中國房地產爆雷 萬億錢財流向是關鍵

恒大集團傳有逾2.4萬億(兆)人民幣負債，無法償還利息和本金，上周四在紐約法院申請破產保護；也是最大房企之一的碧桂園，也有1.76萬億人民幣負債，日前有2250萬美元貸款利息到期無法支付。陸媒報導，包括融創、萬科等巨頭現金流都有問題，可能相繼爆雷。專家擔憂，中國房企崩潰可能出現骨牌效應，質疑中國「雷曼時刻」到來了。很多人在問，數萬億人民幣說沒就沒了，跑哪裡去了？

投資基建、房地產業和外貿出口，是拉動中國經濟幾大火車頭，尤其房地產占中國GDP產值的25%至30%。20多年來，中國GDP呈兩位數增長，和房地產開發、民眾投資買房和炒作息息相關，造成房價猛漲，形成泡沫。

中國畸型的房市發展，到底誰在「作莊」，亂象早有跡可循，只是大家視而不見，故意忽略，也是房地產業公開的秘密。網上有篇筆名初善君的文章，質問房地產暴雷，幾千億元都去哪兒了，點出蹊蹺所在。

文章以萬科的現金流為例，尋找答案。第一是分紅，萬科2011年至2022年12年間，賣房收入3萬4791億元，企業股東分走906億，占比2.6%，恒大、碧桂園分紅比例更低，恒大12年間分紅808億、碧桂園分紅794億。

第二是員工薪金，萬科12年間支付員工1197億元，占收入的3.44%。第三是支付銀行利息，12年間支付1780億，占收入5.12%。第四支付房屋建材費，12年來支付上遊企業1萬2248億元，占比35.2%，是支出的大頭。

第五是取得土地成本，即支付地方政府土地使用費，占最大頭。12年來，萬科拿地金額分別為237億、722億、870億、325億、684億、1320億、2189億、1351億、1610億、1349億、1274億、241億，合計1萬2172億，占比34.99%，這些錢都流入政府口袋，多少進公庫、多少進私人荷包，外界無從得知。

第六支付各項稅費。萬科12年來支付各項稅費4647億元，占比13.36%。第七是建構固定資產，12年來支付530億，占比1.5%，都不算高。

上述七項開支總和占96.2%，其中拿土地和付稅費，兩者合占48.36%，亦即中共政府拿走近半數的錢。文章強調，碧桂園、恒大現金流向差別不大，這已回答了房地產業錢流向哪裡的問題。文章因在國內流傳，不敢明白說中共拿走48.6%房地產收入，卻用數據告訴讀者，全中國房地產業背後作莊和分錢的最大金主是誰。

中共建政後廢除私有制，憲法規定，全中國土地都歸國有或集體所有。中國買房不像全世界其他國家，買房都包括土地產權一起買斷，永久持有，並可傳給子孫；大陸買房只買房屋、沒有土地產權，只有租借使用權，70年後，土地依然歸還國家，讓中共支配；房地產狂飆，近50%利潤讓中共賺得盆滿缽滿。

這樣的現實使中共成全球最大、最富有地主，美國或產油國家都比不上。試想：批一塊地給房企建房銷售，收高昂土地費，70年後土地所有權再回歸，然後再賣出，周而復始循環，財富取之不盡。理論上，政府永遠有收不完的土地使用費，何愁沒錢？只要民眾不造反，當局不擔憂房地產爆雷或崩盤；如果崩盤正好重分配財富，實現「共同富裕」。

網民留言說，房價那麼高，買房的錢一半都付給政府了，所謂房奴，實際上是政府的奴或黨的奴。有人列舉2020年至2022年，中國政府全年稅收分別為15.43萬億、17.21萬億、16.66萬億，近三年出讓土地使用費收入分別達8.41萬億、8.7萬億、6.7萬億，批土地收入占比之高，令人咋舌。

至於批地過程有無腐敗勾結或貪汙？又是另一問題。習近平公開說，「房子是用來住的，不是用來炒的」，顯示當局有意打壓房地產炒作亂象。而房地產業下滑，批地和稅費收入減少，直接衝擊中共財政，地方政府負債總額已達94萬億人民幣，中共日前派十個工作組分赴各地調查後，是否推救市方案，部分人翹首以盼，部分人等著看熱鬧。

美國摩根大通趁機炒底碧桂園持股，恒大或碧桂園等是否大到不能倒，逼當局出手救市，除非影響中共維穩或可能引爆金融危機，眼前看不出當局有救市意願。觀察中國房地產，無法忽視這種政府坐收巨金的產業食物鏈。

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这些钱去哪了呢？

第一分红。很多人会说地产公司分红分走了很多钱，尤其是给实际控制人。我们看分红大户万科，十二年间分红906亿元，占收到的现金比例仅为2.6%。这是实实在在分走的钱，分走了就不会再回来了。恒大、碧桂园的这个比例只会更低，不会更高：恒大十二年间分红808亿元，碧桂园十二年间分红794亿元。

第二是支付给员工的工资。不得不说，我们的房地产牛市造就了不少从业者的造富神话，很多房地产从业者赚了不少钱。以万科为例，2011年至2022年十二年间更支付给员工1197亿元，人均年工资12.5万元，不算高，也不算低。但是这个钱占收到的现金比例仅为3.44%。

第三是支付给银行的利息。支付给银行的利息不仅在利润表中有反应，还有很多资本化利息，万科2011年至2022年十二年间更支付给银行1780亿元，这个钱比支付给员工和分红的钱都要多不少。这个钱占收到的现金比例为5.12%，说房地产公司给银行打工有点过分了。

第四是支付给上游客户的材料款。很多人都说房地产企业养活了一堆上游企业，事实上也是。万科2011年至2022年十二年间共支付给上游企业12248亿元，占收到现金的比例为35.2%，这是万科现金流向的大头。

第五是拿地金额。我们都知道房地产想有土地，必须买。据统计，2011年至2022年万科拿地金额为237亿元、722亿、870亿元、325亿元、684亿元、1320亿元、2189亿元、1351亿元、1610亿元、1349亿元、1274亿元、241亿，合计12172亿元，占收到现金的比例为34.99%，这是现金去向的另一个大头。

第六是支付的各项税费。很多人一直说税费是房地产的大头，其实还好。万科2011年至2022年支付的各项税费4647亿元，占收到的现金比例为13.36%，确实比支付员工、分红和银行的加起来都多。

第七是形成的固定资产，也就是构建固定资产支付的现金，万科十二年间只有530亿元，占比1.5%，算是比较低的。

上面七项加起来差不多是96.2%，基本上把公司赚来的现金去向全部理清楚了吧。其中拿地花了12172亿元，占比35%；支付的税费4647亿元，占比13.36%。两者合计48.36%，差不多接近50%了。然后是上游企业，包括建筑、材料等等几十万家企业，拿走了12248亿元，占比35%。最后才是银行、员工和股东（分红），一共11.16%，而股东永远是最少的。

万科如此，碧桂园、融创、恒大的现金流向也大差不差，这就回答了钱去哪儿的问题。

十几年赚的钱究竟去哪儿了，应该一目了然了，大家也知道了自己支付的房款去了哪里 。