熱血流成河

去年底某單親媽媽買了法拍屋，卻因買到凶宅而無法貸款，被迫棄標，再度引起社會關注凶宅議題。台灣有99% 的人聞凶宅色變，但卻也有那1% 的人聽到凶宅要賣而感到興奮，因為房價可以談到市價的5成，這群人熱愛買進凶宅後出租，收取現金流報酬。

今年29歲的Ben 投資房地產超過7年，最近剛斡旋一間位於新北市的凶宅公寓，出價550萬元，大約只有周遭行情的54折，相當便宜。他直說：「就算加一點錢，也差不多只有市價的6成，如果可以用這個價格買到就賺到了！」

究竟眾人避之唯恐不及的凶宅，為何像Ben這樣的投資人會熱愛購買？其實買凶宅並不會影響貸款，反而因取得成本便宜，買下整理後用來出租，每個月收取現金流，租金報酬率可達7% 以上， 對Ben 來說，真是一門好生意。

曾買過3間凶宅的他分析投資優勢有以下3點。

優勢1 自備款低 減少近1 倍

銀行針對房子做貸款估價時，評估的條件是房子本身座落的地點、周遭環境、附近成交價格、屋況等，上海銀行提到，若買方未主動告知，銀行在鑑價的過程中又未查詢到是否為凶宅，就可以依正常貸款承貸，但凶宅的成交價格是市價的5折起跳，因此需要準備的自備款相對較少。

以Ben 最近斡旋的公寓來說，該房子的權狀是30.55坪，若以總價550萬元成交，每坪單價為18萬元，2成自備款只需要110萬元。然而，相同條件的一般住宅，當地成交行情每坪可到33萬元，總價要到1010萬元，自備款就拉高到202萬元，增加快1倍。

事實上，早期有投資客專門鎖定凶宅，就是因為貸款條件有機會可以不受影響，並以低於市價5成的價格買到，在早年沒有限制貸款成數的環境下還可以全貸，可說是零成本生意。

上海銀行放款部門也說，銀行在承辦貸款的過程中，會外包給估價公司去查証，而這些估價公司也是從網站資料等管道去查詢，如果查到是凶宅，當然銀行會拒絕承貸，通常購買凶宅又可以正常貸款的案例，都是買方沒有告知銀行，由此可見，資訊上有一定程度落差。

優勢2 自有資金 回收迅速

凶宅投資人的目的在賺租金，評估條件是以3年能回收自有資金為標準。以Ben這間出價550萬元的公寓來說，前一手屋主已經將房子分成4個套房出租，目前每月租金收入是2.8萬元，1年租金總計33.6萬元，租金報酬率約為6.1%（＝33.6萬元÷550萬元），以目前收租型產品4%標準來看，已經超標，屬於值得投資的物件。

但是，Ben 的如意算盤可不只如此，他打算花10萬元整修，拉高房子品質，如此可加價5千元，將每月租金提高到3.3萬元，一整年租金收入也增加到39.6萬元，總成本只增加10萬元，租金報酬率卻可拉高至7%（＝39.6萬元÷560萬元），且租金提高後，110萬元自備款也能提早在第2.7年時就回收。

去年Ben 與一間凶宅失之交臂，該房是5樓加6樓的頂樓加蓋公寓，那時開價已是市價6成多，原因是非自然死亡發生的地點是在頂樓加蓋的外頭，屬於公共空間，所以對價格影響性相對小。Ben 說：「即使不算頂加樓層，只計算5樓的價格，也低於周遭行情，為何不能買？」正因為其他有投資意願的人都明白這一點，後來大家拼命追價，最後以市價7成多賣出，可以說是很「高貴」的凶宅。

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