嘉泥取得沖繩土地 將投資建旅館
嘉泥(1103)3日指出,已投資12.01億日幣取得日本國沖繩縣那霸市共508坪土地,將規劃做為旅館、商場興建之用,進軍日本旅遊市場。
嘉泥表示,未來不排除再投資數十億元,把鄰近約900坪土地買下,以擴大旅館、商場規模。
2014-2-11
嘉泥砸5.8億元 義大利開飯店
〔記者楊雅民/台北報導〕佈局全球不動產市場,嘉泥(1103)董事會昨日通過與雲朗觀光集團攜手,預計投資1400萬歐元(約新台幣5.8億元)取得義大利商務旅館HOTELVALLE DEI CASALI資產,該投資案預計2015年開始營運。 與雲朗攜手 明年正式營運 嘉泥董事長張剛綸表示,歐洲受到金融海嘯衝擊,目前房地產仍處在相對低檔的位置,嘉泥本次與雲朗在義大利羅馬合作投資的商務旅館HOTELVALLE DEI CASALI,距離義大利最大的國際機場僅30分鐘車程,是全球商務人士進入義大利的必經之地。 他並指出,此投資案基地面積超過5000坪,是由3棟主建築物構成的商務旅館,可提供約300間商務型套房,滿足全球商務人士至義大利洽公及觀光人士住餐旅需求。 嘉泥本次與雲朗觀光集團合作,初期總投資額約3150萬歐元,嘉泥擬投資1400萬歐元以內,將透過投資LDC Rome Hotels Srl.或雲嘉國際公司40%股權,取得HOTELVALLE DEI CASALI資產。 該案目前也正在實地查核中,預計2015年可正式開始營運,嘉泥預期,旅館後年開幕,屆時適逢歐洲市場景氣持續回升,該投資案增值空間可期。 張剛綸強調,嘉泥目前除了積極活化國內資產外,對於海外市場也積極尋找具投資價值的標的及策略合作夥伴,希望透過與雲朗觀光策略結盟,創造商業不動產經營優勢,並加速提升嘉泥海外市場的開發進度。 嘉泥目前看好的市場涵蓋歐洲、美國及日本,並針對不同市場及商品規劃與不同合作夥伴合作。 |
新嘉泥元年 資產活化擺第一
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嘉新水泥董事長張剛綸今年由叔叔、前任董事長張安平手中,正式接下嘉泥轉型重任,張剛綸把今年定位為「新嘉泥元年」。他表示,將透過國內資產活化的多元化開發投資,以及海外資產投資,讓年屆一甲子的嘉泥活力再現。 張剛綸強調,嘉泥龐大資產將不侷限於開發及興建房產,更重要的是讓這些資產能夠活化、轉置,為股東追求最大的投資報酬。嘉泥已鎖定全球市場,搶進景氣復甦中美國及日本的土地開發,並在歐洲不景氣中危機入市,承接倫敦精華區段稀有建築。以下是訪談紀要: 問:「新嘉泥」與「舊嘉泥」最大的差別為何? 答:嘉泥今年成立滿60周年,一甲子正是一個新的開始。嘉泥從水泥產業起家,經過數十年發展,整個產業變化非常大,嘉泥投資水泥業的比重相當高,但已由生產製造轉型為投資控股,透過投資台泥及台泥國際,以及進入董事會參與重大決策,讓專業的經營者為嘉泥獲取更多的利潤;實際上,嘉泥在水泥產業不曾退出,而是以更高、更靈活的角度參與水泥業經營。 目前嘉泥總共投資台泥國際約港幣16億元(約合新台幣60.06億元)、約16.5%的股權,將全力支持台泥國際的布局與發展,深耕華南、西南地區。不論是透過自建及併購等方式,會繼續支持台泥國際在2016年達到產能1億公噸的目標。
同時,此舉也讓原本屬於嘉泥的廠區,得以做更有價值的利用,嘉泥經營層也有更多的時間,對此龐大且珍貴的資產,規劃出對股東最有利的策略。這就是新嘉泥與舊嘉泥最大的差別,未來的新嘉泥不會再將眼光侷限於水泥產業,而是追求股東權益最大化、活化資產。 問:所謂的資產活化與一般的土地開發有何區別? 答:資產活化包含一般的土地開發,但增加了資產轉置的概念,意即當現有資產不具備開發價值、開發計畫太長遠,但有更好的投資計畫需要資金時,便會處理該資產,換取資金,用以投資更具投資效益的資產。如此,也才不至於讓股東誤解公司坐擁金山卻不知運用。 基本上,直接開發或置換,主要即取決於何者可達到股東利益最大化,在決定置換資產的持有或開發時間,也會以此為考量。 例如,今年6月嘉泥出售桃園蘆竹土地後,隨後利用售地資金,買下淡水土地。 目前各大建商都積極在淡水地區布局,加上政府打算推動淡水河北側快速道路、淡江大橋、八里新店快速道路、輕軌捷運計畫、芝投公路等五大計畫,都讓淡水地區未來有極大的發展空間;嘉泥計劃在此地興建中高價位的大樓式住宅。反觀蘆竹土地為工業用地,短、中期開發效益不如淡水土地。 由於蘆竹土地總價值高於淡水土地的投資之用,因此今年只出售一半,另一半將在適當時機再處理,如此可讓現有土地置換,也可因購入蘆竹土地的建商開發土地,讓尚未出售的土地再增值。
海外投資 將瞄準美英日 問:能否具體說明現有土地資產的開發計畫? 答:目前已選定台北市嘉新大樓、北市博愛路、新北市淡水、桃園蘆竹、高雄市田寮、前鎮、岡山等七處,共17多萬坪的土地,做為短、中、長期開發標的。其中,淡水、蘆竹將在今明兩年進行,嘉新大樓將與周邊聯合開發「台北世紀城中城」,為未來市值高達千億元的大案,暫定為長期開發標的,其餘均為三、四年內開發的中期標的。 基本上,自行開發興建的案子,如為住宅用地,會直接出售,獲得資金再投資;商業用地則會著重在未來的長期租金收益。 例如,已在進行中的台北市大直美利華百貨東側五層樓的「茹絲葵大樓」明年7月正式營運,全部土地及營建費用、產權,嘉泥及茹絲葵食品各一半,除茹絲葵部分自用外,嘉泥所有部分全數出租給茹絲葵,年租金報酬率5%;日後雙方亦會循此模式共同興建高業大樓(主題餐廳),供自用及出租,以創造最大利益。 問:海外資產開發計畫為何? 答:嘉泥在資產開發中,比較缺乏的是短中期的投資案,因此打算在這一兩年內準備約1億美元(約合新台幣29.5億元),投入海外資產開發案。嘉泥今年上半年財報的現金部位約32.2億元,已可滿足海外投資需求,且不會造成嘉泥資源過度分散;海外投資重心以美國為主,日本東京及英國倫敦為輔。 主因在於隨著美國量化寬鬆(QE)退場的議題發酵,顯示美國經濟已走上復甦,未來房產開發前景可期,加上一直以來對於美國市場極為關注,將先透過確保利潤、由美方建後回購的合作方式來投資,再評估是否投資美方的合作公司,加大投資腳步。 日本方面,因景氣回升而看好商用不動產市場,將鎖定東京市區的精華地區推動都市更新案件,但僅會以個案進行三到五年的投資,並在投資回收時間及投資報酬率約20%的基礎上開發。 歐洲市場則是不同的考量,歐洲景氣尚未明確復甦,但大陸資金熱錢已大量湧進歐洲房市,出現投資機會。我認為,整個歐洲房市,投資英國較為安全,特別是倫敦精華區域的歷史建築,法令規定僅可內部裝修,不能更動外觀,但濃厚的歷史氛圍中,反而成為最搶手的標的。 這些建物在過去有錢也買不到,且價值逐年增長,具有稀有性,只能利用此時危機入市,鎖定標的物將以商用不動產、旅館等現有樓層為主。 城中城案 市值上看千億 問:「TAIPEI CENTURY CITY台北世紀城中城」的計畫內容及進度如何? 答:台北世紀城中城基地面積共計8,000坪,包含嘉新大樓現址的1,746坪及其他四塊周邊土地,嘉泥約占四分之一,預計建坪達6萬坪,形成時尚購物中心、智慧型企業總部、綠能豪宅、多媒體鐵塔、藝文廣場,是未來市值高達千億元的大案。 都更是由嘉泥主導,但嘉泥是以地主身分與其他地主合作,著眼於完成後長期的租金收益,而非短期的開發利益。原本計畫是超過10%的地主願意配合都更後,就向台北市市政府申請土地劃定,但嘉泥自行提高門檻為50%。目前四塊地中已有兩位地主同意,即超過50%,另外兩個區塊地主並未反對,只是地主旅居國外,所以還在等待。 現已先委託國內知名建築設計師姚仁喜規劃細部設計,預計在年底前,就能取得地主同意,完成協議,達到向市府送交都更計畫書的門檻。這個案子是目前規劃七個主要資產開發案中,唯一列為七至八年的長期開發計畫,將努力縮短期限,讓股東能夠儘早共享成果。 問:嘉泥尚有哪些瓶頸需要克服? 答:台北港與大陸聯合水泥兩件案子,是嘉泥必須要克服的瓶頸。在近幾年的努力下,這兩案可望在今年底雙雙獲得解決。 台北港部分,原先與基隆港務局簽定的合約中,有東砂西運和煤的最低保證運量。煤的部分,每年運量約250萬公噸,主要供給台電及台塑,處於穩定獲利的狀況。至於砂石部分,因台北港2009年12月11日起正式營運,租期35年五個月,依約嘉泥每年最低須支付東砂西運保證運量595萬公噸的管理費;近三年來,東砂西運量大幅減少,目前僅剩200萬公噸,嘉泥每年卻須繳交1億多元的管理費,已向台灣港務公司申訴降低保證運量,並與基隆港務局達成初步共識,年底前應有正面消息。 聯合水泥廠部分,是當初是為了強化與大陸地區的合作關係。嘉泥多年前與大陸江蘇省鎮江船山石灰石礦公司,合資設立聯合水泥廠,年產量為160萬公噸。不過,該廠十來年始終存在20%小股東的問題,侷限公司的擴張或售出。目前公司持有股權約80%,為求能夠自主,透過當地國有資產局與當地股東協商,現已談妥相關細節,進行最終收購談判,預計年底前將有機會完成收購。至於未來該廠的營運方向,還在討論。以上兩個投資案,這幾年間成為嘉泥的負擔,並侵蝕本業利潤,但今年底前可望解決,讓新嘉新元年順利展開;今年開始,有把握在資產活化啟動下,每年都賺錢,讓股東獲得最大投報率。 【2013/10/14 經濟日報】 |
全文網址: 新嘉泥元年 資產活化擺第一 | 產業綜合 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/8222525.shtml#ixzz2hhalG533
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