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我不怕!我喜歡買凶宅賺租金
撰文/潘佳凌/ Money錢雜誌
 
 
一般人聽到凶宅就發毛,卻有一群喜愛現金流收入的人會買凶宅來投資,因為房價可以便宜到5折,租金收入卻相同,投入成本低,報酬率自然也高,不失一門好生意。

 

去年底某單親媽媽買了法拍屋,卻因買到凶宅而無法貸款,被迫棄標,再度引起社會關注凶宅議題。台灣有99% 的人聞凶宅色變,但卻也有那1% 的人聽到凶宅要賣而感到興奮,因為房價可以談到市價的5成,這群人熱愛買進凶宅後出租,收取現金流報酬。

 

今年29歲的Ben 投資房地產超過7年,最近剛斡旋一間位於新北市的凶宅公寓,出價550萬元,大約只有周遭行情的54折,相當便宜。他直說:「就算加一點錢,也差不多只有市價的6成,如果可以用這個價格買到就賺到了!」

 

究竟眾人避之唯恐不及的凶宅,為何像Ben這樣的投資人會熱愛購買?其實買凶宅並不會影響貸款,反而因取得成本便宜,買下整理後用來出租,每個月收取現金流,租金報酬率可達7% 以上, 對Ben 來說,真是一門好生意。

 

曾買過3間凶宅的他分析投資優勢有以下3點。

 

優勢1 自備款低 減少近1 倍

 

銀行針對房子做貸款估價時,評估的條件是房子本身座落的地點、周遭環境、附近成交價格、屋況等,上海銀行提到,若買方未主動告知,銀行在鑑價的過程中又未查詢到是否為凶宅,就可以依正常貸款承貸,但凶宅的成交價格是市價的5折起跳,因此需要準備的自備款相對較少。

 

以Ben 最近斡旋的公寓來說,該房子的權狀是30.55坪,若以總價550萬元成交,每坪單價為18萬元,2成自備款只需要110萬元。然而,相同條件的一般住宅,當地成交行情每坪可到33萬元,總價要到1010萬元,自備款就拉高到202萬元,增加快1倍。

 

事實上,早期有投資客專門鎖定凶宅,就是因為貸款條件有機會可以不受影響,並以低於市價5成的價格買到,在早年沒有限制貸款成數的環境下還可以全貸,可說是零成本生意。

 

上海銀行放款部門也說,銀行在承辦貸款的過程中,會外包給估價公司去查証,而這些估價公司也是從網站資料等管道去查詢,如果查到是凶宅,當然銀行會拒絕承貸,通常購買凶宅又可以正常貸款的案例,都是買方沒有告知銀行,由此可見,資訊上有一定程度落差。

 

優勢2 自有資金 回收迅速

 

凶宅投資人的目的在賺租金,評估條件是以3年能回收自有資金為標準。以Ben這間出價550萬元的公寓來說,前一手屋主已經將房子分成4個套房出租,目前每月租金收入是2.8萬元,1年租金總計33.6萬元,租金報酬率約為6.1%(=33.6萬元÷550萬元),以目前收租型產品4%標準來看,已經超標,屬於值得投資的物件。

 

但是,Ben 的如意算盤可不只如此,他打算花10萬元整修,拉高房子品質,如此可加價5千元,將每月租金提高到3.3萬元,一整年租金收入也增加到39.6萬元,總成本只增加10萬元,租金報酬率卻可拉高至7%(=39.6萬元÷560萬元),且租金提高後,110萬元自備款也能提早在第2.7年時就回收。

 

去年Ben 與一間凶宅失之交臂,該房是5樓加6樓的頂樓加蓋公寓,那時開價已是市價6成多,原因是非自然死亡發生的地點是在頂樓加蓋的外頭,屬於公共空間,所以對價格影響性相對小。Ben 說:「即使不算頂加樓層,只計算5樓的價格,也低於周遭行情,為何不能買?」正因為其他有投資意願的人都明白這一點,後來大家拼命追價,最後以市價7成多賣出,可以說是很「高貴」的凶宅。

 

【更多精采內容請看:《Money錢》NO.77 2014年2月號;訂閱Money錢電子雜誌】 

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