都更假民事信託 亂象叢生 中國時報 本報訊 2014年01月13日 04:10 「假民事信託，行都更之實，所衍生相關都更亂象」座談會 時間：103年1月11日(六) 上午10:00-12:00 地點：中國時報B2第五會議室 主持人：中國電視公司董事長／林聖芬先生 貴賓：地政士公會榮譽理事長／王進祥、臺北市議員／李慶元、淡江大學產業經濟系副教授／莊孟翰、大成台灣律師事務所律師／陳科升、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長／陳諶、立法委員／曾巨威 前言都更條例關於信託立法意旨，是希望在都更進行到計畫或權變程序時，由地主與建商加入信託機制，藉由銀行公正第三者，專款專用，使工程順利完成且有續建承諾機制，避免都更期間地主房地被查封繼承糾紛，導致房屋建完無法登記。但因都更條例立法之簡略，讓財團濫用這個機制，在都更程序尚未啟動前（概要尚未核准前），假借民事信託脫軌之程序，把受託人及實施者角色重疊，利益嚴重糾葛，綁架地主權益，破壞信託機制外，更使都更審議會的審議機制及政府公權力完全被架空，由於相關部會應做為而不做為，放任財團有機可乘，進而傷害都更地主，政府完全不重視此亂象之存在，除了危害地主權益外，更破壞金融及都更秩序，所以藉由此座談會，把這個議題突顯出來，都更條例修法前夕，就都更條例第十三條修法並補強，同時呼籲全民參與都更時，對於都更信託契約，在政府尚未制訂信託定型化契約前，應委任專業人士審慎評估後才能簽字，也要呼籲有關單位，對於已經受害之地主，要用行政裁量權嚴格把關，例如撤銷都更案，不能補正，以端正此亂象。 王進祥：地主被綁架是事實，但地主不懂法律，我看到瓏山林建經這個個案，就我專業來看，代書要登記必須要業者本身切結，沒有違反信託業法三十三條及十六條的概念，雖然沒有讓公務人員登載不實、偽造文書，但卻涉及詐欺。 都更信託不是牽扯單一部會，整個制度面，只要扯到跨部會，政府就變成無能無用無力。信託很複雜，信託牽扯到法務部，登記牽扯到地政、內政部，銀行牽扯到金管會，都市更新牽扯到營建署。 我國信託登記採原則性制度，信託制度是用契據式，特別創雙登記制度，所以要有一個信託專簿，這個信託專簿是公私契對抗，但這個個案涉及違法，因為沒有私下專簿，也就是表示信託專簿根本沒有帳戶。這個登記的代書，讓理事長的我覺得很丟臉，如果是我不會做種事來傷害別人，我也認識這個代書。建商也很沒水準，濫用信託制度，這一點可以突破，因為違反信託法二十三條，管理不當。也違反信託法二十五條，受託人應自己處理信託事務，因為瓏山林建經不是信託業，不能自己管理事務，將來交給聯邦銀行處理，信託法三十四條，受託人不得以任何名義享有信託利益。瓏山林建經是受託人，怎麼會沒有享受到信託利益？ 信託法三十六條不可以隨時解任受託人，此案解任地主就會受損害，但將來可以過失相抵。登記簿記載信託目的為都更完成（萬年信託），但信託法六十二條主張消滅信託原因是目的不能完成，信託目的有不能完成的時候，可以主張信託法六十二條消滅信託並可撤銷信託。 信託法六十三條信託利益全部由委託人享有，委託人或其繼承人得隨時終止信託。所以瓏山林建經主張不能單方塗銷是違反信託法六十三條，政府是非常沒有作為。這種都更是官僚、奸商、刁民、愚婦的結合。 此案瓏山林建經跟聯邦銀行，與實施者三方是關係企業，這樣就慘了，全部權利都被他們拿走了，三方關係不能同一家，要做切割。這一家企業跟官方關係非常好。信託制度應該採定型化契約，回到消保法的概念。 曾巨威：都更條例在如火如荼的修正中，中間有一定程度的複雜度和困難度，立法院中對於相關議題關心的人非常多，所以修法的版本也很多，當中國時報邀請參與座談時，我就開始想這個議題。 今天討論的是涉及信託的部分，信託制度其實本身是中性的，甚至其實是制度上的好意，惟很容易因為社會上的利益對抗造成信託制度的濫用，信託制度本身是無罪。 法理部分，我們今天所談到的都更條例第十三條，應該有更完整的制度設計，使其能區分「一般信託」和「都更信託」的不同。 莊孟翰：都更為何複雜？就是因為流程時間太長，台北市住宅超過三十年以上的房子，有三十八萬九千戶，要等到完全都更，以現在的作法，一百年也都更不完。 官員怕走法院，也是都更過程慢的原因，我聽都更處官員跟我說，最多曾經一年走一百次以上的法院，大家都怕死了。 陳科升：法院缺乏不動產專業法庭，有些法官連法定空地在哪都不知道，司法實務需要改革。信託是搶奪完一個人的人格後再搶奪其財產，其實信託是一個形式上合法但實質上不是很正義的制度。 法務部於八十九年有一個函釋，內容要求內政部就相關事項作實質審查，至今仍無作為；金管會於一百年十月的函釋寫的很好，內政部仍置之不理，本案之信託非營業信託，行政機關行政怠惰又無法律效果，導致就怠惰到底。張金鶚副市長上任時說要解決都更亂象、建立都更平台，到現在好像也沒有雛形出來；其實這種情形是蠻符合第七十四條，「乘人急迫（急需用錢，有人願意代償）輕率或無經驗。 陳諶：信託業法三十三條，非信託業者不得辦理不特定多數人的信託，但其他法律另有規定者，不在此限。金管會規定金融業不得擔任實施者，都市更新條例第十三條，都市更新事業得以信託方式實施之，所以，都市更新的信託並非個人的民事信託，而是都市更新事業階段整個事業計畫的信託，也並非在都市更新尚未啟動前的概要未通過就信託。這二條法律很難解釋清楚，法律的定義是有問題。 受託人必須是善良管理人，信託人跟受託人利益是有衝突，民事信託是用信託的方式綁住地主，在其背後還有債權債務契約關係，及都市更新合建契約， 這部分要去規範及修法。 李慶元：要辦研討會前，本來獲邀的副市長張金鶚，他是要來協助台北市政府解決都更問題，應該要更關心才對，卻婉拒參加。我要求改派都發局長邊泰明或是都更處長林崇傑參加，也規避問題不來。法務局長本來要來，不知什麼原因也沒來。台北市被以民事信託從事都更的案例，已經超過上百起，絕對不是只有今天永吉段葛憶君一個案例而已，而是台北市政府上下官員的共識。 都更亂象之一，就是目前有業者假民事信託之名行都更信託之實，這並不是個案，從永吉段一小段的案例來說，已經將近有六十個，都是事業概要尚未提出，還在整合時，業者就開始跟地主簽民事信託，有誘因。葛憶君案，本來地主有貸款，業者答應借錢給她，二年免利息，雙方就簽借款契約，完成信託。二年到了，葛憶君的先生只是計程車司機，怎麼還得起一千萬元？還不起，業者就說，你要賣房子，給你賣，但只給八天的時間；要付利息，一個月二萬多元，葛憶君付不起，業者就申請法拍。整個過程就是養、套、殺。 這些案例都在遷建基地內，簽了信託，又簽了合建契約，如果有借款，又簽借款契約，把你套牢。信託最嚴重的地方，就是大部分都沒有期限，八年、十年，直到都更完成日。民眾認為業者是大財團，有公信力，不疑有他，就簽了。 都更契約會暗藏陷阱，信託期間不能借款，不能買賣，如需要都要經過業者同意。在合建契約更是有玄機，合建範圍可大可小，只要一張通知給委託人就可以就完成程序，小基地變成大基地，無須再經過原來的委託人同意，業者自己公司出具同意書，無須當事人再出具同意書簽名蓋章。台北市政府放任他們可大可小，民眾根本不知變大之後，權益損失多少？像這個案例，原本是七十一筆（信託契約約定，後來送市政府審議卻變成一百四十六筆）。 民眾不懂權利分配，在都更審議委員會時，通常會建議一個合理的權利分配比例，這個案例是五五分，如果審議會建議是六四分，業者通常會順從，改成六四。被簽了信託也簽了合建契約，爾後不論出現任何改變，都不能再異議，不然要負損害賠償責任，看起來都是鑽法律漏洞。 這個案例的後遺症，如果有業者要搞信託，不用掌握全部地主，只要掌握部分的否決權即可。 搞民事信託，只要一紙合約，不用買很多，付出成本極低，輕輕鬆鬆就套住地主。這樣的大誘因，如果中央或地方不修法，目前不用行政裁量權來杜絕種亂象，沒有業者願意循規蹈矩來做都更。 王進祥： 都市更新事業信託不是土地信託，現在都是不動產信託。一、強調杜絕關係企業綁架更新、借貸，現在被綁在一起，有利益糾葛，不應該。二、受託人不是只有金融業，要把專業人士搬出來背書，較不會出事。三、更新程序冗長，新北市做得比台北市好。四、終止信託是違反信託本質，而且是消極信託，所以消極性的信託是可以消滅的，是可以撤銷的，信託行為法理上是不能消極的，此案受託人未盡善良管理人的義務。要請李慶元多開公聽會，加把勁，對抗這家公司。 李慶元： 都更法令修正，基本上是朝維護地主來做，但現在很多漏洞，產官學跟民意機關，不加把勁推動修法，減低民眾對都更的疑慮。希望政府和民意機關，尤其是立法院要重視。目前政府機關忽視這個嚴重性，面對財團及利益團體的壓力，不敢面對，就像郝市府面對座談會，不敢來參加，不敢面對現實。 中央法令源頭沒有修好，面對財團壓力，不願意拿出行政裁量權，有些根本擺爛。講白了，地方政府或民意代表已經成為利益團體的代言人。以民事信託的方式，不是都更權變三方信託的方式，來推動都更者，政府在法令上要增訂對信託契約內容及目的，有所限制。包括連帶附約、合建契約及借貸契約，都要有限制，否則主管機關必須不受理納入都更審議。 莊孟翰： 真合建假權變，這個觀念不能說不對，但後面一定要附帶條件，如說前面是五五分，後面房價漲了，住戶可以改六四。另外，政府主導官員要去宣導都更，事先要花點時間去研究。現在都更流程太冗長，如何簡化？其實是因為官員自己也不懂，不懂就拖，如果能有不動產專業法庭最好，文林苑會拖那麼久的時間，跟法官不懂也有關係。 信託要保障續建權，保障住戶。責成信託公會來一起討論，擬定條文。 陳科升： 短程、中程、近程來看，金管會於一百年十月二十六日金管銀票字第10000360960號函，直接說到「非信託業之實施者涉及以信託為業，恐致違反信託業法規定或濫用民事信託機制之虞」並建議配套因應方案如下：建議都市更新條例之主管機關內政部，先以函令或行正規則方式釋示該條例第十三條所稱「以信託方式實施之」，係指由主管機關核准得辦理不動產信託業務之信託業擔任受託人，以符立法意旨」，在此同時也可請曾老師先質詢內政部長，為何金管會一百年發出這麼專業的函，內政部可行政怠惰至如此，至今仍無任何作為。 中程修正都市更新條例第十三條規定，因為只要有信託業金管會就可以介入監督管制，不會隨便讓財團、公司都可作受託人。 法務部九十一年七月四日法律決字第0910025726號函，法務部或法規會一再建請內政部「應於相關法令中規定，受理土地信託登記之申請，應令檢附記載信託當事人、信託目的、信託財產管理處分或處分方法、信託消滅事由等事項之信託登記申請書，並強調信託登記與財產權變動登記乃為不同之登記，故『申請信託登記而未檢附信託登機申請書或雖檢附而未載明應載事項，應不予受理』」，地政機關只用審查事業概要有無蓋市政府的關防。 遠程就像是要建立都更平台機制，「金錢償付制度」本來就可以金錢方式去償付，這樣銀行就可建立一套制度既可保全銀行債權之回收，又可合法融資給地主，銀行在金管會的監督下，又不敢像本案的建商一樣為所欲為。 陳諶： 現行都市更新條例第十三條是規定「直接信託給實施者」，實務上有些信託契約並非運用第十三條，例如土地信託、資金信託、工程信託，其實是為了保障都更雙方的利益，都市更新條例第十三條的問題在於將所有的信託種類皆包含在內，應該要設法以負面或正面表列之方式，允許特定符合保障都更雙方的信託契約，不需一概排除所有信託方式介入都更，但是至少要排除有利害衝突的信託契約存在。 曾巨威： 法令未修之前，感謝李慶元這樣的作法，把問題找出來，找大家來談，大聲疾呼，教育知識就出現，請議員繼續幹！ 法律上，就來修十三條，是可否在都更信託時，規定在何時出現？都更不准民事信託，要找專業信託單位。都更相關人，不准有厲害關係人存在。我在這次都更條例修法，來修這部分。 法律未修正前，如何能讓人民不要這麼無知、跳下陷阱，讓現象不要一直惡化，儘速解決行政機關不作為的問題。一、馬上可以做的就是呼籲民眾於簽訂相關信託契約前要有把握對內容有相當程度的了解。二、信託登記機關應該要有所作為，若可作實質審查的監督或許就馬上可以看到功效。三、迅速製定定型化契約，像現在消費者買賣也有看到經過政府認可的契約，讓大家能有所本，有所本也能提高專業知識。四、民意代表及媒體的揭露，民眾就此議題能有問題意識小心防範，此部分要感謝李慶元議員，因為他把問題揭露出來，這本身就是給大家一個教育機會，可能如同你所說會造成不良之示範，導致其他業者亦效仿；惟從另一個角度而言，亦能正面的使土地所有權人能產生危機意識。五、在法律為修正前，或許可透過上述的方法，來減少亂象解決部分問題。六、法律修正後，針對都市更新條例第十三條作修正，清楚規範都更信託出現的階段，即只准於某個階段後有信託的介入，之前的信託通通不算數。七、都更不准用民事信託方式為之，要信託就只能透過信託業，都更涉及公益及私益，故非任何人皆能擔任受託人，就是要找專業的信託，符合規定的專業的信託就只認定是信託業者，始得為之。八、禁止與個別都市更新案有利害關係之公司、企業擔任系爭都更案的信託業者。 -- 文中提及的葛君案， 法務局蔡局長立文： 有關信託的部分，表面上看起來信託契約成立時，應該還沒有都更概要案，而 是用一般信託法的方式辦理。 李議員慶元： 沒有。 質詢全文 http://tcckm.tcc.gov.tw/tccgazFront/gazatte/readByGaz.jsp?vol=093&no=12&startPage=4820&endPage=4835 -- 李應元追蹤稿 http://leechingyuan.blogspot.tw/2011/08/blog-post_04.html