熱血流成河

• JAN 18 SAT

• 海外置產的五大問題；購屋需注意稅金很多種、管修費用和匯率；國外購屋 小心房地「慘」

2014-12-01

記者徐義平／台北報導

近幾年國內房價高漲，增值空間有限，加上政策抑制，掀起一波海外置產潮，尤其是東京、吉隆坡等地；不過，業者提醒除追求較高的租金收益率外，匯差風險也必須考量，海外置產是時機點重於房價高低。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，台灣房市交易受到政策抑制持續處於低檔，導致部分投資金流積極往國外尋找投資標的，近幾年便可看到東京、吉隆坡、柬埔寨、美國及英國倫敦等不動產來台找買家。

不過，近期吸引許多台資進入的日本東京，卻因日幣在短短3年間貶值3成，造成這波在2009後開始的東京不動產投資熱潮中，投資人即便賺進租金，但不動產的增值獲利有可能全部被匯損抵銷，產生帳面上的虧損；顯見匯差像是兩面刃，一旦出現貨幣貶值，將直接侵蝕增值空間，甚至造成帳面虧損出現。

匯差風險須考量

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華提醒，海外不動產投資需把貨幣的穩定性跟對台幣的匯兌相對高低點也考慮進去，簡單來說，就是不能只看海外置產地點房價高低，選對時機進去比較重要；且因預測短期匯率波動不易，建議可把時間拉長，再去考慮是否值得投資，降低匯兌損失的風險，更能創造賺租金、不動產增值價差及匯率紅利。

2014/08/20

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

一項全球城市的市中心套房價格調查顯示，台北市套房每坪單價高居全球第六名，但租金收入成績卻是倒數，台北市套房的房東平均要花將近一甲子時間才能回本，堪稱全球最苦房東。

台北市套房房東苦命，但在台北市市中心租套房的房客負擔相對比其他國家輕。調查顯示台北市套房租屋費用是平均薪資的4成，和首爾差不多，比上海、北京、香港、新加坡的8、9成，相對輕鬆很多。

台灣房屋全球財富中心根據numbeo網站資料，統計全球21個主要城市市中心套房租金、單價及租屋者的生活負擔。調查顯示，套房月租金最貴的是新加坡，達8.7萬元，紐約8.4萬元和倫敦7.5萬元，分居第2、3名。

至於台北市，市中心平均套房租金為1.7萬元，只有新加坡的5分之1，香港的4分之1，低於東京、首爾、上海、北京，和印尼雅加達差不多。

售價方面，套房單價最高的是香港每坪192萬元、巴黎162萬與新加坡161萬分居2、3名。台北市套房平均單價達102萬元，緊追在倫敦與蘇黎世之後，排名第6。

從房東出租的角度來看，以套房平均12坪來算，台北市房東如用租金付房價，得花59.3年才能回本，還本年限最長。投資回收時間第二長的是巴黎，但僅要36年，顯示台北市租金和房價背離，泡沫化嚴重。

調查顯示，東南亞國家由於房價較低，套房投資報酬率都不錯，最好的是緬甸仰光，只要6.8年可還本。另外紐約11年，雪梨14年，東京15年也都在水準以上。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，東南亞主要城市湧進許多海外投資者，市中心套房供不應求，租金大漲，是投報亮眼主因。他提醒，由於租屋市場主要靠外國人，本地人根本租不起，以仰光來說，平均套房月租金是當地人收入的3.5倍，如果外資離開，租金將立即隨之重挫，投資風險相當高。

全球套房售價前15名城市單價、租金、回本年限 資料來源：numbeo網站、台灣房屋財富中心 製表：游智文

全文網址:台北套房租 60年才回本 | 北台灣 | 區域情報 | udn房市情報http://house.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4153&f_ART_ID=311543#ixzz3B7cUiHc3
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撰文／馮莞純　編輯／吳苡辰　圖片／馮莞純

海外置產記得要扣除代租代管等服務費用，精算投資報酬率。

風險1：投資報酬率　沒有你想像的多

台灣投資報酬率不到2%，實在是低的可憐，海外置產主打超過6~8%的投資報酬率口號總是相當吸引人，房產專家Sway提醒大家「別傻了！你真的以為這是淨收報酬嗎？」其實扣掉哩哩叩叩之後根本所剩不多。

當投資物件在海外，總不可能像台灣的包租公、包租婆一樣下樓就能收房租、修水電，Sway說，海外置產收租當然要支付當地業者服務費用，請人代租代管，依國家與物件不同所花費的也不同，主打的投資報酬率皆非淨報酬，即便不含裝修費用，扣掉服務費、管理費、所得稅、機票等支出，報酬率僅剩一半都很正常。

再加上匯兌損失、貸款支出，東扣西扣之後投資報酬率所剩無幾，加上無法預測的匯率風險，報酬率甚至可能比台灣低，除非有辦法逃漏稅，否則投資容易白做工，因此投資前一定要精打細算，不要只是單純聽信業者說法就衝動購屋。

風險2：匯率風險　可能讓你獲利歸零

投資海外房產形同賭博，原因就是「匯率風險」，Sway指出，近年許多業者鼓吹投資日本，結果房價不但沒漲，匯率反倒先貶值，最慘時曾經1年之內掉了25%，等於投資民眾直接賠掉25%的資金。

如當時若以總價2000萬元購買日本不動產，1年內價值瞬間剩下1500萬元，縱使賺了5%以上的投資報酬率，但因為幣值跌了25%，獲利還是負的，雖然近來匯率持平，但仍舊隱藏不確定的風險。

Sway提醒，即便如此，業者仍持續說著「反正只要不賣就沒有虧錢，可以持續收租金當包租公、包租婆」的鬼話，投資報酬率和房屋現值息息相關，非常重要，一旦匯率貶值就等於資產瞬間下跌，一定要將匯率風險納入考量。

要注意投資國家是否政治穩定，置產也較有保障。

風險3：政治動盪　恐導致血本無歸

這次越南暴動，台商倉皇逃回台灣的新聞仍歷歷在目，Sway說，東南亞有許多國家政治不穩定，投資尤要注意共產國家以及非法治、由人治的地方，除了經濟發展較落後之外，政治容易動亂，政府政策難測，投資毫無保障，也可能導致觀光與租賃市場需求低落，小心投資血本無歸。

風險4：語言不通　有糾紛恐申訴無門

到海外投資最令人頭疼的，就是發生購屋糾紛，不但有語言溝通問題，必須飛到當地解決更是曠日廢時，Sway叮嚀，想要投資海外，如果沒辦法打聽到建商與建案品質，也沒有當地友人陪同，最好不要貿然買預售屋，在台灣遇到爛尾樓都不知道要找誰申訴，何況是在人生地不熟的海外？

因此海外置產一定要有當地律師和友人陪同，因為即便合約擁有中文版，翻譯是否正確也無法得知，若沒有當地律師和熟識的朋友，就不要貿然購屋，避免未來發生糾紛申訴無門、身心俱疲。

風險5：羊毛出在羊　房價沒你以為的便宜

台灣房價過高，加上業者加油添醋的說詞，因此到海外看屋總是覺得怎麼這麼便宜？不買對不起自己，Sway呼籲「別傻了！房價根本沒有你以為的俗！小心有不肖業者自己先以低價買下，再高價賣給你，反正你人生地不熟，什麼都不知道實在好好騙！」

台灣有許多公司舉辦看屋團，標榜購屋後旅費全額退給你，Sway表示，其實羊毛出在羊身上，這些旅費早已加價在房價裡，別傻呼呼的以為賺到免費觀光真好康，甚至有業者售價比當地價格貴個2倍，由於跟台灣相比還是便宜許多，容易誤以為撿到便宜，其實根本還是賣的很貴，小心變成冤大頭。

想購買海外房產，一定要找有信用、大品牌的業者，避免未來發生糾紛申訴無門。

風險6：難得知中古屋過去屋況

在台灣買中古屋，業者必須告知是否為凶宅，擁有誠實詳述屋況的法律規範，不過這些交易規範與保障在海外不一定有，就算必須詳實記載，在語言不通、不熟當地交易規範之下，業者不提供給你，甚至隱瞞過去屋況，你也不會知道。

Sway叮嚀，海外中古屋過去是否為廢棄旅館改建，甚至是發生凶殺案的恐怖凶宅，實在難以得知，因此一定要有當地友人陪同，簽約對象也要選擇大品牌公司，才能較有保障。

風險7：未來航空公司恐減航班

想投資海外房屋時，業者總會說現在直航多方便、每天都有班機班次對飛等術語，讓你覺得交通真的很便利，好像幾個小時就能直接到當地。Sway提醒，小心業者沒告訴你「未來航班要銳減，甚至斷線。」如台北飛柬埔寨，過去有遠東航空直航，現在卻要辛苦轉機。

Sway表示，也可能現在一周有兩班，未來將改為兩周一班，交通不再便捷；或者現在可以使用廉價航空機票，未來可能要改為國際聯航的航空公司再轉小飛機乘坐國內線，增加時間成本與費用，這些都是當地人和業者知道，卻不願告訴你的事情，自己一定要多做功課了解，免得投資後需要經常飛往察視卻累死自己。

一定要確認未來航班是否有異動，避免車舟勞頓。