載不實與以詐欺方式逃漏稅。不管是買賣雙方或房仲、地政士等,皆可能已涉嫌觸犯《刑法》等相關刑事責任,銀行事後也可以針對房貸業務損失,向涉案民眾提出民事的損害賠償。」律師魏大千表示。

魏大千更斬釘截鐵否認「億萬房產集團」工作人員口中「買方責任不會太大」的說法,「買賣雙方的刑事責任與從中教唆的房仲一樣,切勿輕信仲介所說民眾只要假裝不知情,即完全無罪之說法。民眾在不了解法律的情況下,只要覺得違背常理有犯法疑慮,就該特別注意。」

面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」

葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。

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