「哪有房子不裂的 不然你告啊」寶佳為何敢這麼說?國圖論文揭祕

【文 楊卓翰 劉光瑩】

 

推案金額是第2名的3倍,神祕建商龍頭寶佳一週蓋一樓、每坪單價硬是低上萬元,圓了70萬人的首購夢——但卻是一場噩夢?一篇論文揭祕:寶佳重點在投資,而非產品。

 

這裡是新北市蘆洲區核心的中正路商圈,是鄧麗君幼年曾住過的眷村。

 

現在它是築禾建設打造的指標名宅建案。有著超過千坪的大基地、哥德式外觀、26層鋼骨建築,4年前開賣時一坪開價高達60萬元,在蘆洲堪稱豪宅。

 

不過,在網路上,築禾建設沒有自己的官網,只有建案的推銷網頁,登記地址在五股成泰路,樓上就是寶佳機構。

 

築禾的真面目,正是寶佳機構旗下的建設公司。一般民眾可能不熟悉寶佳,但寶佳旗下像築禾這樣的建商,估計有70幾家,遍布全台。

 

 

根據《住展雜誌》統計,寶佳機構在過去10年中,有9年佔據北台灣推案王寶座。

 

去年,全台六都加上新竹的新建案,寶佳總推案金額達1235.6億台幣;若看北台灣推案量,也有773.7億台幣,都是全台第一大建商。

 

 

 

 

 

 

今年已拿下兩家公司經營權

 

相較於建築本業的低調,寶佳近年在台灣股市攻城掠地,已成為企業圈、股民界,無人不知、無人不曉,攻勢凌厲的集團。

 

今年的股東會熱季落幕,寶佳集團又多拿下大華建設、永彰機電兩家上市公司經營權。在過去12年,寶佳先後成為至少18家上市公司的前10大股東,包括台新、永豐、永大、東元等老字號金控及傳產,其中金融機構就佔8家。

 

因為同時間買了太多金融股,連金管會都為它特別祭出「金金分離」的寶佳條款。

 

 

「口袋夠深的財團,都可以這樣介入金融市場的話,寶佳這樣子的操作,會不會實際上是在炒股?」時代力量黨主席徐永明曾質詢。

 

以寶佳集團今年4月的持股計算,其手握股票總市值已經超過530億元。當我們拿這個金額詢問寶佳資產執行長唐楚烈時,他直率道,「你小看我們了。」

 

有媒體將寶佳與其餘一般市場派並列,「我很感冒,」唐楚烈說話直接。在外資圈,外匯交易員出身的唐楚烈,論輩分跟現任台北富邦銀行董事長陳聖德同期,他也做過彰化銀行總經理。

 

自我要求甚高的他,依循的標準是,有43年歷史、曾狀告三星電子的美國最大股東行動主義基金艾略特(Elliot)——儘管在美國,艾略特也廣泛被視為「禿鷹基金」。唐楚烈旗下20多位員工,必須能寫連外資也驚豔的深度中英文分析報告。

 

 

私募基金模式崛起,擁70間子公司、70萬住戶

 

深不見底的財力,寶佳機構創辦人林陳海怎麼做到全台第一?

 

生性低調的林陳海是宜蘭子弟,1970年代就到台北打拚,一開始從工地監工做起,後來成為明峰建設總經理。1985年,林陳海與明峰董事長李東運一起投資移民澳洲,1991年回台創立寶佳機構。

 

林陳海的經營理念,就是承襲自李東運,堅持不養地、專走平價住宅路線,鎖定勞工階級首購族。他還有一個堅持:建案開始銷售後,兩年內一定要全部賣完,並嚴控興建成本。

 

 

「寶佳其實就是一支私募基金,」一位在寶佳旗下建設公司任職10十多年的主管透露。林陳海另一個厲害的地方,就是透過私募基金的方式,把這個策略發揮到淋漓盡致,擴張到全台。

 

《天下》在國家圖書館,找到寶佳旗下合勤建設總經理李柏憲的碩士畢業論文,探討的主題就是「私募股權基金在建築開發業的營運模式」。其中分析的「P機構」,其實就是寶佳。

 

寶佳五股發跡地,內藏70間子公司。(劉國泰攝)
寶佳五股發跡地,內藏70間子公司。(劉國泰攝)

 

論文指出,寶佳組織分為兩個層面,先以私募方式組成創投基金,再以「利潤中心」去管理被投資的公司。創投資金來源為「個人及富有家庭、銀行業、員工入股」,而大部份資金來自於創辦人林陳海,不同於一般建築業多為銀行貸款。

 

2010年論文完成時,寶佳共有30幾個基金。寶佳扮演金融仲介角色,引入資金,成立新的建設公司。而經理人就是這些被投資公司的創業家,這些創業家還可再運用資金,建立第二代建設公司。

 

「P機構要求各基金經理人,土地開發的資本報酬率評估,要達到七成以上,才有機會進入下一階段審查,」論文中寫道。

 

只要通過審查,業界盛傳,寶佳的土地開發經理,出門隨時帶著支票本,只要自己評估成本可接受,馬上成交,不用再問。

 

用這種完全授權的投資結構,目前寶佳旗下有包括佳字輩、合字輩、和字輩、勝字輩、益字輩、鴻字輩、寶字輩、協字輩等8大山頭,共40多家子公司。

 

每個被投資公司,投資期間介於3至5年,就會成立新的基金再投資。因此寶佳旗下的建設公司特色就是「快」:獵地快、推案快、興建快、銷售快。

 

 

鎖定首購族,一週蓋一層樓

 

住宅週報社長陸敬民在節目中分析,寶佳的快,是因為他們透過新技術來「縮短工期」。

 

 

「最快一週蓋一層樓,水泥都還沒乾透就直接往上蓋,」一位資深營造業人士指出,寶佳長期配合營造廠蓋得快的祕訣,在於有固定的「兩套半模板」。

 

因為標準化,一般3年才能蓋完的房子,寶佳機構的案子可能只要2年,甚至1年半。

 

再者,寶佳銷售的目標明確:中低總價產品,鎖定首購的自住客,並依能負擔的族群,來設定建材設備。

 

「台中的建商推首購產品,最怕隔壁蹦出一個寶佳來,」一位台中資深房地產業者說,寶佳每坪單價硬是比周遭便宜1、2萬,「讓我們壓力很大,」他苦笑說。

 

論文中提到,改善投資報酬率的幾個做法,包括「降低設計費用」、「降低營造費用」、「縮短各階段作業之進度時程」。

 

陸敬民觀察,在同一區域,寶佳建案通常比較便宜,除了因為建材設備與原物料進貨量大,可壓低單位成本以外,寶佳也有固定長期合作的營造廠,不脫國城營造、洛城營造、萬代福營造、協侑營造等四家營造廠。

 

 

「不然你來告我啊!」

 

論文中也提到,寶佳是以創投型態投資事業,重點是「投資」,而不是「經營產品」。因此缺點是「過度重視財務性管理,缺乏長期品牌經營」。

 

40歲出頭的資訊工程師蘇柏安跟家人,因為看中蘆洲的生活機能好,在築禾建設的名宅社區共買了3戶,卻是噩夢的開始。

 

2017年4月入住,他一個月後就發現浴室滲水,要求建商修理前後數十次,修了一整年,依舊無法完全解決。社區管委會成立後,他才知道「我不孤單。」

 

 

讓蘇柏安決定提告的,是建商的一句話。某一次跟建設公司襄理開會時,對方說:「哪有房子不裂的,不然你來告我啊!」

 

2018年提告後,建商幾次希望與他和解,但花兩千多萬買房子的他,嚥不下這口氣。今年1月,新北市地方法院判蘇柏安勝訴,築禾建設應給付蘇柏安17萬8400多元。

 

針對此起訴訟案,築禾建設拒絕受訪回應。

 

 

「寶佳並不標榜品牌、建材或設計。說到底,有錢人吃牛肉麵,但一般人要吃飽,只要一碗陽春麵,」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛持平分析。

 

這的確抓到了市場上很大一塊需求,就是面對節節高漲房價,又想有個家的人。寶佳每年賣出1200戶,意味著全台估有近70萬人住在寶佳蓋的房子。

 

不過,對寶佳品牌的不信任,讓許多屋主交屋前就找來專業驗屋公司保障權益。在新北市的一個重劃區,寶佳旗下建設的全新建案,正進入密集交屋期。

 

驗屋公司員工以金屬棒敲擊牆上磁磚,找出空心處,再以藍色膠帶做記號。(看更多:趙藤雄 憑什麼大到不能倒?)

 

「的確比其他建案多出三到四成,」桃園樂菁驗屋經理霍天任坦言,「新北、新竹、桃園……,幾乎每天都會驗到寶佳的案子,」霍天任一邊抓漏水,一邊說。

 

他透露,就連寶佳集團的建設公司也會雇用他去抓漏,「因為實在太多人抱怨,住戶快暴動了。」

 

3年前,當寶佳拿下成立半世紀之久的皇普建設,新董事長蘇永平還向股東保證,新皇普絕對不會「寶佳化」。據指出,寶佳少東林家宏希望用皇普、大華建設的品牌,開始蓋高價住宅。

 

小檔案/寶佳集團

成立/1991年

董事長/林陳海

副董事長/林家宏

主要業務/建築營造

成績單/2019年在六都加新竹的推案金額1235.6億元,全台第一

 

    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()