台灣房市多空激辯 顏炳立PK張金鶚(上)
‧Money錢 2011/06/09
6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？ 《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。
【撰文／劉育菁】
自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。
今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。
從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。
這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄：
看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋
Q: 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？
張金鶚:
各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」（顏總搖頭中）。
當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救（市場）！
奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。
看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。
顏炳立:
金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。
3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。
奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。
我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！
奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌
Q:對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？
張金鶚:
我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）
第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。
過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。
再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。
我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。
現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。
再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。
房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。
顏炳立:
張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。
張金鶚:
我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！
但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？
奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌
Q:兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？
顏炳立:
投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。
我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。
什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。
張金鶚:
他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。
顏炳立:
這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！
香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。
中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！
Q:張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？
張金鶚:
根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。
1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。
大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。
很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。
泡沫破裂的利率指標都是4~5%跌
Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？
顏炳立:
我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。
張金鶚:
泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。
房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。
房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？
我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。
Money錢／奢侈稅上路 房價會跌多少？何時進場？
2011/04/07
【撰文：劉育菁】
奢侈稅還沒上路，房地產市場已風聲鶴唳，成交量大幅萎縮。對自住客來說，究竟何時才是進場好時機呢？
經過1 個月的新聞發酵，「特種貨物及勞務銷售稅」（俗稱奢侈稅）預定於7 月1 日開始實施 ，依照目前民氣可用情況，加上下半年立委選舉雙重壓力，預期立法院過關機會很高。對於喊了許久買不起高房價的民眾來說，現在最關心的是何時才能進場？多少價位才是合理價？
從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看，敏感度高且手上「貨」太多的投資客，已開始脫手求現，投資客比重較高的區域，也出現屋主降價。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，屋主降價意願較高的區域，包括北市投資客較多的南港、大安，套房比重高的中山區，以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。
量縮減、價跌3成 才是買屋好時機
不過由於買方觀望明顯，即使委託增加，也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件，台北市相較去年平均案量增加1成，新北市增加幅度最大約2成。但若與今年1月以來相較，徐佳馨表示，台北市與新北市買氣萎縮最多，成交量足足跌掉5成以上，顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。
也有部分投資客先採取觀望的態度，想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁，再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期，只要法案進入立法院一讀通過，市場委售的案件將會大舉出籠，逃命波將出現。
政大地政系教授張金鶚表示，奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象，「現在自住客對房價修正有期待，在投機客沒利潤，自住客又觀望下，交易量急凍將不可避免。」
以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演，天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化：7月實施前市場交易量萎縮是必然，資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客，抱持先賣先贏的心態，部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜，但畢竟只是少數；7月實施後，首購及換屋族會進場慢慢挑屋，投資客因短線脫手將被課稅，很可能退場觀望。
張金鶚認為，7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始，可預期下半年房價波動將劇烈，如果房價已跌破投資客成本價，再加上升息及銀行開始收銀根，很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。他估計， 下半年房價應見不到底，除非政府升息速度加快，投資客願意認賠殺出，房價在短期間修正3成，才可算是撿便宜的好時機。
戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析，奢侈稅是打擊短期投機客的法案，但是接下來的效應如何？要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估，半年後台灣很可能循香港經驗，出現V型反轉的「報復性上漲」，理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」
新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正
至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢？蘇啟榮預期，首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市，由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果，購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市，特別是去年下半年高檔購入的投資客，受傷將會最深。
根據住展雜誌統計，若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較，漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲，這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐，去年預售推案量大且投資客比重較高，也是現階段自住客要觀察的指標區。
而民眾最關心台北市房價是否有機會修正，2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出，今年開春新北市很多個案定價直追台北市，在奢侈稅效應後將一一被打回原形，但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子，顏炳立舉例，包括基地面積只有100 坪、只有機械車位，但每戶卻要上億元，「就像是用內褲布料，要賣西裝價格」，很不合理；還有「點的價格，不能超過面的價格」，如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元，但新推個案卻要挑戰200萬元，這也是「魔」，必須修正。
既然預期房價將修正，那麼何時才是進場的好時機呢？顏炳立認為，未來在6個月的奢侈稅觀察期間，若碰到部分投資客不耐殺出，北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會，至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算，是以台北市預售屋站穩的成交行情，再往外圍推估。
顏炳立進一步解釋，目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區，預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元，那麼台北市郊區如南港、內湖等，合理行情應該在65 萬~70 萬元，新北市的合理價格應該再砍一半，只剩32萬~36萬元間，如果房價有跌破合理價格，就是進場的好時機。
◎更多精采內容請看：Money錢 NO.43 2011年4月號
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