記者鄭琪芳/專題報導

為降低地上權住宅取得貸款的困難,提高地上權住宅買氣,財政部國有財產署已放寬國有地地上權可「分割移轉」。國產署認為,開放地上權分割移轉後,地上權住宅貸款成數應可提高至6、7成,貸款利率可降至3、4%,一般房貸利率則約2%。

國產署去年9月底修正發布相關作業要點,放寬地上權及地上物得一部讓與(分割移轉),但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項,並繳納地上權年地租總額5倍的履約保證金。上述規定不溯及既往,包括去年9月26日公告招標的台北學苑等,均不適用。

官員說明,原本地上權不得分割移轉,導致地上權住宅無法做為擔保品,有些承購人只能以信用貸款名義取得融資,利率約5、6%,且貸款成數多在6成以下;放寬地上權可分割移轉後,有助於承購人辦理抵押貸款,可取得較高貸款成數及較低利率。

另外,由於國有地地上權初期標脫率不高,國產署檢討後,陸續將地上權期間由50年延長至70年,地租則降至申報地價的3.5%。

記者徐義平/專題報導

根據房仲最新房產趨勢調查,目前民眾對於購買地上權的意願,竟高達71%不願意購買,主因是房屋使用有期限與無實質產權。商仲業者指出,購買地上權或使用權住宅其實是「長期租約」的概念,不過,相較一般租屋,可減少搬遷以及屋主態度的困擾,居住生活相較穩定。

假設相同地段的3房住家,若選擇購買期限50年的地上權或使用權住宅,購屋總價1400萬元,因無實質產權可擔保,貸款成數較低,自備款需準備4~5成,約560~700萬元,加上利率較高,平均來說約3%,假設利率不變,推估往後20年,每月支出房貸金額約3.8萬~4.65萬元,20年支出成本超過1600萬元,但不包括每年需繳納的地租與房屋稅等變動成本。

至於選擇以租屋方式,根據內政部不動產資訊平台調查,3房每月租金3.5~4.2萬元,假設不考慮折現率、經濟變動或是租金漲幅等其他條件,50年所要花費的租金超過2000萬元。

其實選擇地上權住宅或租屋,端看民眾需求與偏好,至於每月繳付房貸,其實就像是每月付租金的概念,不過,地上權或使用權住宅,最大的支出成本購屋總價與房貸是20年分攤支付。

記者徐義平/專題報導

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來,並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光,不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善,光是貸款成數低、利率又高,加上現行地租是所有權地價稅的3倍,因此,50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜,加上最後到期殘值歸零的關鍵因素,將衝擊地上權住宅的市場流通性。

無產權擔保 貸款成數低利率高

受限地上權或使用權住宅因無物權,無法有實際的產權做為擔保,銀行多半不願意承作貸款,即便願意承作,也朝向無擔保信貸,並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上,所有權住宅總價是2000萬元,地上權或使用權住宅的總價以7折計算,也就是1400萬元,若所有權住宅的貸款成數是7成,貸款利率是2%;此時,地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。

因此,光是自備款,所有權住宅須準備600萬元;地上權住宅,假設只能貸款5成,反而自備款要700萬元,相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算,2000萬元的所有權住宅,貸款7成,20年要付出的房貸利息將近300萬元;若是地上權住宅,貸款5成,20年所付出房貸利息約231萬元,僅省下將近69萬元的利息支出。

地上權地租 地價稅3倍起跳

不過,持有稅部分,地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳,隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲,若是持有年限增長,兩者倍數差距將加大,地上權住宅所有支付的地租反而更重。

信義房屋南京西路店專案經理黃雅瑩表示,以「京站」住宅為例,因屬於無擔保信貸,貸款利率平均來說約3%,相較所有權住宅高出1%,多出幅度約5成,至於貸款成數5~6成,也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低,不過,因該案地處精華地段,購買民眾主要以出租商務人士為主,目前租金收益率至少3%。

到期殘值歸零 流動性差

此外,地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚,以「京站」至宅為例,該案是2006年預售,每坪約25萬元,最後結案時,每坪價格賣到30~35萬元,交屋後,隨著房市景氣持續走揚,最近1坪房價有成交到45~50萬元,再加上該案不受奢侈稅限制,轉手率相當快,粗估1年約有百件在房市流通。不過,該案交屋至今快5年,每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍,預期未來還會持續往上調整,導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限,隨著使用年限遞減,甚至僅餘20年的使用權時間,預期即便房市景氣仍往上走,該類型住宅的房價也很難跟著往上走,畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

記者徐義平/專題報導

現行民眾購買地上權或使用權住宅面臨較大的問題是貸款條件以及持有稅地租持續加重。參與過使用權或地上權的建商均大喊,如果現行制度不想辦法解套與提升,將不願再參與該類型的標案。

此外,有建商認為,分割地上權對參與建商來說並非是好事,反而是未來收回制度的很大隱憂,更是最大的不確定因素,一旦有少數民眾到期後不願歸還,甚至占屋抗議,屆時將又是一場社會紛擾。

貸款條件與地租年年調漲仍是民眾購買地上權或使用權住宅須注意的地方,全國不動產企研室主任張瀞勻表示,目前地上權或是使用權住宅,因無土地所有權可以抵押,多數是由建商去跟銀行商談條件,最後採取無擔保信貸,貸款成數低、貸款利率高,因此,部分民眾會選擇用手邊的資產申請貸款,再將貸款金額支付該類型住宅,相較之下,利率較低、貸款成數也較高。

因此,多數業者認為,現行的地上權開發模式僅適合收益性的商用不動產,對於地上權住宅模式,仍還有一大段路要走。

 


 

地上權、工業宅、零持分3種房子小心買 (2013-12-01 Money錢雜誌 文/潘佳凌、賴雅淳│攝影/張家禎)

房價高漲,民眾到處尋找便宜房子,地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞,但是,買這類房子並不會比較划算,下手前請先謹慎評估。

房地產是一項有趣的產品,它既符合人們居住上的情感安心需求,同時也具有投資功能。然而,房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品,有許多枝微末節在購買時需要特別留意,例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅,以及土地零持分住宅皆是如此。

今年以來,由於房價高漲,地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅,因價格較周遭平均行情低了2~4成,受到買方青睞,加上在政府政策推波助瀾下,這些特定商品也大行其道。

但是,上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如,地上權住宅只能使用50~70年,而且貸款條件較差;工業住宅可能有違法使用問題;土地零持分住宅即使住的是公寓,也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅,甚至有些隱形成本隱含其中,在購買時都要仔細鑽研,免得以為買了高CP 值房子,其實是當了凱子卻不自知。

地上權住宅 增值低 轉手性差

今年以來在市場上很夯的地上權住宅,其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產,因此目前大面積土地無法標售,只好轉往地上權發展,直至今年大鳴大放,許多地上權土地招標成功,使用年限也從50年延長至70年,大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。

由於台北市土地價格飆漲,進而推動房價高升,令許多自住型買方望之卻步,而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高,但是沒有土地持分,雖然省了地價稅、土地增值稅負擔,卻仍須支付「地租」給建商,且貸款成數也低,使用期滿須拆屋還地且無增值性,都是購買地上權住宅要多留意之處。

預付租金概念 便宜進駐市中心

售價低於周遭行情的地上權住宅,其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產使用,少部分是以住宅產品對外銷售,而這類地上權住宅訴求低價、優質地段,吸引了不少大眾的目光,例如華固標下景美財訓所地上權土地,規畫推出4字頭房價產品,比起周遭新案開價7字頭,令許多消費者眼睛一亮,大喊便宜。

一般情況下,地上權住宅的確會比周遭便宜2~3成。由於地上權住宅大多位於精華地段,買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而,高力國際調研部董事李日寶開門見山的說:「地上權住宅持有者並沒有土地所有權,僅有房屋使用權,其實是預付租金的概念。」

舉例來說,假設地上權住宅1坪價格為30萬元,權狀20坪,總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念,使用期限50年,每年租金就是12萬元,平均每個月租金1萬元。

地租、房屋稅 隱形成本要留意

國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣,這是國產署去年7月所標售的地上權,位於民生東路巷內,地點靠近敦化北路、松山機場,地理位置極佳。每坪開價120萬元,規畫為17~35坪的飯店式住宅,總價2000萬起跳,使用期限50年,等於每年租金回收要40萬元以上才能打平,這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅,卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算,這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比一般地價稅來得低,而且現在土地價格飆漲,表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅,實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。

從成本的角度來分析也不划算。李日寶說,同樣都是以公告地價為課稅基準,一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二,而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算,地上權住宅是一般住宅的25倍,這些稅負的隱形成本鮮少被討論,若只看投報率3~4%,的確會很令人衝動。

也有人會說, 先買下、收租金,之後再來轉賣。但是,地上權住宅不像一般住宅,因為沒有土地價值,轉手性較差。李日寶說,地上權住宅的概念類似權證,不論是自用或投資,價值都會隨著時間而流失,理論上,隨著屋齡增加,殘餘價值也會隨之降低。

【更多精采內容請看《Money錢》NO.75 2013年12月號】

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