熱血流成河

回顧二○一二年，不動產投資信託基金（ REITs）可算是異軍突起，在混沌的投資情勢中，成為投資人緊抱的定心丸。今年各區域的REITs仍各擁利多題材，可以考慮納入資產配置的一環。

二○一二年全球各地的不動產投資信託基金（REITs）身價翻揚，背後關鍵就在於寬鬆貨幣政策創造出大筆銀彈，使得具備保值、抗通膨特性的REITs，變成為市場熱門商品。

REITs本質上介於股債之間，發行概念是將不動產原先的固定資產，轉變為可流通的有價證券，投資標的為已開發的百貨商場、旅館或商辦大樓等。以國內的REITs來說，每年的配息率約三％左右，不僅高於定存收益，績效也不輸大部分的股票型基金，是壽險資金主要投資標的。

去年國內REITs因三鼎與基泰之星的清算案，意外成為投資焦點，才讓投資人發現到原來隨著房地產的價格提升，國內REITs價格嚴重低估。

以三鼎為例，發行總額為三十八億元，總脫標價卻高達九○·五六億元，顯見近年來在好標的供不應求下，坐收溢價逾三成的增值效益並不是特例，小股東可說是雨露均霑，和地主同時受惠。

按照目前上市的六檔REITs，大多掌握在國泰、新光和富邦等壽險大戶手裡，而駿馬一號去年年底也才處分中鼎大樓部分樓層，商仲業者估計，「賣比租好賺」的清算效應今年恐難重現。然而REITs的本質是收租金，隨著每次的淨值重估，仍然可享穩定增值的利益，讓手中投資的REITs愈陳愈香。

值得注意的是，富邦天母大樓也即將在農曆年後處分，根據去年十月公告的鑑價資料，雖然富邦天母大樓僅占富邦一號基金總資產的六％，然而，發行當時正是房市低迷的ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，該大樓鑑價僅五·三億元。換言之，以目前價值估算，法人評估至少飆漲三成，將賺回逾億元的一次性收益。

國內大部分的REITs上市時，所取得的成本尚算低廉實惠，因此雖然流動性低，但仍適合長期續抱。然而隨著商辦價格下修有限，賣掉一棟也很難再買回一棟好的物件。

因此，在挑選國內的REITs時，不應該以清算作為投資的依據。重點還是要以長期穩定的「租金收益」。除了參考物件所在的區域，觀察滿租率，業者的議價能力也是關鍵。例如，國泰二號和最大承租戶──嬌生公司的租約今年三月就到期，屆時能否取得較好的租約條件，將是投資關切焦點。

和國內只剩六檔REITs相較，海外REITs由於數量多，成交量大，操作的靈活度相對彈性。中華信評分析師雷明峰指出，海外REITs的發行條件和台灣不盡相同，發行機構可隨時進行調節，透過借貸或發行新股募資方式，來增加持有的不動產物件，自然收益較高，但償債風險也相對較高，投資邏輯不太相同。

攤開全球REITs市場去年的績效，亞洲和東協表現最為亮眼，漲幅平均逾三成，而澳洲、歐洲的REITs也表現不錯。未來資產投信總經理賴楷祥認為，去年REITs經過一段時間盤整，今年仍會有穩定的格局。他建議，今年不妨把重點持續放在亞洲，由於新富崛起，以及勞動人口結構所帶來的人口紅利，都讓亞洲房市充滿活力，尤其是中國、泰國、菲律賓等國，對商辦的需求有增無減，都是投資機會。台新投信固定收益投資部協理潘秀慧則表示，去年表現相對弱勢的北美REITs，仍有值得期待的表現空間。

摩根ＪＦ亞太入息基金經理人羅傑瑞的看法大致相同，目前亞洲REITs收益率平均達五·五％，且股價/淨值比僅○·九二倍，相較於金融海嘯之前的一·四倍至一·八倍，仍在安全範圍之內，具有增值空間。

至於連結的投資標的，由於REITs的首要條件是長期穩健的租金收益，因此以資產負債表健全的大型權值股最佳，可降低持有風險。

未來資產投信亞太不動產證券化基金經理人林翠萍認為，亞太新興市場的消費力道成長強勁，百貨購物商場的需求持續熱絡，在物業選擇上，盡可能以多元及零售流通之產業為主。

換句話說，今年各區域的REITs各擁題材利多，若手邊有外幣資產，想試水溫卻又不知要投資哪個區域，建議直接布局全球型REITs；若是想為手邊閒置的台幣資產做更有效率的配置，便可考慮買進國內的REITs，持續跟著商辦行情賺收益。

另外提醒，由於海外REITs的配息適用「分離課稅」原則，在收益分配前會先扣除六％，因此對於有節稅需求的存款大戶或高資產族群來說，也是值得考慮的選項。

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