精實新聞 2012-03-07 08:42:48 記者 林詩茵 報導

2012年過了2個多月，房地產業即將迎接新一年度第一個黃金推案大檔期-329檔，建商、代銷等業內心態上有理由翻多，而客觀環境上，打房動作暫無新措施，總統大選又確定有利兩岸發展，有助產業走出凜冽寒冬；然國際經濟情勢還不明朗，打房效應持續還在發酵，若要偏多解釋房市將迎陽春或盛夏，恐怕又太過樂觀。

從各層面來解讀目前房地產，或者可以更清晰：

一、329檔推案量較去年大增近2倍，建商心態、市場消息面偏多。

台灣三大都會區推案量估達3100億元，是2007年(近6年)來的次大量；並較去年奢侈稅打房環境下的推案量足足增加近2倍。這顯示建商多認為「最壞時刻已經過去」；而相關的報紙廣告、推案訊息，在媒體上民眾開始會接觸較多的正面訊息，氣氛上轉樂觀。

二、主要上市櫃建商大量齊發，但銷售率才是指標。

329檔將有幾個指標個案推出，包括率先喊降價的興富發(2542)金雞廣場案「台北苑」，以及新生北路「台北1號院」；宏普(2536)在基隆路的「帛詩華」，宏盛(2534)在新莊的「昌平街案」，遠雄建(5522)在新莊的「巴黎花園」、在中和的「左岸系列」等。

大量的推案營造出較熱絡的市場氣息，當然，不少投資人可能想在此參與營建股，共襄盛舉，只是大量推案並不表示大量熱銷，民眾買不買單才是可否翻多的利基。

三、打房的動作沒有更多，但相關效應仍在發酵中。

奢侈稅讓投資客退場已成事實，過去投資客為主的重劃區或新興區域，買氣清淡，後續投資客拋售、預售案賣不賣得動，都得謹慎觀察。

不論建商、代銷或房仲業者，私下都坦言，過去2年最熱門的新北市新莊中原段或副都心，在奢侈稅設下2年內轉售課高額稅率後，投資客散去，近期房價都已經回跌，而且成交量更是慘澹。同樣狀況也反應在林口、淡水等地區，都有去化上的壓力，這些地區走了投資客，但自住客進來的承接速度不夠快。

所以反應在預售市場上，已有建商坦言，在林口的新推個案將降價1成，從35萬元降至32萬元；而之前大動作共同在林口推出「世界首席」案的興富發、甲山林和達麗(6177)，之前房價曾每坪喊到4字頭，如今據說，價格也已貼近市場面。

另一個投資客退場的影響就是「量縮」，雖然現在建商或屋主因為口袋深對價格還堅持，但成交量縮，價格就鐵定走不動，姑且不說未來價格會不會跌，現階段的成交量縮就讓建商的入帳受影響。過去幾年，建商推案周轉率極高，台北市個案預售幾乎可以達到7、8成，百分比法門檻輕鬆達到，去年開始就沒有這麼好康了，今年新推案想搶IFRS上路前最後一年適用完工百分比法，恐怕會有難度。

就有建商老闆鬆口說，成交量慢下來對建商業績一定會有影響，過去不少建商年年賺1個股本，這種盛況不太容易期待。

再進一步影響的是，建商的週轉率慢了，資金的壓力也會跟著大，過去有預售成績、有預收款可以挹注營運，但少了熱銷的預收款，建商自有資金成本需提升，是否壓縮現金股利發放，也是今年度的焦點。

四、全台房價所得比飆到9.3倍，創下歷史新高，台北市民想買屋要不吃不喝15.3年。許多人對這個數字可能沒有概念，若以同樣積極打房的對岸相比，中國大陸的平均房價所得比為7.5倍，而政策想合理壓到6.5~7倍間；顯示台灣人的購屋痛苦指數頗高。

尤其，國內外的經濟環境不佳，民眾薪水沒漲，現階段房市是以自住客為主，而買方都嫌房價太貴，要期望大家掏出更多的錢來買屋，恐怕是比較困難的；所以房價不跌就已經是好消息，除非是具稀有性的頂級豪宅，否則今年房價不要期待上漲。

五、陸客會不會來買房？根據新內政部長李鴻源的說法，不會開放陸客炒房。

這明顯讓許多過去對陸客有遐想的建商死心，台灣的房屋需求量不會一下子就爆量，房市短期內更不至於出現因陸客搶進而供不應求。如此一來，台灣房市被期待回歸健康而良好的基本面，將慢慢實現。

所以，現階段，市場並不是全面翻多的，建商會說，口袋深的有錢人，會依舊進場買房，這對中高階商品而言具支撐，但並不足以撐起整體房市；一般民眾的購買力，雖有低利率加持，但還是會需要經濟環境更穩定，才有機會有更好的消息。

今年的房市基本上不會崩盤，也不會大舉反彈，若要為今年房市做預測，充其量只能期待一個「穩」字，甚至今年度還可能是偏向修正的表現。所以在329檔期，消息面強強滾，廣告、代銷、建商醞釀偏多下，消費者或營建股投資人，對市場現況還是要有較持平的認知。