2015/11/16 出處:財訊雙週刊 第 489 期 作者:林洧楨

「我們要拆掉歌林購物中心,回歸工業規畫!」10月30日上午9點半,位於新北市新莊區的超級爛尾樓──歌林購物中心,閒置長達7年多後,生鏽斑駁的工地鐵門在這一天終於被打開了,廣達萬坪的基地圍籬悄悄換了個「巨穎建國科技園區」的嶄新招牌;但讓人有點意外的是,在動土儀式中,站在主祭位置的,竟是一位年輕人──他就是領軍完成土地產權整合的巨穎建設總經理沈德鈞,年僅36歲的他,對於歌林購物中心的未來作出「回歸工業規畫」的大膽回應。

在巨穎建設股東詹文輔眼中,年輕的沈德鈞是位「思維創新、心臟也夠強」的領導者。他指出,外人看來可能對他們搶進歌林購物中心感到意外或冒險,但當別人只看到商場、住宅的時候,沈德鈞卻因為不同的思維能發現工業商機,目前該案雖還在潛銷,就已經有四組當地客戶預訂,顯見市場潛力。

不僅如此,他更早在一年多前就看準各方勢力已經到了不堪投資繼續套牢或遲遲沒人還錢的時機,果斷決定進場買斷取得僑商張碧生在2012年取得歌林開發所有約92%的股權,進而全面主導戰局,之後雖然一路鏖戰到2月26日、歌林購物中心即將再度被法拍的前夕才完成最後一筆債務清償,順利撤銷查封,拿到完整產權,但整個過程中一副有備而來的穩健態度,確實讓業界印象深刻。

事實上,歌林購物中心自從○八年受到母公司歌林爆發財務危機影響而停工後,坐擁萬坪腹地與鄰近捷運站等土地優勢,卻變成爛尾樓並不是沒有原因的。

一年逆轉戰局的產權整合

當地仲介分析指出,首先,歌林創辦人李克竣家族,對於擁有土地產權與開發權的歌林開發公司,也僅能掌握約92%股權,想要重啟開發有整合小股東的難題存在;其次是債台高築的歌林開發公司也有大潤發、國賓影城、長鴻營造與土地銀行等多位債權人需要擺平,正因為整合難度高,即使一二年底,東南亞僑商張碧生以超過三億元的代價取得資產重整中的歌林公司旗下歌林開發的所有股權後,依然無法整合成功,近年來,據傳有多達10多組人馬先後搶進,但最後全都無功而返。

顯然沈德鈞這位近年才在桃園發跡的地產新秀,如果沒有過人的實力,是不可能完成歌林購物中心的整合。'

至於未來發展,沈德鈞指出,目前歌林購物中心周邊已有COSTCO(好市多)分店在六月動工興建,而且新屋的供給量體也很大,他並不考慮蓋賣場或是變更為住宅案,反而是因為與基地一路之隔、面積廣達470公頃的塭仔圳重劃區的開發,已經造成當地上千家工廠必須另尋新家的工業需求,因此拆除地上物後,就進行電線電纜地下化與汙水處理等工業區基礎建設,打造成一個先進的工業科技園區,優先提供給當地中小企業主使用。

根據沈德鈞團隊的規畫,這塊距離新莊線輔大站僅僅只有800公尺的大面積精華土地會分割為26塊、每塊至少180坪起跳的廠辦用地分別出售,預計近日就將開賣,初期土地開價約為每坪50至70萬元。

其實沈德鈞創辦的巨穎建設,雖然在台北市場是個令人陌生的品牌,但在桃園土地市場中,這可是塊名氣響亮的招牌。據桃園業者的推估,沈德鈞雖只出道短短10年,但經手處理的土地規模已經超過20萬坪,目前包括歌林購物中心,庫存的工業土地上看3萬坪,另外建地也有約5000坪,已經稱得上是很具實力的新生代業者。

「他崛起得很快!」認識沈德鈞的住商不動產桃園平鎮中豐加盟店長郭瑞玲這樣表示並說,以同年齡的年輕人來看,他無論是用心學習房地產專業的用心,或是肯花時間一步步處理產權與債權問題的耐心,都讓人佩服!

據了解,1979年出生的沈德鈞,直到24歲時,進入桃園的代書事務所當助理才開始接觸房地產,他從工作經驗中發現到房地產潛藏龐大利益後,就熱中研究當中的賺錢之道,之後憑著工作能力升任主辦、並贏得不少金主的賞識,靠著投資房地產與幫人操盤賺到第一桶金,進而在27歲時創業,先後成立巨穎與儷穎兩家建設品牌。

代書助理出身的廠辦好手

沈德鈞創業當時就看好桃園工業大城的特殊體質,有旺盛的中小型廠房土地需求,全力搶攻工業土地市場,逢低買進包含裕豐國際中壢廠、復盛工業新屋廠、玉兔鉛筆桃園廠、保固(全坤建前身)桃園廠等眾多上市櫃公司釋出的桃園工業土地,而且這些土地經過他細心的調整改造後,都變成順銷的工業產品,讓他很快就成為身價破億元大關的地產富豪,闖出自己的一片天。

也就這樣,隨著沈德鈞團隊全面接管並改造歌林購物中心後,新北市民終於可以揮別早已淪為新莊治安死角的這個超級爛尾樓。

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