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壹號頭條

選前交易急凍 蔡鎮宇:房市泡沫3至5成

 

   

總統大選前,房巿呈現急凍,氣氛冷清詭異。在房產界縱橫三十多年的前國泰金副董事長蔡鎮宇憂心對本刊說:「房地產是有bubble(泡沫),有三成、甚至可以講有五成。以國民所得的水準,不足以支撐現在的房價。」 
本刊採訪多名業者與學者,多認為總統大選後房價將拉回,向下修正一至三成,尤其是南港、內湖、新莊、林口及台中七期等區。

總統大選前,房巿呈現急凍,專家預估選後某些地區可以跌3~5成。


二○一二年總統大選辯論上週六(三日)登場,綠營候選人蔡英文直批:「房價高漲,人民難以負擔。社會不公平!」藍營候選人馬英九回招,「持續推出居住正義政策。」 

選前觀望 買氣冷 
候選人為房市火力交攻,但現實中,房市早已冷颼颼。四日是陽光普照的禮拜天,記者實地走訪豪宅集聚的台北101大樓附近的預售屋個案,現場只見售屋小姐,不見客人。預售案林姓負責人尷尬地說:「最近巿場氣氛不佳,有在賣的案子,都還算不錯了。」近日,一天頂多三、四組來客,本刊到訪的當天上午,更只有一組來客。

前國泰金副董事長蔡鎮宇憂心,房地產有泡沫3成,甚至可講有5成。


接著,記者轉到近年交易熱絡的南港經貿園區,四處可見興建中的大樓,但街頭冷清。在地房仲店東吳鴻暉說:「就要總統大選,大家習慣性觀望。」無論北中南,第四季房市幾近窒息,建商不敢推案,民眾不敢買。 
而令地產界老將、前國泰金副董事長蔡鎮宇更憂心的,不是房市停滯,而是房市泡沫。 
現任寶豐隆負責人的蔡鎮宇,十一月二十一日接受本刊採訪時,特別憂心地說:「台灣出生率低、家庭分戶數不多,有高達三成的空屋率,房地產是有bubble(泡沫),有三成、甚至可以講有五成。」「總歸一句話,以目前國民所得的水準,不足以支撐現在的房價。」 

全台空屋新北市最多

房價超標 空屋多 
蔡鎮宇縱橫地產界三十多年,曾任央行理事,他對房市趨勢的掌握,備受重視。例如一九八九年,他斷言:「這波房地產業景氣到此為止。」呼籲趕快出清餘屋及停建,結果證明沒錯;一九九七年在他操盤下,國壽以高出底價三倍、每坪一百萬元買下南京東路華航旁土地,揭開房產飆漲序幕。 
二○○三年SARS期間,他觀察到市場餘屋已大幅消化,便喊出:「房價不會再往下跌了。」隔年,他再預測:「房市將呈仰角復甦。」果然,房市持續走了七年的大多頭。 
如今蔡鎮宇再度發出房市警語。依內政部統計,今年第三季整體房價年所得比為九.二倍,台北市為一四.三倍,新北市為一○.一倍,遠超過國際的六倍標準,的確有「泡沫」危機。另據主計處統計,到去年底,新北市空屋數有三十二萬多戶,空屋率高達二二%,台中市為二一.一%、高雄市一七.六%。 

收入龜爬房價兔跳
大選前,台灣三大都會區房市交易急凍,房仲業者上街擺廣告,爭取曝光。
學者張金鶚指出,選後2、3年內,房價會跌個2~3成。

政策失焦 民重傷 
蔡鎮宇憂心忡忡地分析:「這幾年,開發商蓋的房子都clean(賣光),誤以為是供需平衡,就繼續蓋,supply(供給)更大。但是這些產品有人買沒人住,應該被視為『庫存』,將來還是會丟出來。」 
近來,政府為了打房價,一味催促建商趕快拿執照,逼大家蓋房,以便逼房價大跌。「你(政府)要清楚,對金字塔頂端的人,一坪從一百五十萬元跌到一百二十萬元,他有閒錢當然沒差,不會受傷;但是從一坪三十萬元買到七、八十萬元的中階層的人,都會受傷。」 
蔡鎮宇提醒,房價再怎麼降,湊不齊三成自備款,還是買不起,若房價大跌的話,最後骨牌效應,會跑到銀行體系來。如政府轉而鼓勵蓋合宜房屋,房價一定會下降,「但就算房價下跌三成,買不起的還是買不起,bubble永遠在,只會越爆越大。」 
蔡鎮宇認為,一連串失焦的政策中,最荒謬的就屬「道路用地的容積移轉」,正是政府帶頭炒高房價與量的「元凶」之一。 

 

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