熱血流成河

2017-06-20

〔記者徐義平／台北報導〕房市盤整又碰到去年上路的房地合一新稅制，部分持有多戶的高資產族群開始進行名下房產大清點，計畫讓未來出脫可能產生高額稅負的房產，先進行一次轉手，尤其是個人轉給自己擔任大股東的法人企業最多，一來墊高取得成本，二來本土法人不論何時移轉都是用稅率17%，相對具有處分的彈性空間。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，只要是2016年1月1日房地合一稅上路前取得，且持有超過兩年的不動產，處分時仍適用土地課土地增值稅、建物課財產交易所得稅的舊制，即使是豪宅採核實課稅，實際課徵的稅基小，節稅效果佳，也帶動2015年底實價登錄實施前的大量交易潮。

法人雖低稅 其他成本高

而後續由個人轉手為法人持有，主要也是因為房地合一稅的本土法人稅率不管持有時間多長，稅率全為17%，短期處分的成本較低、處分時機較有彈性。

然而，屋主延遲到現在才過戶，有些是為了撐過持有兩年才能免房地合一稅，有些則是土地增值稅想用自用住宅用地優惠稅率，須出售前持有該土地六年以上且前一年無出租、營業。但必須提醒的是，法人處分雖適用低稅，但無論是貸款條件或房屋稅、地價稅等成本會較高，須同時考量。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，節稅考量的換手交易，以法人名義置產除了未來隨時轉賣都適用17%的相對低稅率，保有資產控管的靈活度以外，原持有自然人僅需負擔舊制的土增稅，以及個人售屋所增加的財交稅，更有利的還可以同步為自己的公司資產締造新行情，高價揭露可認列更多虧損，未來轉賣若價差不大、表面獲利不多，僅課獲利的17%，都是節稅策略。

2017-06-20

〔記者徐義平／台北報導〕根據最新實價揭露資訊，北市敦化南、北路名宅聚落接連傳出億級名宅實價資訊，分別為敦南商圈的「敦峰」4樓及敦北商圈「涵峰」10樓，不過，前者是將個人名下的資產賣給自己擔任大股東的法人公司，也就是俗稱的「左手換右手」。

3月時，揭露敦南名宅「敦峰」4樓總價1億5150萬元的實價資訊，坪數約152.60坪（包括3車位、坪數約49.68坪），若車位一個行情350萬元，扣除所有車位價格與坪數，拆算每坪約137萬元。

該豪宅坐落北市敦化南路二段的林蔭大道上，為地上14層、地下5層住宅大樓，國際品牌LV曾在1樓設點，興建完成時間為2001年5月，屋齡約16年，3月揭露的實價資訊，為2012年8月實價登錄政策上路以來該名宅的第一戶住宅價格揭露資訊。

敦南名宅首度有實價資訊

對照地籍資料，新接手屋主為法人育晉興業，1986年核准設立，資本總額6500萬元，公司設立在嘉義縣太保市，負責人為陳麗琚，不過，進一步查詢前一手屋主為黃姓自然人，正是育晉興業的董事之一，持股比率也最高，兩人關係為夫妻。據悉，該對夫妻是在香港上市的隆成金融集團大股東，該公司主要營業項目為嬰兒及學前產品，旗下品牌為「小天使」，也在香港經營證券與放債業務，曾經一度回台向台灣證交所申請TDR，不過，最後無疾而終。

專家推測應與稅務有關

寬頻房訊表示，近幾年因為台灣稅制改革積極，因此有不少房地產交易出現個人名下的房產賣給由自己擔任大股東的法人公司，推測應與稅務考量有關。

敦北靜巷名宅 價格增幅驚人

此外，另一頭的敦北商圈也有超過2億元的豪宅交易案揭露，4月揭露靜巷名宅「涵峰」10樓總價2億3600萬元，坪數約191.36坪（包括5車位、約59.9坪），一個車位行情約240萬元，若扣除所有車位與價格，拆算每坪約170.39萬元，新接手屋主為黃姓自然人，前任屋主則是王姓自然人。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，該名宅坐落北市敦化北路244巷內，近松山機場，為地上12層、地下3層，興建完成時間為2010年5月，屋齡約7年，截至目前為止，該社區累積揭露3筆實價資訊，分別是7、9與10樓。

對照前一筆實價揭露資訊，2015年8月，7樓總價約1.53億元，坪數約171.42坪（包括5車位、約59.9坪），一個車位揭露價格為240萬元，每坪約126.42萬元，再觀察最新成交價格，有相當幅度的成長。