人頭戶分級 A咖直接插乾股

更新日期:2011/02/27 02:16 黃琮淵/新聞幕後

中國時報【黃琮淵/新聞幕後】

 

奢侈稅加持,人頭戶身價水漲船高。不過就算抽到兩趴也不夠看,在投資客眼中「A咖」的人頭戶,都是用「插乾股」方式拿佣金,若能藉此省下一半的自備款,A咖甚至可按此比例,打五折拆帳,實領炒房兩成以上獲利。

 

炒房老手透露,在央行下令緊縮第二套房貸後,為管控資金成本,人頭戶不只一戶難求,還得謹慎運用。舉例來說,若是超過兩千萬的房子,可能得動用到年收入破百萬的人頭戶;反之若用在僅數百萬元交易案上,就是浪費。

 

炒房老手表示,有經驗的專業炒家,對可使用的人頭戶,都有一套極精密的「庫存管理系統」,對這些人頭戶的收入、資產規模,掌握得一清二楚,並依據與銀行多年往來經驗,試算出可貸款金額,務求「人要用在對的地方」。

 

據透露,除符合「非投資客」定義外,被定義為A咖的人頭戶,資產規模少說五千萬元,或年所得五百萬元以上,用在精華地段指標建案;B咖資產規模要有三千萬元,或年所得三百萬元以上,用在精華地段一般建案。

 

就算當C咖,資產規模也要有一千萬元,或年所得破一百萬元,用在非精華建案。多數上班族被列為D咖,沒有資產規模,年收入也不到一百萬元,用來轉手二、三十年公寓或八百萬元案子最適合。

 

投資客小王表示,A咖退佣不算趴數,坊間作法類似插乾股。舉例來說,若動用A咖出面貸款,自備款省了一半,房價轉手賺了四百萬元,A咖就可按「出資比(省了五十%)」最多再打五折拆帳,出人頭就可賺進一百萬元。

 

B咖因為人數也不多,據透露,也可按出資比,最多打三折拆帳,就看人頭戶與炒家怎麼談。

 

小王指出,精華地段建案雖然所費不貲,但因買家很多是多金台商,轉手價差將近千萬元,部分投資客仍樂此不疲;只不過若要投資,本錢一定要夠厚,不然就是得找個夠份量的人頭出面,藉此降低自備款金額,否則想炒還沒機會。

--

 

炒房亂象 鑽法律漏洞 人頭戶行情暴漲 抽佣1趴起跳

更新日期:2011/02/27 02:16 黃琮淵/台北報導

中國時報【黃琮淵/台北報導】

 

全台人頭戶待價而沽!政府連續出招打房,合格人頭戶難尋,資深炒家透露,從最早包個紅包,去年提高到抽成交價的千分之五,近期人頭戶身價更因奢侈稅瞬間暴漲,已喊到一趴,但「還一副要賣不賣的樣子,因為以後會更值錢!」

 

炒房老手說,早期借人頭根本不用成本,多是以親戚為主。但自央行去年六月開始緊縮房貸後,以買賣兩千萬元房子為例,至少要給人頭戶十萬元;若奢侈稅按照「一生一屋」來課,人頭戶身價一定還會飆,廿萬元恐怕還是「撿到便宜」。

 

在央行去年六月緊縮第二套房貸之前,因房貸取得容易,炒房老手表示,人頭戶多為「借用」的義氣相挺性質,頂多就是包個紅包「意思意思」,但主要目的是代付稅金,稱不上什麼買賣。

 

但在選擇性信用管制上路後,因可貸成數下滑,為避免炒作成本增加,人頭戶開始有行情。主要是炒房要的人頭戶,跟賣給詐騙集團的不同,除有正當工作或財力,才能向銀行貸款外,還要符合銀行「非投資客」的申貸資格,門檻高很多。

 

前天奢侈稅政策曝光後,因財政部擬以「一生一屋」認定自用住宅,符合資格的人頭戶更少。據了解,不少已賣掉的人頭戶開始反悔,甚至出現坐地喊價的奇怪現象,要求至少提高到抽一趴;條件好的人頭戶更跩,據傳開到兩趴還要不願賣,讓不少投資客暴跳如雷。

 

近兩年頻繁炒房的投資客小王說,近期投資客在看屋遇到時,最常交換的意見就是:「你那邊有沒有人頭可以借我用?」原因是他可以用來當炒房人頭的親朋好友,至少都用過兩輪以上,如今手頭上根本沒新貨可用,只好向同業搬救兵。

 

小王透露,在奢侈稅政策見報後,有炒房同業馬上被人頭戶反將一軍,要求從原本抽成交價的○.五%,提高到抽一趴,不然寧可不要。這名投資客因擔心奢侈稅上路後,房子恐更難脫手,迫於情勢,只好點頭答應。

--

投機客:找對門路 成本省一半

更新日期:2011/02/27 02:16 黃琮淵/台北報導

 

中國時報【黃琮淵/台北報導】

 

政府一連串打房措施,已造成炒房資金緊縮,一名炒房老手抱怨,這對口袋不深的投資客更造成嚴重影響,只要有好的人頭可用,除省下至少一半的成本外,還有寬限期優勢,就算讓人頭戶抽一趴,買賣還是划算。

 

行庫主管表示,這幾年房貸市場變化很大,從○五年雙卡風暴前,房貸可貸到成交價的一.一倍,連裝潢費一併貸給你;到○九年金融海嘯遠離後,由九成一路下修到央行規定的六成,每次調整,都牽動著投資客的敏感神經。

 

以房價兩千萬元為例,若以「非投機客」的人頭戶申貸,因至少可貸到八成,準備四百萬元就綽綽有餘;但若被銀行定義為投機客,去年中起最多只能貸七成,成本提高至六百萬元,今年央行又下調至最多六成,成本遂走揚至八百萬元。

 

表面上看起來,有無使用人頭申貸,成本相差一倍。不過投資客吐槽,因銀行鑑價刻意保守,最終可能只貸到五成,成本其實高出兩倍之多。

 

舉例來說,因銀行考量房價為高檔,可能僅以交易價格九成鑑價,兩千萬元入手的房子,最後只估一千八百萬元;就算貸到鑑價的六成,其實也大約是成交價的五成,意即自備款將近一千萬元,是用人頭戶的二.五倍之多。

 

炒房老手陳先生說,準備同樣的資金,過去可以同時炒兩間房子,現在還未必炒得到一間,因為成本差太多,才會讓人頭戶彌足珍貴;與其想破頭去到處借錢,同樣是要按天數付利息,找人頭戶還相對簡單,就算被抽一%還是有賺頭。

 

陳先生還說,隨政府打房招數盡出,近期房屋轉手速度,由過去撐半個月就很了不起,已拉長到一個半月起跳,對口袋不深的投資客,已形成龐大負擔,而人頭戶因為具備寬限期,可紓解投資客的資金壓力,也成為當紅炸子雞。

--

「炒房共同體」銀行員參一腳

更新日期:2011/02/27 02:16 黃琮淵/台北報導

中國時報【黃琮淵/台北報導】

 

炒房成為全民運動,資深炒家透露,近半年加入炒房的新手,很多是公股行庫行員。主因是銀行提供行員優惠房貸,不只成數高,利率也低,無疑是絕佳炒房工具;加上對市場行情瞭若指掌,竄起速度之快,已是炒房界的後起之秀。

 

資深炒家表示,近一年來炒房風熾,因為與銀行頻繁交手,與行員早變成分享經驗的好朋友。他笑說,就算資質再駑鈍的行員,看著投機客三天兩頭就往銀行跑,看半年好歹也學點皮毛。若再有高人指點,就能洞悉炒房的運作模式。

 

資深炒家指出,在央行緊縮房貸前,雖聽聞有銀行員加入炒房,但應該是少數中的少數;但在央行緊縮房貸後,銀行員優勢展露無疑,除可貸款成數高,利率有減碼優惠外,更鮮少受「高價低估」影響,逐漸成為業餘投資客勁敵。

 

對銀行員炒房,行庫主管急忙自清,認為「應該不至於」。但也坦承在給自家行員房貸上,確實較一般客戶來得優惠,「是否有人藉此炒房,因為個人行為很難掌握,我們也沒做過調查」,表示下周上班時會進行瞭解,加強內部控管。

 

投資客李先生透露,歷經這一年接觸,多數投資客都有一套與銀行的教戰守則,知道哪間銀行鑑價高、可貸成數高、撥款速度快,之後就會頻繁與那間銀行往來,久而久之與銀行員成為「炒房共同體」,合作關係相當緊密。

 

李先生表示,行員每天看著投資客進出,賺多少錢都很清楚,高報酬誘惑當前,想不進來參一腳都很難。有些膽子大的行員,不只自己炒,一次同時有兩、三個物件在手上,還找同事加入,已具備炒房團雛形,慢慢地成為進出主力。

--

炒房亂象 68歲老爸瘋狂借錢 背上億元房貸

更新日期:2011/02/27 02:16 黃琮淵/台北報導

中國時報【黃琮淵/台北報導】

 

投機客炒房亂象頻傳,超貸現象更是屢見不鮮。行庫主管透露,不少投資客因有富爸爸、富媽媽出面申貸,得以拿到較佳貸款條件,說穿了就是「父母作保、子女炒房」。他曾看到年過六十為人父母的名下就背了上億元的房貸,令他傻眼。

 

別以為背著上億元的房貸大戶,就是什麼名門之後。行庫主管表示,這名房貸戶只是一名南部肉品市場的批發商,目前六十八歲,事業早交棒給小兒子,但因年輕時存下不少錢,是該行貴賓理財客戶,所以申請房貸時相對容易。

 

行庫主管表示,雖然申貸不難,但年過六十才開始瘋狂借錢,短短半年就背了上億元房貸,確實令人難以理解。詢問經辦人員後才知道,炒房主力其實是他的大兒子,且名下還沒有房產,純粹利用父母名義借房貸,當作自己的炒房資金。

 

資深炒家表示,別以為投資客都是「三黃一劉」這類老手,近期有不少相當活躍的炒家,年紀不到三十歲,但一出手就是兩、三千萬元房子,「下手快又狠,準不準不知道」,按照他們出手的方式推估,背後一定有家人撐腰。

 

資深炒家指出,近一年房市大好,「通常只要下手快又很,應該九成九都會準(指賺錢),只是賺多賺少而已。」這也造成這群「炒房富二代」,幾乎是以預算無上限的心態在獵屋,且有賺就跑,四小時內就轉手的大有人在。

 

銀行主管指出,雖然房貸是有擔保品貸款,但看到老人家背了上億元貸款,即便目前還款正常,但還是「怕怕的」。他擔心,若房價急轉直下,屆時不管財力再怎麼雄厚的父母,也可能因週轉不靈,突然還不出錢,銀行恐面臨逾放危機。

 

銀行主管坦言,這類可借到上億元房貸的人,可能是中小企業負責人,與銀行長期往來,或是銀行財管客戶,房貸成數不可能低,利率也很難差到哪裡去,無形中助長炒房歪風,現在「只能希望他兒子,不要再玩那麼大了!」

arrow
arrow
    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()