發佈日期:2015年10月27日

本月初,不動產實價登錄網站上,揭露一筆電影院座位的特殊交易,買賣背後目的,是為了­整合原中興百貨商場的複雜產權;買下座位的李方酒店集團,近年已豪砸上百億元,在全台­獵地,積極布局飯店事業版圖,成為新竄起的一霸。

李方集團總裁李銘松早年由會計師起家,有「迪化街大帳房」之稱,靠投資房地產致富,業­界形容擅長活化不良資產的他,總能從爛泥中看見黃金。李銘松對能否整合成功,展現戲棚­站久的決心,「不急,我開發的腳步還沒到這裡,反正放著也不會壞、不會臭啊。」

本月初,不動產實價登錄網站上,揭露一筆電影院座位的特殊交易,買賣背後目的,是為了整合原中興百貨商場的複雜產權;買下座位的李方酒店集團,近年已豪砸上百億元,在全台獵地,積極布局飯店事業版圖,成為新竄起的一霸。

李方集團總裁李銘松早年由會計師起家,有「迪化街大帳房」之稱,靠投資房地產致富,業界形容擅長活化不良資產的他,總能從爛泥中看見黃金。李銘松對能否整合成功,展現戲棚站久的決心,「不急,我開發的腳步還沒到這裡,反正放著也不會壞、不會臭啊。」

本月初,不動產實價登錄網站上揭露一筆特殊交易,位於北市長安東路二段「星聚點」KTV樓上,原中興百貨三樓、已歇業多年的金像獎戲院,竟有人以四十萬元價格,買下二個電影院座位,引起熱議。

實價登錄上路三年,揭露的交易項目雖包羅萬象,從天井、甚至連大樓門廳都有,但仍不脫離房地產範疇,不過買賣獨立的電影院座位,卻還是頭一遭。由於交易物件特殊,為此,台北市地政局還曾進行查核,確認此座位確實有產權,合計建坪一·七坪、土地持分僅○·一七坪。

至於這樁奇特交易背後的買家,大有來頭,是近年在飯店業快速崛起的李方酒店管理集團總裁李銘松。

他早年由會計師事務所起家,有「迪化街大帳房」之稱,靠著投資房地產致富,近年低調豪砸上百億元,在全台獵地、布局飯店事業。這次因實價登錄,李銘松躍上媒體版面,也讓人意外窺見這位新飯店大亨實力。

「我整(中興)很久了啦,怎知最近又被提起。」「我鄉下來的老粗,再過兩年就要退休,沒什麼特別的故事好寫啦。」雙十節前夕,西裝筆挺、一頭銀髮的李銘松,面對本刊邀訪,急忙推辭,一陣子後,個性低調的他才終於打開話匣子,談起他買中興百貨商場的過程。

「因為以前常去那邊(中興百貨)看電影、買東西,二○○八年金融風暴,仲介說原本開價二十億元,後來一路跌價,我算一算投報率還可以,就用十二億元買了。」

李銘松講得一派輕鬆,他原本規劃拆掉重蓋成兩棟,前面是商業大樓,後面是住宅大樓,但沒想到這棟大樓複雜的產權結構,超乎他想像。

有三十七年屋齡的中興百貨大樓,是一九七八年由華美聯合建設董事長張克東投資設立,地下二樓至四樓為商場,五到十五樓為住商大樓。他把商場定名為芝麻百貨,後因周轉不靈,在一九八一年被霖園集團的蔡辰洲買下,改名興來百貨。四年後,蔡辰洲因十信案入獄,興來百貨再易主,由中興紡織拿下,更名為中興百貨,步入全盛時期。

當年,在總經理徐莉玲(現為台玻集團董事長林伯實夫人)操刀下,中興百貨成為台北的時尚潮流指標,她積極扶植如夏姿、溫慶珠、陳季敏等國內設計師品牌,並首開百貨公司每季展演服裝秀的先河;還與意識形態廣告長期合作,創造不少經典廣告詞,如「一年買兩件好衣服是道德的」,獨領風騷一時。

但隨著越來越多大型百貨賣場開幕,加上中興紡織爆發財務危機,牽連百貨事業,只好在二○○八年,將地下二樓至地上四樓的二六三○坪百貨商場公開標售。李銘松就是在那時入主,但商場總共四千多坪,中興百貨所有的僅六成多,另外一千多坪產權分散在不同人手中,李銘松要全體運用,必須積極整合。

困難的是,早在張克東蓋樓時,就打出「不動產證券化」概念,吸引想花小錢當股東和房東的民眾,三樓的金像獎電影院,即以座椅代表「股份持分」。

「戲院有五百多坪、座位高達五百多個,每個都有主人,為此李銘松逐一發信詢問,一個位子從十五萬到二十萬元都有。」仲介說,在李銘松努力收購下,如今李銘松已擁有八成,還有一百個座位未收到。(撰文:何醒邦)

姚舜


李方酒店管理集團率素崛起,斥資逾百億打造全台據點且多數是自有資產,讓人見識到其深厚的資金實力,也讓外界對向來低調的創辦人李銘松非常好奇。

「李方」實際上是取自集團總裁李銘松與方素蝶夫婦的姓氏,李銘松是宜蘭礁溪人,家族從事遠洋、近洋漁業或養殖業。李銘松大學讀會計,後又攻讀企管取得碩士學位;入社會後沒承襲家族事業,而是與唸銀行保險並同樣有企管碩士學位的方素蝶一起開設松哲會計師事務所。

「專業只能顧三餐」,李銘松的人生第一桶金不是靠會計師替人計帳賺的,而是「存了錢就買房」、點滴累積出來的財富。李銘松說自己的投資理財觀是「鄉下人進城」、「有土斯有財嘛!」。

他自60、70代就開始投資不動產,手上至今仍有不少資產,包括「月世界酒家」和「光男企業大樓」都是他很早就購入的資產。由於洞見市場趨勢走向,讓他在房市頗有斬獲。2010年6月他以18.23億標下台北寶慶路新光人壽原總部大樓而聲名大噪,2012年李銘松以36.8億元轉手賣給中國信託人壽,更讓外界看到他獨到的投資眼光。

李銘松也曾嘗試過投資股票,但他自謙「即使自己是專業會計師都看不懂股票市場」,所以最後還是專注投資不動產。

2003年SARS蔓延,李銘松危機入市跨進觀光產業,自創「皇家季節酒店」品牌投資經營旅館飯店,後又陸續買樓裝潢經營「頭等艙」、「太空艙」等飯店,以及掛上國際酒店名牌的「台中李方艾美酒店」與「高雄中央公園英迪格酒店」。短短12年間,李銘松亦從「獵樓大亨」又多了「旅館大亨」的頭銜。

問李銘松為什麼一定都要以自有資產開飯店,他說,做什麼生意都會碰到景氣差的時候,如果擁有資產,「假以時日總會增值」。(工商時報)

李方集團 200億全台展店
皇家季節酒店集團正式更名為「李方酒店管理集團」,「李方」兩字是取自創辦人李銘松(中)與方素蝶(右)兩人姓氏,左為二代經營者、副董事長李奇璋。圖/姚舜

因應全新市場布局策略,皇家季節酒店集團本月起正式更名為「李方酒店管理集團」(LEEFANG GROUP),並整合旗下台中「李方艾美酒店」、高雄「英迪格酒店」兩家國際品牌酒店,以及自創品牌「皇家季節酒店」、「頭等艙飯店」與「太空艙旅舍」等,布局全台。

李方酒店管理集團副董事長李奇璋表示,集團正式更名後,將以自創品牌、加盟國際酒店,以及委託國際酒店經營管理等3軌並進模式,在全台拓點展店,並以不同品牌,分眾滿足不同客層的旅宿需求。

李奇璋指出,李方酒店管理集團至2016年底前,預計將投入超過百億元資金,用在開設台中李方艾美酒店、高雄中央公園旁的英迪格酒店;而前述5大品牌新據點陸續開出後,集團總客房數在2016年底將達1,200間。同時,李方酒店管理集團也將繼寒舍餐旅、六福旅遊之後,同時擁有兩個不同國際連鎖飯店旗下酒店的集團。

台中李方艾美酒店原為金莎百貨,李方集團購入後將斥資80億元(含土地)改建為有228間客房與5個餐廳的飯店,並加盟喜達屋酒店團旗下艾美酒店(Le MERIDIEN),預計2016年底開始營運。

而預計今年底、明年初營運的英迪格酒店,位在高雄新崛江商圈,亦為李方酒店集團購入舊有百貨公司後,斥資36億元重打造為有129間客房的設計精品風格飯店,酒店預計在2016年初營運,並掛上州際酒店集團旗下個性酒店品牌「英迪格酒店」(Hotel INDIGO),並委由對方經營管理,成為全台第一家英迪格酒店。

除前述兩家國際品牌酒店外,李方酒店管理集團自創的「皇家季節」、「太空艙」與「頭等艙」等飯店,亦將持續拓點展店,李方酒店集團董事長李銘松表示,3個自創品牌目標是在台北有12家、台中與高雄各4家據點。其中,「頭等艙」在今年下半將開出台中綠園道館,明年高雄站前館開幕。如含自創品牌飯店,李方酒店投資旅館飯店資金將超過200億元。(工商時報)

2012-11-09

北市中華路、寶慶路口 兩年翻近一倍

〔記者李靚慧、徐義平、高嘉和/台北報導〕中信金子公司中國信託人壽昨以每坪一○六八萬元價格,買下台北市中正區中華路、寶慶路口土地,改寫素地單坪天價紀錄,將興建總部大樓。由於這價格幾乎是兩年前皇家季節酒店從新光人壽手中標下的近倍,引起市場議論;但中國信託人壽強調,看好未來雙子星「東西軸線翻轉」前景,價格「非常合理」。

斥資近36.8億元 中信人壽將建總部大樓

中國信託人壽是以總價卅六億七九七七萬元,購得坐落於台北市中正區中華路、寶慶路口土地,該基地面積為一一三九平方公尺(約三四四.五五坪),取得成本每坪一○六八萬元。

這塊土地原地主是新光人壽,在兩年前公開標售,最後由皇家季節酒店以總價十八.二三億元得標,換算後每坪五二九萬元,比底標價高出六%,創下當時西區素地新高價紀錄。

當時有高達十二組人馬領標競爭,包括富邦建設、全球人壽等,最後開標竟由較不知名的皇家季節酒店得標;皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶,實際負責人是皇家季節酒店總裁李銘松,兩人為夫妻關係。

業界指出,李與方都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身,李銘松擁有記帳士執照,主要是提供土地買賣簽合約、找貸款等服務,外界甚至盛傳他是不少迪化街金主買賣土地的帳房。近幾年來,李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標,這次在奢侈稅閉鎖期兩年後轉手就大賺近倍,可看出其出手之精準。

之所以砸重金購地興建總部,中國信託人壽發言人卓長興解釋,因中信人壽目前並沒有自用辦公場所,位於台北市的總公司及四處電話行銷中心都是租用,年租金就高達六千五百萬元,因此尋求開發素地興建總部大樓,以降低取得成本。

卓長興強調,該基地位於台北市捷運板南線西門站出口,屬商四土地、建蔽率七十五%、容積率八百%,緊鄰中華路,可銜接環河快速道路及市民大道;其東側緊鄰遠東百貨商圈,西側為西門町商圈,未來待雙子星完工、政府推動的「西區軸線翻轉」將成真,該地區的前景無可限量。

這成交紀錄一舉超越去年七月時,「仁愛116」創下的每坪八二六萬元紀錄,全國素地地王換人做。第一太平戴維斯總經理高銘頂指出,甫成交的寶慶路素地,位於博愛特區範圍的邊緣外,建照申請相當困難,這次是帶有建照銷售,具有土地以外的附加價值,買主只要一過戶,便可直接開發興建。

對照近期西區的大型成交案件,包括八月份富邦人壽買下萬國大樓整棟,換算每坪土地成本在一千四百萬至一千五百萬元間;新光人壽日前買下大亞百貨一樓商場,換算土地成本也高達一千三百萬元。業界說,中國信託人壽天價標地不見得不划算。

2011-3-14  TWM




神祕的觀光飯店業者李銘松,二十 三年前曾赴中國投資,卻接連四次失利,他不畏挫折反而赴當地求學,終靠投資上海店面大賺。二十年前開始參加投資考察團的李銘松,多年來在台灣北、中、南獵 地,因為懂得在失敗中努力學習,讓他成為百億元身價的富豪、台灣新飯店大亨。

撰文‧周岐原、梁任瑋

「你就去談 談看,(價錢)不要超過。」一列高速奔馳的「和諧號」列車,正由重慶駛向成都。車廂裡,坐著許多財金文化的考察團員。其中,一位穿西裝的中年人正透過電 話,指揮一樁房地產買賣的談判細節。談了許久之後,這通電話才掛斷。從外表看起來,這人中等身材,一頭銀灰色頭髮,儘管戴著眼鏡,他的眼神依然銳利。這個 人的名字叫作李銘松。

李銘松是誰?去年六月中旬,新光人壽標售北市寶慶路土地,最後富邦建設等十二組人馬全數失利,由市場十分陌生的皇家季 節酒店得標,每坪得標金額換算逾五百萬元;在幕後操刀這樁交易的主導者,就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。他在接受《今周刊》獨家專訪時,頗具信心 地表示,準備將西門町的土地,用來興建地上十九層的五星級飯店,以擴充台北市的經營版圖。

此外,在台中、高雄市中心,他也各準備至少三個地 點,將用來興建高級觀光飯店。待工程陸續完成後,皇家季節酒店將在北、中、南三大都會區,擁有十棟四星或五星級飯店,成為爭奪台灣觀光市場的一股龐大勢 力。李銘松本人,更會成為國內的新飯店大亨!

據統計,外國觀光客由○六年的三五一萬人,增加到去年的五五六萬人,在短短五年間,來台人數成 長率逼近六成;連國際飯店的平均房價,也已逐步逼近○六年的歷史高點。巧的是,李銘松旗下的飯店,正好就是從○六年開始營運,順利搭上這波觀光業起飛的大 商機。目前,由皇家季節酒店營運的飯店,包括南京西路的一館、二館,及位在北投的溫泉旅館,房間總數約一四○間。儘管數量還不多,但未來新飯店陸續加入營 運陣容,將使得李銘松的飯店版圖更加可觀。

得標西門町的角地,讓以往極為低調的李銘松,一下子成為市場焦點。當大家都在追問「誰是李銘 松?」參與投資考察團的團員都知道,他就是那位頭髮銀白、笑口常開的成員。也知道早在九○年代初期,︽財訊︾創辦人邱永漢帶團參訪中國考察時,李銘松已是 參與其中的第一代團員。但是在浮上台面之前,李銘松和觀光產業全無淵源,只是一位擅長投資房地產的會計師。

出身宜蘭頭城的李銘松,祖、父二 代靠投資經營遠洋漁業和養殖漁業起家,並在迪化街從事銷售貿易生意。由於這層地緣關係,李銘松由台北商專(現改制為台北商業技術學院︶畢業後不久,就創辦 了松哲會計師事務所,專門將目標客戶鎖定在迪化街的公司,為他們處理帳務相關事宜。大膽創業這一年,李銘松年僅二十五歲。

青年創業 積極標會買樓、換屋李銘松創業初期,正好碰上台灣經濟大幅成長的年代,會計師事務所的事業,很快進入軌道;甚至因為事務所的生意興隆,他還有「迪化街大帳 房」的封號。然而跑遍各大公司的查帳過程,卻是他最難忘的經驗。李銘松回憶,在最高峰時期,松哲曾為一千多家客戶提供稅務及會計服務,儘管員工多達上百 人,但要查核一千家客戶的帳目,仍然十分辛苦。「扣掉假日,三六五天每天拚命查,(帳務)還是查不完。」李銘松說。

至於李銘松最重要的致富 管道—— 房地產,則是在他創立會計師事務所的隔年,才開始投資。當時,忠孝東路四段的現代大廈剛剛完工,一坪要價四萬元。透過朋友擔任銷售業務的關係,李銘松以少 許折讓的一○八萬元,買下一戶二十八坪的房子。李銘松承認,當時資金並不充足,還是回老家標了一個會,才湊足自備款。他自嘲說:「我大概是『頭殼尖 尖』(意指財運不佳),但是自備款夠了就敢買房子。」二十五歲創業、用標會籌措買房的自備款,可以看出李銘松行事的積極作風。

開始買房地產 時,李銘松剛結婚不久。他回憶,為了換空間較大的房子,全家人曾每隔三年就搬一次家。為何如此勞師動眾?原來李銘松為了避免購屋造成太大的資金壓力,他決 定在換屋時,先搬到市郊的大房子,直到經濟能力穩定,再搬回市區,找同樣大小但價錢略高的房子。雖然搬家過程辛苦,但如此一來卻能趁房價波動,達到換住好 房子的目的。

創業期間長年查帳的經驗,加上用心觀察房地產市場變化,讓李銘松練出極為敏銳的房價嗅覺。像是在考察大陸期間,每參觀一個建 案,李銘松往往會走上樓、從陽台向外眺望,仔細觀察建案周邊的市區建設和交通動線,藉此了解發展潛力。

舉例來說,在參觀幾處重慶的建案時, 李銘松就發現部分建築本身即使位在市區,但周邊的建設進度還不到位,現階段若出手購買,價格將不容易有明顯上漲。可見投資不動產數十年的他,認為房地產的 區位還是最重要的選擇指標。

他經常掛在嘴邊的話是:「只要是經濟維持成長趨勢的地方,就不用擔心買來的房子價格不漲,只會有快漲或慢漲的區 別。」之所以有這層體悟,是李銘松花十年考察中國各地的心得。在這十年間,李銘松雖然靠投資中國獲利甚豐,但成果卻是用多次挫折換來的。

投 資中國四次失利 為人脈赴當地讀書李銘松回憶,一九八八年他首次到中國觀光,由北京一路南下到江蘇,當時中國的投資環境仍相當原始,但潛力已讓李銘松留下深刻印象。回台灣 之後,他積極找管道進軍中國投資。第一站,就選在國民政府的舊都南京。

當時,李銘松請友人協助,以近人民幣八百萬元的代價,在南京市郊景點 湯山溫泉買了兩百畝地(約四萬坪)使用權。不料繳款後數個月,還是無法取得國土使用證,取得執照又發現,買的地竟縮水到八十畝。原來官員並沒有告知,一條 規畫中的高速公路剛好經過這塊土地,在重大建設優先使用的情況下,土地於是縮水。幾經折衝之後,李銘松總算拿回當初的投資款項,精明如他,也終於嘗到吃悶 虧的滋味。「一堆經驗,白忙一場」,李銘松感嘆。

這次投資失利,不僅沒有打消李銘松布局的念頭,反而讓他更積極地想切入南京的消費市場。原 因是一次逛街時,李銘松發現當地的麵包售價相當高,「兩種都是麵粉做的,包子一顆只賣三毛,麵包卻賣八毛至一塊」,這讓李銘松興起在當地賣麵包的念頭。於 是他決定與家人合夥,在南京市區連租了二十個店面,打算一口氣衝高規模,拉抬經營聲勢。想不到第二次又遇上同樣的產權問題;明明已經付出人民幣兩百萬元拆 遷費,但幾個店面的使用證一直無法取得。幾經等待,李銘松只好再次決定放棄投資,當作花錢買教訓。

仍不放棄的李銘松,後來曾嘗試經營南京一 家飯店,以及承作當地人民大會堂的餐廳生意,但兩者雙雙因勞工問題而碰壁。一再被人治問題困擾的李銘松,終於決定暫停在中國的經營腳步,檢討自己的布局。 他得到的結論是:做生意,不僅要有當地人脈,還要具備在地思惟才能成功。於是,李銘松做了一個讓眾人驚訝不已的決定:到南京讀碩士。

「九三 年起,我每周五去南京,周一回來。這樣一趟來回,一周交通時間就超過七小時,連續上了二年課」,李銘松笑說,他以四十歲「高齡」到南京大學念碩士課程時, 是全班唯一的台灣學生。當時還沒有兩岸直航,到南京必須先到香港轉機,過程十分辛苦;但李銘松一心想要了解當地商界人士的經營思惟,因此絲毫不以為意,反 而上得十分勤快。

前後為學業飛了八十多趟南京,經過兩年,李銘松終於拿到碩士學位。他回憶,當年擔任指導教授的老師,如今都已是大學校長、 書記等重要人物,為他提供更多的經營訊息,李銘松這步棋,終於是走對了。

歷經多次失敗,李銘松在中國的事業終於有了大翻身的機會。一九九七 年起,李銘松將事業布局轉往上海,在古北新區的一條商店街收購了三十間店面。當時,店面每坪售價只有七千五百元新台幣,他將店面出租,租金的年化報酬率估 計高達四成。不過二○○○年時,中國改革房屋政策、終止原來的「福利分房」措施,大批民眾直接買屋,使得租金報酬率大減,一下子降到只剩五%。有鑑於收益 下滑,隔年開始,李銘松就陸續將這些店面賣出。

鮭魚返鄉 經營觀光飯店獲利豐厚將這批房地產出清後,讓李銘松獲利最大的除了價差,還有一項無形影響因素:新台幣匯率。他回憶,最初將投資款項匯出台灣時,新台幣兌 美元是一比二十六,但是○一年他將資金收回時,匯率已經貶到一比三十七.五,這一來一往,等於讓李銘松又多賺了四成。李銘松這次投資上海店面的獲利,估計 有好幾倍。

事業中心調回台灣後,李銘松仍未改變「店面優於住宅」的投資原則,趁著當時銀行承作的貸款成數高,李銘松陸續收購不少位在台北市 忠孝東路與敦化南路周邊的辦公室。包括葉財記世貿大樓、中鼎大樓、十信大樓等辦公室,李銘松均一層層加以收購,並且持有不賣。直到○六年開始,他發現房價 的漲幅開始超越土地,也就是麵包(房屋)比麵粉(土地)還貴的異常情況。隨著房價走高,他將這些商辦陸續出脫,結果這批商辦,又為他賺進約三倍的豐厚獲 利。

至於經營觀光飯店,李銘松笑說:「完全是無心插柳,我大概是最不務正業的會計師!」原來在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情期間, 李銘松決定讓房客退租、將位在南京西路的大樓重新整修。原因是他偶然讀到一則新聞,指出一旦國內開放大陸遊客來台,高級觀光飯店將供不應求。生意頭腦靈光 的李銘松,立刻決定將這二棟改作飯店用。這位旅遊業的門外漢,就這樣一頭栽進飯店事業。

「當時全台總共二萬多個房間,觀光局估計若全面開放 陸客,至少要八萬個房間,還差很多。我的邏輯一想,這就有投資的空間,」李銘松說,「飯店不是能賺暴利的行業,但它可以永續經營,只要守得好,留給下一代 也不錯」。

由於創始的一、二號館,地點位在台北市鬧區外圍的南京西路,一開始規畫時,李銘松就強調須凸顯差異化的品牌價值。而全面使用歐舒 丹作為房間沐浴用品,就是該飯店的創舉。

經過數年籌備,陸客即將開放自由行,李銘松終於等到開放陸客自由行的活水,現在,他要全面衝刺旗下 的飯店事業,與加入戰局的國際品牌一較高下。他私下坦承,只要飯店事業經營得當,不排除將公司掛牌上市櫃。這位神祕的地產大亨,過去靠著不動產賺得可觀身 家,但他卻將精力和公司的重心,全都押寶在觀光飯店產業上。

從一位會計師到身價上百億元的飯店大亨,李銘松靠的是他比別人更強的成功企圖 心,不認輸,以及敏銳的觀察力與執行力,成就他今日的身家。

李銘松

出生:1952年

現 職:皇家季節酒店總裁

經歷:松哲會計師事務所創辦人學歷:南京大學國際經濟研究所碩士

李銘松的投資態度:

1. 專注投資熟悉的房地產,陌生的商品一律不碰。

2. 在中國投資失敗4次不氣餒,反而赴當地求學,長期耕耘人脈,重新學習。

3. 經營事業需要的不動產一律購買,不採租賃。

4. 寧可投資土地、蓋飯店,賺長期經營的「慢錢」,不急著投資金融商品來短期獲利。

李 銘松的投資心法

1. 投資任何地區都只買交通動線良好、周邊建設已經到位的房子。

2. 只要確認當地經濟成長趨勢,就不必擔心房價不漲,只有快漲、慢漲的區別。

3. 當價格便宜時,優先購買市中心的商辦產品。

4. 每坪房價水準比土地價格還高時,就會陸續賣出。




2015-10-07 04:04:46 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

據實價登錄最新資料,今年4月台北市出現一筆購買金像獎電影院兩個座位、合計40萬元的交易案,其背後神秘買家就是身價破百億元的獵樓大戶暨旅館大亨李銘松。他在2008年以12億元買下中興百貨大樓後,開始積極整合地下二樓至四樓產權,而電影院座位交易案則意外揭開他布局旅館事業的新計畫。

據了解,上述交易特殊之處為,金像獎電影院產權被切割為每個座位都有持有人。

據實價登錄網資訊顯示,2013年開始金像獎戲院的電影院座位就開始出現交易,分別在當年的6月和7月就有買方買下各0.85坪、包含土地和建物的座位,扣除共同持有部分,平均每個座位價格為15萬元,總交易價格為30萬元。

去年4月買家則以總價36萬元買進兩個戲院座位,平均每個座位約1.71坪,每個單價達18萬元,每個座位漲幅達二成;今年4月買家持續買入金像獎戲院座位,共買進二個,每個座位坪數為1.71坪、交易價格為20萬元,合計總價達40萬元。

房地產業內人士指出,積極買下中興百貨大樓三樓金像獎戲院座位的買家,正是近年來竄起的李方酒店管理集團創辦人暨總裁李銘松,旗下飯店包括皇家季節酒店、台中李方艾美酒店,及高雄中央公園應迪格酒店等。

2008年中興紡織為解決財務問題,將位於地下二樓至地上四樓的中興百貨產權公開標售,當時李銘松以12億元標下。七年來,李銘松為了取得中興百貨完整產權積極整合。

房地產業內人士指出,由於李銘松取得的中興百貨產權為不良債權,必須透過整合,產權才能完整。光是該棟大樓15層樓就擁有326位持有人,其中三樓金像獎電影院的座位,因為每個座位都有持有人,讓李銘松必須一一向持有人逐步買回。

房地產業內人士分析,李銘松要擁有完整產權還有一段路要走。

圖/經濟日報提供

由國人自創的百貨公司品牌-中興百貨,當時以引領時尚、獨樹一格的設計裝潢風格成為其特色,並首開百貨公司每季展演服裝秀的先河,但因中興紡織爆發財務危機,牽連百貨事業,2008年中興百貨最終淪為不良債權標售,最後由李銘松以12億元標下,未來走向值得持續關注。

信義全球資產經理王維宏表示,李銘松標下中興百貨後,未來可改建成為旅館或是零售商場。不過以中興百貨設計規畫動線來看,若未來改裝成為旅館,因前身為百貨公司使用,有單層面積較大的疑慮,加上零售商場使用,空間上並無採光,若改為飯店使用效益可能不如零售商場來得高。

中興百貨歷經兩度易主,1978年由華美建設所投資設立,定名為芝麻百貨,後因大股東資金周轉不靈而出售。1981年芝麻百貨被霖園集團的蔡辰洲併購,並改名興來百貨,不過四年後,蔡辰洲因十信案入獄,興來百貨再度易主,由中興紡織拿下,並更名為中興百貨。

中興紡織接手後,不僅相繼成立新竹店及信義店,更在上海成立分店;雖然二度易主,不過徐莉玲卻堅守崗位,不僅將融入中國風的裝潢和設計,並以引領時尚、獨樹一格的設計裝潢風格成為其特色,並首開百貨公司每季展演服裝秀的先河。

2015-10-07 04:04:47 經濟日報 記者黃冠穎/台北報導


李方酒店管理集團總裁李銘松。 本報系資料庫

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李方酒店管理集團總裁李銘松因為實價登錄再度躍上媒體版面,他早年由會計師事務所起家,有「迪化街大帳房」的美譽,靠著商辦致富,近年則轉戰飯店業,即將開幕的台中李方艾美、高雄中央公園英迪格酒店都是旗下飯店,可謂新一代的飯店大亨。

李銘松的父親、祖父兩代在宜蘭從事遠洋、養殖漁業,同時在迪化街做起水產生意,他憑藉著地緣之便,1977年創立了松哲會計師事務所,專做迪化街客戶,在台灣經濟起飛的全盛時期客戶超過千家。

在「有土斯有財」觀念之下,李銘松從年輕開始,就將攢下的每分錢都投入房地產,資產也愈滾愈雄厚,2010年曾以18億元標下台北寶慶路新光人壽大樓,隔兩年又以36億元賣給中國信託人壽,震撼市場。

至於跨入旅館業則是無心插柳柳成蔭,原來2002年SARS爆發,房產投報率不如從前,李銘松又看見將開放大陸遊客來台,旅館將供不應求竹商機,於是將南京西路大樓整修為旅館。

「旅館能永續經營,適合留給下一代」,李銘松近年已經將重心轉往旅館業,第二代李奇璋擁有餐飲業聖殿的美國康乃爾大學背景,旗下11間旅館都是自有資產,先受創立皇家季節酒店、頭等艙飯店、太空艙旅舍等三大自有品牌,更分別結盟喜達屋、洲際兩大國際酒店集團,分別開設台中李方艾美、高雄中央公園英迪格酒店兩家飯店。

雖然擁有雄厚背景,李方仍選擇較緩慢的策略,以穩健拓點的步伐拓點,也不仰賴上市櫃募集資金,未來不排除引進更多國際品牌。

2015-10-07

應是考量整合股權、插旗都更

〔記者徐義平、賀靜賢/台北報導〕房地產交易怪象多,從不足一坪的畸零地到電影院座位都能賣!根據實價交易紀錄,位於台北市長安東路、復興北路口的總督影城在今年四月份交易兩個座位,包含土地、建物持份,總價共四十萬元;房產業者研判,過去幾年該戲院已有四個座位交易紀錄,且價格一路水漲船高,買方應是考量整合股權或插旗都更。

  • 實價特殊交易案例實價特殊交易案例

總督︰座位屬歇業的「金像獎」

總督戲院李副理則表示,其實座位是指旁邊「金像獎戲院」,已歇業三、四年,與總督無關,兩戲院也沒有產權關係。據悉,當年芝麻百貨曾以座椅代表「股份持份」,後來百貨產權移轉,應是所有權人為了整合股權,才有「賣電影院座椅」的情形。

價格走揚 換算每坪高達425萬元

根據實價網揭露資訊,三年內北市松山區至少有四筆約六個電影院座位交易資訊,分別是二○一三年六月、七月各有一筆十五萬元交易紀錄;去年四月、今年五月各有一筆三十六萬元、四十萬元分別買進兩個電影院座位,交易價格一路走揚;以今年四月該筆為例,土地持份約○.一七坪,換算每坪土地單價高達四二五萬元。

對照地籍資料,這次買下戲院座位的是李方酒店管理集團,該集團旗下有皇家季節酒店等。

李方集團在二○一○年砸下十八.二三億元標下新光人壽持有的西門町寶慶路近三五○坪土地,當時換算後每坪五二九萬元,創下當時西區素地新高價紀錄;這塊地兩年後以三十六.七九億元賣給中國信託人壽,拆算每坪土地單價達一○六八萬元,改寫當時素地天價。

該集團還陸續以九億元買進南京東路三段上的「和成大樓」,後以十六億元賣給國泰集團蔡家大哥蔡政達的萬達投資;李方集團因買賣出手精準,成為房市快速崛起的神秘大咖。

2015-10-06 11:07:05 經濟日報 記者游智文╱即時報導

實價資料特殊交易五花八門,今年4月台北市就有人交易電影院座位,共兩個,含土地、建物持分,總價共40萬元,堪稱是史上最奇特的不動產交易。

根據實價資料,出現座位交易的電影院,是位於台北市長安東路、復興北路口的總督影城,資料顯示,早在兩年前總督影城就有兩個座位交易,當時成交價一個僅15萬元,去年也有兩個座位交易,成交行情上漲至每個18萬元,今年以20萬元交易,換算兩年漲幅高達33%。

為提高揭露率,內政部自今年2月起,針對以往排除揭露的特殊交易資訊,如親戚朋友間買賣、增建加蓋等,也開放民眾查詢閱覽,但在備註欄上特別註明,民眾只點一下交易明細,即可看到進一步資料。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,內政部公布的特殊交易千奇百怪,從最便宜的公寓一戶賣1萬元、到畸零地一坪賣1000萬元以上,另外,靈骨塔位、大樓管理室土地持分、大廳、水塔持分等也都有人交易。

而最奇特的當屬台北市總督影城的電影院座位交易,根據實價資料,自2013年至今,共有6個座位交易,都位於三樓,交易的產權,建物部分每一個含三樓座位面積、三、四樓的樓梯間、一樓、騎樓持分共約0.85坪,另外座位也有土地持分,但一個不到0.1坪。

由於交易物件特殊,台北市地政局表示,曾針對此一交易進行查核,確認有此交易。地政局表示,只要是擁有建物或土地的產權,都可登記買賣,地政局在查証時因發現買賣的是電影院座位,因此特別註記。

房仲業表示,總督影城位於芝麻大廈內,此一屋齡已37年的商業大樓,產權複雜,電影院座位交易可能是著眼於產權移轉或整合,當然也有可能是類似靈骨塔位、會員証等消費性買賣,以一個電影院座位賣20萬來看,以全票250元來計算,等於可以看800場電影,假設每周都去看一場,約要16年才值回票價。


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