找人頭充地主 林榮三么兒判4月
《自由時報》創辦人林榮三么兒、瓏山林公司老闆林鴻堯，被控為開發北市士林官邸土地，將名下土地切割成如iPhone5大小面積，假贈與給13名員工，獲取開發暴利遭訴，台北地院下午依偽造文書罪將林鴻堯判刑4月，其餘13名人頭則判刑2月，均可易科罰金。
人民民主陣線在宣判前，在台北地院門前上演行動劇「鏟土豪行動」，訴說台灣土豪如何堀起，並以林鴻堯的例子指出，台灣土豪須具備的4個條件，第1、要有老虎一般獵地地眼光，第2、要有金脈人頭，第3、要有銀行應援，第4、則是要有龐大的律師團做為後盾。
當初台北地檢署查出，林鴻堯自2011年起，陸續在士林官邸附近購買土地，因而取得有3519平方公尺、約1000坪土地，林鴻堯因想取得整片土地的地上權，於是將名下一小部分土地切割贈與給13位人頭，藉此符合《土地法》地主人數過半條件，順利將地上權抵押給旗下的瓏山林，結果每人只分得iPhone 5大小面積、0.01173平方公尺。（呂志明、張欽／台北報導）
喬地上權作弊 林榮三么兒起訴
相當於iPhone大小土地 贈13人頭
【綜合報導】《自由時報》創辦人林榮三么兒、瓏山林公司老闆林鴻堯，原與多名地主一起持有士林官邸旁千坪土地，他為取得整塊土地的處分權，涉嫌把名下土地切割成iPhone 5大小面積，假贈與給十三名員工，藉此符合《土地法》地主人數過半條件，順利將地上權抵押給旗下的瓏山林，台北地檢署昨依偽造文書罪嫌將林等十四人起訴。
林榮三家族接班情形
設定給瓏山林
檢方調查，林從二○一一年起陸續購地，在士林官邸附近擁有三千五百一十九平方公尺（約一千坪）土地，林鴻堯因想取得整片土地的地上權，將名下一小部分土地贈與給十三個人頭，每人只分得iPhone 5大小面積（零點零一一七三平方公尺）。
起訴書指出，《土地法》第三十四條之一規定，共有土地設定地上權時，須共有人過半數同意及應有面積過半，林以假贈與名義贈出土地後，能控制的土地所有權人數已過半，擁有的土地也過半，林因此未經曹姓等地主同意，以明顯低於市價的五百萬元，將地上權設定給瓏山林。曹姓地主接獲存證信函後提出訴願，台北市政府發現異狀，將全案函送檢方偵辦。
常見以小吃大
林鴻堯的律師張毓桓表示，「林鴻堯與友人是真實贈與並辦理登記，檢方憑臆測起訴，無法使人心服，將向法官爭取清白。」其他建商透露，「這是土地開發的技術，一直都有開發商透過這種以小吃大的手法來開發土地」，不過該法只能處理素地，若土地上有建物就不適用。
林榮三么兒 假贈土地圖暴利
聯邦集團創辦人林榮三的么兒、瓏山林建設董事長林鴻堯，為開發台北市士林官邸旁近千坪精華土地，將名下土地撥出「地磚」大小面積，假贈與十三名人頭，虛增土地地主人數，以規避土地法規定，去除其他小地主權利，計畫將千坪土地以超低價移轉給瓏山林公司，圖獲取開發暴利。
林鴻堯的手法被台北市政府發現，不但駁回其申請、訴願，並移送檢方偵辦。台北地檢署昨依偽造文書罪起訴林鴻堯及十三名人頭。
林鴻堯涉偽造文書 遭起訴
檢方曾傳喚林鴻堯，但他未到案，檢方對林鴻堯利用法令漏洞，開發土地獲取暴利的手法，頗不以為然。
起訴書指出，林鴻堯認為士林區福林段二小段五六一地點的三五一九平方公尺（換算約一千坪）土地，因屬精華區，又距捷運士林站僅十分鐘路程，具有極大開發商機，遂自一百年間起，陸續向該地地主收購，並取得過半逾五百坪土地。
一塊「地磚」 十三名人頭均分
林鴻堯雖取得超過五百坪土地，但擔心其他共有地主有意見，會影響他的開發計畫，就找來瓏山林的吳姓員工、親友共計十三人，以「贈與」為移轉登記原因，將名下的五百多坪土地的一百八十萬分之六移轉給十三名人頭，面積等同一塊地磚，每個人頭只分得○‧○一一七三平方公尺的土地，小於一個iPHONE手機。
林鴻堯於去年三月廿六日申請移轉，讓承辦公務員不實登載在土地登記簿冊上，影響地政機關對土地登記管理之正確性。去年四月十七日，由林鴻堯等十四名地主，以五百萬明顯低於市價之價格，將土地設定地上權予瓏山林公司，再於去年五月九日向士林地政事務所申請地上權登記。
但由於土地法規定，大地主取得過半土地及過半地主同意處分後，須通知其他共有地主，因此曹姓地主接獲瓏山林存證信函後，發現土地遭不明移轉，向士林地政事務所提出異議。事務所得知後，駁回林鴻堯等十四人申請。
林鴻堯向台北市訴願審議委員會提訴願，但訴願會發現林鴻堯等人涉有偽造文書情事，不但駁回訴願案，還將全案送檢方偵辦。
檢方調查時，曾傳喚十三名人頭說明，他們供稱是林鴻堯為勉勵瓏山林資深員工，才將土地贈與他們，但對於為何贈與的土地只有iPHONE大小，卻說不出所以然。
千坪只花五百萬 移轉瓏山林
檢方並發現緊臨林鴻堯的土地旁邊，有塊一千二百多坪的土地，正由皇翔建設進行開發，皇翔取得的權利金高達廿三億元，但林鴻堯卻以五百萬元低價，就將近千坪土地設定給瓏山林，金額不成比例，因此不採信人頭的說法，依法起訴林鴻堯等十四人。
〔記者林俊宏、林美芬／台北報導〕瓏山林建設董事長林鴻堯，被控開發位於台北市士林區的一塊土地，將持有的三五一九．三七平方公尺土地，以極小部分贈與十三名員工或友人，林鴻堯等十四人再以低於市價的五百萬元設定地上權給瓏山林，台北地檢署認為贈與土地過小，無贈與真意，昨依偽造文書罪將林鴻堯等十四人起訴。
起訴書指出，土地法第三十四條之一規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，須持有土地過半且持有人數過半同意，才可以處分土地。
起訴書指出，林鴻堯為符土地法相關法定要件，將持有的土地極小部分贈與十三人，讓每人分得面積○．○一一七三平方公尺，以此贈與為移轉登記原因，並在一○一年三月二十六日向台北市士林地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記。
檢方起訴指出，林鴻堯等十四人完成移轉登記後，上述土地的共有人數與應有部分均已過半數，已符土地法規定，隨後於同年四月十七日將土地地上權設定給瓏山林建設公司，並於同年五月九日向士林地政事務所申請地上權登記。曹姓等其他土地共有人收到瓏山林公司寄發的存證信函後不服，向地政所提出異議。
對於遭檢方起訴，林鴻堯等十四人的委任律師張毓桓聲明指出，有關林鴻堯將其位於士林區土地贈與一部份持份給友人，雙方間確為真實的贈與，且有贈與的合理原因，產權移轉也誠實以贈與為原因而依法辦理登記。
張毓桓表示，台北地檢署僅以臆測贈與非真實，而將具有贈與真意的贈與、受贈雙方均起訴，此不僅與事實不符，更無法使人心服，當事人將於法院審理時向法官陳明，爭取清白。
中國時報【陳志賢、蕭博文、林佩怡╱台北報導】
瓏山林集團在台北市永吉路、松山路一起都更案，二百多位地主昨日到台北市政府大門口，抗議瓏山林建經公司都更違法信託，痛批市府掩護大財團，甚至有阿嬤泣訴，若市府不幫忙，就要喝農藥自殺。瓏山林發出聲明稿表示，針對抹黑公司之人，已提起刑事告訴。
昨日地主先到市調處控告瓏山林和市府，隨後台北市議員李慶元、洪健益以及地主，聚集台北市政府大門口，全都戴起口罩和帽子、手持抗議布條，並高喊「瓏山林建經違法信託」、「市府睜眼說瞎話」，表達強烈不滿，市府副秘書長倪世標出面接受陳情。
檢舉書稱，呂姓住戶等人在去年二月間提出永吉段一段三一二地號等一百四十六筆土地都更案，市府在去年九月核准公告，取得容積率由百分之七增至百分之十五優惠，都更範圍約一千四百卅三坪。
瓏山林集團見此機會，另在本都更案劃出約七百坪，提出七十五筆土地都更事業概要案；但這次所提更新同意書，十人中有三人重複，依規定應扣除同意書重複出具部分，但市府卻未要求補正，違法將案件送都更審議會，並獲原則通過。這部分住戶已另向監察院檢舉。
住戶指出，依都更法規定，自行劃定都更範圍，所送概要經核准公告後，不准再畫次街廓；但市府卻向營建署請示是否准許次街廓都更之提出，曲意包庇業者。住戶強調，這將違反大面積都更之立法原意，市府若執意核准，恐造成弊端。
倪世標代表市府接受陳情，聽完民眾和議員言論後說，市府會保障民眾權益，針對陳情內容，將會逐項檢討，盡快給市民答案。
瓏山林發出聲明稿表示，該都更案已獲得一半土地所有權人認同，並簽訂相關合約，符合都更事業之立意，並且強調一切都依規定辦理，並無任何不法。
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- 2012-05-31
- 第1788期
北市議員揭 瓏山林鑽都更漏洞
李慶元說，瓏山林企業股份有限公司的做法，包括信託以及製造同意比例人頭，可以算是最新的都更陷阱。他解釋，這塊地早期是遷建基地，屬於公告劃定，瓏山林大約三年前就進駐，開始跟地主談都更。稍後，皇翔建設也在這裡設立辦公室，形成兩家大建設公司同時要搶食這塊大餅的情形。
根據法令，公告劃定申請都市更新概要，同意比例要達到百分之十；接下來申請都市更新事業計畫，同意比例則要達百分之六十八。瓏山林在這裡遊說住戶的同意比例，始終無法突破。
也因此，瓏山林想到一個方式：利用製造人頭，湊到百分之五十的同意比例，再以迅行劃定申請都市更新事業計畫。李慶元解釋，公告劃定的同意比例是百分之六十八，瓏山林企圖把公告劃定變成迅行劃定，如此一來，同意比例就可以降為百分之五十。
「他們的做法，先把一個王姓地主的房子解除信託，接著將王姓地主名下十四．一三坪的土地，捐出○．五七坪給四十五個人，每個人分到○．○○一三坪；又把王姓地主名下三十一．○九坪的房子，再捐出三坪給四十五個人，每個人分得○．○六○五坪。」
「重點是，王姓地主捐贈的對象，大多是瓏山林相關企業董監事等人員，之後這些人都同意都更，一下子就衝高了同意人數比例，達到百分之五十。」
瓏山林達到百分之五十的同意比例之後，就以迅行劃定的同意比例申請都市更新事業計畫，台北市政府也收件審查。李慶元透露，更離譜的是，瓏山林後續自辦說明會時，竟有二名都市更新委員列席，為其背書。
李慶元則質疑，都市更新條例第七條對迅行劃定有條件限制，必須是因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損害，或是為避免重大災害之發生，又或是為配合中央或地方之重大建設；符合這三個條件，才可以將該區塊視為迅行劃定更新地區。「這塊基地，完全不符合上述三個條件，台北市政府卻也收件審查，不是很奇怪嗎？」
李慶元表示，他在市議會多次質詢，瓏山林所提出的都市更新事業概要以及事業計畫範圍，並非市府重大公共建設及設施更新區，為何可以主張享受百分之五十的特許同意比例？市府官員的態度都是一樣：依法處理。
插旗綁死否決權
但李慶元還是窮追猛打，後來，台北市都市更新處只得發文給台北市都發局，詢問瓏山林的案子，是否符合都市更新條例第七條第一項第三款的「為配合中央或地方之重大建設」？直到五月七日，台北市都發局才回文給台北市都市更新處，公文中也是寫得不清不楚，只說「應視個案基地實際情況予以認定」，而且還說「更新基地附近並無本市重大建設，後續請貴處依權責酌處」。
李慶元表示，「更新基地附近並無本市重大建設」，這句話存有很大解釋空間。「都發局不是說更新基地內，而是說更新基地附近，那麼，捷運算不算是本市重大建設？如果算的話，那以後捷運站旁邊的都更案，是不是都可以用比較低的迅行劃定同意比例來申請？」
李慶元又透露，其實瓏山林更厲害的一招，乃是利用信託的方式，插旗綁死否決權！
一般所謂的都更信託，是要在都更事業計畫通過，且權利變換完成、幹事會通過之後，才可以進行都更信託。李慶元強調，只要不是在這個期間信託，通通不算是都更信託，地主若隨便跟建商信託，後果不堪設想。
李慶元說，瓏山林利用旗下相關企業的瓏山林建築經理股份有限公司，跟地主進行信託，由於有「建築經理」四個大字，讓地主誤以為是一家可以合法信託的公司，其實，瓏山林建築經理股份有限公司跟一般公司無異，只是掛上「建築經理」的名字而已。
「這間公司的營業項目，根本沒有信託這個項目，完全是個幌子。而且，它資本額只有五百萬元而已。地主會跟它信託，完全是看到它背後的財團背景，才會深信不疑。但事實上，公告劃定的區域，不得從事信託，所以這個信託，並非都更信託，只是普通公司跟個人的一種民事信託而已。」
不過，信託之後，地主卻發現，這是一個帝王條款，因為，除了土地所有權狀要改成瓏山林建築經理股份有限公司的名字，地主也不得借款、買賣、過戶；更誇張的是，如果不是瓏山林建築經理股份有限公司主動解約，地主不能片面向對方要求解約，否則，必須負責賠償對方的所有損失。
李慶元則說，信託最可怕的一點，就是控制否決權。「例如，自行劃定的同意比例，要百分之七十五，以往建商是自己買地、買房子，再慢慢遊說地主，達到同意比例。現在用信託的方式，只要佔了百分之二十六，其他建商或是地主都不要玩了，因為變成多數要服從少數。」
修都更法防信託
「台北市政府找張金鍔來當顧問，他提出要把同意比例調高到百分之九十，大家都以為很好，其實是更差才對！為什麼？只要建商搞信託這一招，拿到百分之十一，不僅建商可以降低成本，大家都還要聽建商的，要不然都更遙遙無期。」李慶元表示，現今都更最大的陷阱，就是搞信託。如果要修都更的法令，就要把信託這個條款給弄進去：在沒有辦理權利變換之前，不得進行任何跟都更有直接或間接關係的信託，如果在這之前所做的信託，全部得認定為無效，這樣才可以保障地主。
在松山路開照相館的郭訓佑，也是地主，他是認為瓏山林或皇翔開出的條件不夠好，並沒有跟任何一家簽約。「他們開出六四分，我覺得這邊的地段很好，將來每坪至少在百萬元以上，所以我覺得至少要六二跟三八分才合理。」
另一位住戶蕭基森，則是跟皇翔簽約，皇翔的條件就是六四分。只是，瓏山林已經跟許多地主信託，讓他覺得都更希望渺茫。「這裡本來是分成二塊都更基地，瓏山林跟皇翔各弄一塊，但過了這麼多年，雙方都已經踏入對方的勢力範圍，形成是交互持股的狀態。再加上瓏山林有用信託這一招，將來他們如果不先喬好，都更根本都動不了。」
不過，在五月十七日，台北市政府又明確指出，瓏山林在此案，應採公告劃定的同意比例申請都市更新事業計畫才行，正式駁回瓏山林的申請。
除了製造人頭和信託之外，建商還有另一種詐騙方式，也讓人防不勝防。吳先生在台北市大同區雙連段三小段有四塊土地，約有二十六坪，昇合建設在去年十一月以一億六千萬元向他買地，一坪高達六○八萬元，超出行情價一倍，且付了四千萬元的頭期款，但之後就沒有再付錢，違約在先。
孰料，二月二十二日，昇合建設竟然去申請建照，已經涉及詐騙、偽造文書。原本雙方簽約時，吳先生有給權狀正本、身分證影本，吳先生也沒有貸款，不需要銀行同意書，所以，昇合建設直接偽刻吳先生的印章，連同之前已經整合好的五筆土地，向台北市政府申請建照，準備蓋地上十二層、地下三層的大樓。
這塊土地就在寧夏夜市對面，土地成本一坪約六十六萬元，連同造價，一坪的成本就將近八十萬元。不過，未來即使蓋成大樓，行情價可能只有六十五萬元至七十萬元間，還不含利息和管理費，昇合建設用如此高的價錢買這塊地，根本不划算。
操作建照利潤高
碰上這種情形，吳先生很緊張，向市議員梁文傑陳情，希望能阻止核發建照。但台北市建管處卻表示，發照審查一切依法，如果地主和建商有爭議，可以到法院打官司；在未判決前，地主也可以向法院申請假處分，建管處收到文件就可以裁定暫緩核發。吳先生表示，他曾和昇合建設的人談過，對方說是周轉不靈，沒有辦法再做下去，但會找可靠的人來接手。果不其然，沒多久就有一位自稱是華成國際財務規劃有限公司執行董事的方世明，以個人名義來找他，表達有意願整合。
只是，由於有市議員出面關心此案，五月中，建管處已經將此案退回建築師工會，要求補件。吳先生獲知後，立刻打電話給昇合建設委託的建築師，說明原委，希望建築師不要再接此案，否則，將對建築師提告。
不過，熟知內情的人士透露，類似吳先生的案子，極有可能是建商詐騙地主的新手法。一位建商表示，昇合建設等到建照核准下來，便能夠拿著建照去找人投資，「全部的土地有一百一十八坪，一坪三百萬元以內，總價約三億五千萬元，都仍有利潤。多找幾個建商，還是會有人投資。」
但昇合建設拿到錢，只要再支付給吳先生第二期的款項，大約二、三千萬元，如此，吳先生必須給印鑑證明，這樣子，昇合建設反而能夠將土地過戶到自己名下。如果把土地轉賣，本錢都拿回來了。
另外一位建商也說，假若建管處核准建照，昇合建設又可以拿著這張建照四處兜售，甚至是一照多賣；賣建照的行情不一，幾千萬到上億元都有，多半先收一成的錢，如果多賣幾家，又可以大撈一筆。
建商又說，昇合建設在去年曾有退票的紀錄，經過地主不斷催討，最後才借錢補足尾款。「最怕他們會用一招，就是向吳先生買土地時，是以個人名義去買，付錢時卻是用公司昇合建設的支票，最後來個跳票，吳先生就欲哭無淚！」
瓏山林：地主捐贈是個人自由
瓏山林在松山路、永吉路負責整合的主導人叫王台生，他是瓏山林企業股份有限公司董事長林鴻堯的朋友，也以瓏山林建築經理股份有限公司顧問的名義，出面跟地主周旋。王台生表示，他對此案的進度並不清楚，需要全盤了解後才能做出回應。但稍後，他透過威勝法律事務所律師劉宏邈做出說明。劉宏邈說，當初瓏山林是先函詢台北市都更處，得到的答案，就是只要二分之一同意比例即可，才會以迅行劃定的同意比例提出申請。「我們也有公文，白紙黑字，又透過市議員確認，不知市府為何會做出這樣的裁定？」
對於李慶元指控的製造人頭，劉宏邈解釋，捐贈是個人自由，沒有違法，也不需要理由，地主要捐給誰，任何人都無法干涉。他又說，幾乎所有建案，都會用這種方式。
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