2016-08-30

〔記者陳永吉/台北報導〕中國一線城市房價頻創新高,鼎固—KY(2923)總經理張能耀表示,公司在上海嘉定的建案,目前幾乎封盤惜售,因為去年一坪約賣新台幣不到30萬元的建案,今年已經漲到45萬元以上,而且近期周邊土地拍賣價格高得嚇人,出現「麵粉比麵包貴」的情況,也因此今年下半年鼎固上海房屋銷售入帳會比去年少。

  • 中國一線城市房價頻創新高。(路透)

    中國一線城市房價頻創新高。(路透)

不過張能耀指出,鼎固房地產開發的速度並未放緩,下半年雖然嘉定項目入帳金額較少,但是昆山項目「伯爵大地」可以入帳,重慶項目「解放碑1號」也將入帳,因此雖然房產銷售入帳金額會比去年少,但還保持一定水準,而且無錫、安亭項目也已經開工了,將成為未來的業績來源。

張能耀指出,下半年鼎固的租賃收入會比上半年好,且12月嘉定北站商場也會開幕,目前正積極招租中,已有銀行、超市、連鎖咖啡店簽約進駐,至於該商場資產重估的時間,可能會落於明年。

2015-11-25

〔記者陳永吉/台北報導〕日月光張家旗下的F-鼎固(2923)昨天舉行業績發表會,F-鼎固總經理張能耀表示,中國連續的調降利率,有助於降低房地產融資成本,目前一線城市的買氣明顯回溫,由於看好明年上海房市表現,鼎固在上海嘉定的建案,現在決定封盤,明年再賣。

鼎固第3季單季營收約47億元,10月營收12.4億元,今年前10月營收達113億元,年增139%,主要就是中國房市回溫,鼎固上海嘉定個案剛好在今年上半年開賣。張能耀表示,今年最主要銷售項目為上海嘉定「鼎固君庭」,自4月份開賣以來,中間調漲過幾次價格,銷售不受影響,目前已售57%,剩下的將留到明年再賣。

張能耀指出,今年8月開賣的江蘇昆山建案「伯爵大地四期」,到9月底為止,才短短一個多月,已經銷售66戶,銷售率達25%。

除了傳統蓋房銷售外,含商場、辦公樓、酒店式公寓經營與租賃的商業不動產也是鼎固的經營要項,鼎固今年前3季商辦租賃收入已達新台幣27億元,再創新高。以上海日月光中心為例,商場與辦公樓的出租率皆已達近9成。

展望2016年,張能耀表示,F-鼎固還有更多建案即將陸續開工或完工,包括上海嘉定日月光中心、辦公樓和住宅群、嘉定安亭住宅、重慶解放碑住宅、昆山伯爵大地及無錫錫東住宅等,看好中國一線城市房地產回溫,對鼎固業績將有所幫助。

 

 

2015-10-19 02:30:15 聯合報 記者江碩涵/上海報導

 

日月光集團積極在中國大陸耕耘房地產市場,張家第二代也逐漸浮出檯面,家族旗下鼎固控股總經理張能耀雖然才34歲,但已培養選地開發的能力,如今上海日月光中心廣場更因其妻子王鏘嵐重新規畫招商顯得生氣蓬勃,夫妻攜手分工成為台商進軍大陸地產開發的典範。

鼎固總經理張能耀與招商部總監王鏘嵐相識12年,結婚後兩人攜手打造日月光中心,是日月光集團第二代房地產開發的核心人物。 記者江碩涵/攝影

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半導體封測大廠日月光因購併矽品案成為熱門話題,但其實,日月光家族不僅在科技業火力十足,更以鴨子划水的姿態,低調耕耘中國大陸房地產多年,直到2012年日月光董座張虔生、張洪本兄弟持有的鼎固控股回台上市,才吸引外界注意。

鼎固控股資本額達174億元,公司已累積逾80萬坪、總資產破千億元的開發案,分布在上海、北京、重慶等地。鼎固不僅業績表現亮眼,更受外界矚目的是,總經理張能耀年僅34歲,卻台風穩健、專業度滿分,絲毫不像是個「80後」的小伙子。

張能耀是日月光集團二董張洪本的兒子,取得美國杜克大學理科及工程學士後,就直接回到集團工作,在上海工作12年,親身參與了大陸經濟崛起過程,也投身了這場大陸地產開發中的搶地大戰。

張能耀的妻子、上海鼎榮房地產招商部總監王鏘嵐說,大陸土地都由政府統一標售,而大陸標售不像台灣直接投入招標單、等結標後直接看結果,一翻兩瞪眼;大陸是透過不斷舉牌的方式,一直將價格往上墊,因此是否可以買到地,除了看自己是否資金充足外,還得看是否有人搶,標地過程比台灣還要刺激。

張能耀26歲時,就親自去上海嘉定區看地,反反覆覆看了好幾回,經過4次招標,才終於湊滿了30公頃的開發土地,親身參與不僅直接磨鍊了未來在地產開發的鬥志,也養成了精準的開發眼光。

張能耀回憶,其實從小就與奶奶張姚宏影、大伯張虔生和爸爸四處看房,別人出國是逛街血拼,他們出國是看樓看房看地,雖然小時候不懂,但長大後回想起來,成為一種教育訓練的過程。

張能耀與王鏘嵐也有段愛情羅曼史。王鏘嵐畢業於美國哈佛大學公共政策碩士,大學時因為在金融機構實習而在香港遇到張能耀,相識12年、結婚3年多,王鏘嵐也成了張能耀得力助手。

王鏘嵐負責商場規畫與招商,上海日月光中心2012年剛落成時,雖然地點佳,但整體氛圍仍有段落差。王鏘嵐說,商場需要一直有新的元素,才能吸引更多人潮湧入,因此透過一次次改造,招來台灣、日本、世界各國有趣的店鋪後,成了當地最炫的商場。目前上海日月光中心廣場每天人流量高達10萬人次,假日更高達20萬人次,常擠得水泄不通。

鼎固投控公司在中國大陸獵地推案,光是案量就高達80萬坪。鼎固控股總經理張能耀說,鼎固選地的標準就是地段,尤其商業用地絕對都會選擇地鐵站周圍,不僅帶來大量人流,未來也具各種發展增值潛力。

鼎固光是上海市就擁有45萬坪的開發案,嘉定區30公頃開發案為最大,該批土地位於地鐵嘉定北站,除商場、辦公大樓外,還有「伯爵天地」、「鼎固君庭」、「匯景華庭」等3個住宅社區;上海另外還有鄰近地鐵靜安寺站的「御華山」豪宅案以及地鐵打浦橋站上的上海日月光中心。

鼎固最早在大陸的開發案是北京中關村,開發面積高達5.3萬坪,主要是電子商場與辦公室。張能耀說,電子商場雖有些衰退,但鼎固應變能力也相當快,商場外樓也逐漸開發為創新創投的小型辦公室,間接連結上近來美國矽谷最熱的科技創投業,也與日月光本行最熟悉的電子業相關,加上中關村又有電子商務稅率等優惠,搶得先機。

張能耀說,在大陸選地、看地的關鍵在於能否抓住人的需求,尤其近來大陸中產階級崛起,30坪左右、總價千萬元以下的房屋,成了上海主流市場,而附近是否有學區、醫療機能也是重點。

除了蓋屋出售外,經營只租不售的商場與辦公樓,也將成為鼎固的目標,尤其商用不動產能持續創造收益,更是不動產市場的金雞母,鼎固今年前3季商辦租金收入高達新台幣25億元,屢創新高。張能耀說,目前房地產銷售與出租收入占比為7比3,希望之後可達到5比5,讓資產持續發揮效益。

 

MoneyDJ新聞 2015-06-26 12:30:07 記者 林詩茵 報導

中國大陸今年以來連續降息,並進行購房限貸令鬆綁,在相關刺激下,大陸一線城市已出現房價回升態勢,上海地區近期甚至傳出2筆土地再創天價標出的消息,令房地產業內看好一線城市的房市拐點確立,業內重拾信心。國內唯一海上回台上市建商F-鼎固(2923),近期在上海的新屋銷售也傳出好成績,上海嘉定的「鼎固君庭」一期4月推出,傳出已售6成,將有助本業業績表現。不過,法人估算,去年F-鼎固因有首次依公允價值重估的龐大利業,今年將減,預料今年EPS可能低於去年,惟大陸房市翻多有利該公司營運。

據大陸房地產相關業者統計,5月份44個城市中,成交量持續走高,月增率達32%,較4月的21%、3月的8%持續走高,其中,一線城市的月增率更高達54%表現強勢;房價部份,一線城市房價亦表現最好,帶頭領漲,二線城市房價則止跌回升,僅三線城市還繼續下滑。

日前F-鼎固總經理張能耀親自主持法說會時即表示,對中國大陸房地產後勢持樂觀看法,因大陸近半年已陸續降息3次,預期人行下半年有機會再下調利率,另一方面,大陸二套房貸政策已大幅鬆綁,北京、上海今年購置第二套房,首付從7成下調至4成,再加上公積金貸款優惠調高,均有利房市逐步回暖。

由於F-鼎固土地佈局以一線城市為主,包括上海、北京、重慶,另外也佈局台商密集、城市發展成熟的昆山和無。而該公司今年第1季繳出營收增1.45倍、獲利大增1.29倍,EPS 0.33元的優異成績單,主要即因單季的售房收入幾乎翻倍。

F-鼎固今年首季業績成長主要來自售屋收入的增加,而租賃收入也較去年同期穩定成長。而第2季營收明顯較首季下滑,則因售房收入減少,不過,法人估,該公司單季將再依公允價值重估資產,在大陸商場價值仍上漲下,對獲利將有挹注。

F-鼎固去年稅前依公允價值評價不動產利益有高達45.73億元,推升去年EPS達到1.67元。而雖然台灣政策規定若廠商選擇依公允價值評估資產,則得每年一次估,但F-鼎固為即時反應投資不動產價值,已決定每年第2季和第4季進行資產重估,將可挹注單季業績表現。

據了解,F-鼎固在去年資產價值一次拉高後,今年增值利益將不如去年,惟公司今年在上海嘉定將有「鴻翔日月光商場」開幕,該案擁有商場9,000平方米,商業設施4萬平方米,開幕後即可採公允價值進行資產重估,將是今年營運的另一個亮點

法人則估,F-鼎固今年售房營收確實有機會較去年大增逾5成,但資產重估價值將減少下,全年EPS將僅在1.3~1.4元,低於去年的1.67元。

不過,法人也認為,今年大陸房市若反轉向上,有助F-鼎固明、後年的營運表現。尤以該公司建造及規劃中的案量還高達198.7萬平方米,並集中大上海,未來營運穩定可期。

法人圈也傳出,F-鼎固的股權相當集中,大股東在市場好轉下,或有釋股、分散權股打算,將有利活絡公司股本資本市場交易。2015-05-19 04:42:41 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

 

F-鼎固總經理張能耀昨日親自主持法說會。 陳美玲/攝影

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F-鼎固(2923)昨(18)日舉行法說會,總經理張能耀表示,首季獲利大增1.3倍,主因上海、北京房市回溫,推升住宅銷售率上升,占營收比重也從去年的五成提高到近七成。他認為,下半年大陸人行利率有機會再下降,有利房市逐步回暖。

F-鼎固首季營收達33.67億元、年增1.45倍,其中來自於住宅銷售約23.26億元,商辦租賃收入約9.04億元。單季稅後純益達5.7億元,較去年同期大增1.3倍,每股稅後純益為0.33元,優於去年同期的0.14元。

張能耀表示,首季營運成績不錯,主因長期投資的商用不動產價值持續提高,加上上季住宅銷售去化的不錯,推升住宅營收占比高達69%,較去年大增將近20個百分點,推升單季業績表現。F-鼎固昨日收在37.95元,下跌2.5元。

張能耀強調,中國現在對房地產有鼓勵政策,之前北京、上海購買第二間房首次付款(自備款)要70%,現在降低到40%,這對想換屋的民眾有很多幫助。此外,近期大陸住房公基金的貸款金額比之前增加,加上貸款利率較銀行來得優惠,這部分也對改善自住需求的付款有益,已讓北京、上海的房價有回暖跡象,因此推升F-鼎固第1季住宅銷售有不錯的成績。

張能耀指出,去年下半年中國人民銀行降息,但中國當地通貨膨脹仍控制在2%以內,預期下半年利率還有下調空間,房市將逐步回暖。

圖/經濟日報提供

 

F-鼎固(2923)總經理張能耀昨(27)日在法說會上表示,公司今年有近9萬平方米(約2.72萬坪)面積完工,預估年底前銷售率將超過五成,明年完工面積會翻一倍、達18萬平方米(約5.44萬坪),加上中國大陸宣布降息,後續房市看好,明年大陸房市穩中有升,有信心公司業績會優於今年。

所屬日月光集團的F-鼎固資本額為174.03億元,在大陸擁有龐大不動產開發;主要開發案分布在四大地區,包括上海、北京、重慶、昆山、無錫等地,總計有322.42萬平方米面積可供開發。

以地區來看,因上海剛性需求強勁,目前占營收比重達67%,其次為重慶的17%及北京的16%;整體來說,目前F-鼎固已完工已售面積達46.77萬平方米;現有已完工面積76.96萬平方米、占比達28%,建造及規劃中的面積達198.69萬平方米,比重為72%。

F-鼎固今年前三季營收43.44億元、年減32.68%,稅後純益19.52億元,較去年同期大增一倍,每股純益1.12元。

F-鼎固財務長馮安怡表示,今年營收減少,主因大陸調控房市所致,但因今年企業投資性不動產得以公允價值入帳,公司新增投資性不動產公允價值達23.19億元,推升整體獲利。

張能耀表示,今年前三季不動產租賃收入達24.24億元,高於住宅銷售的15.22億元,不過隨年底兩個案子交屋挹注,整體住宅銷售仍將超過租賃收入,全年不動產租金收入推估將超過30億元。F-鼎固昨日收28.35元,上漲0.55元。

張能耀指出,公司今年有近9萬平方米的面積完工,預估到年底前銷售率將超過五成,明年來自上海、重慶的住宅案,以及上海嘉定的商場將完工,屆時完工面積會翻一倍、達18萬平方米。

他強調,大陸上周五(21日)宣布降息,加上銀行銀根放寬,首次購屋利息有95%折扣,看好大陸房市後續表現,認為明年市場穩中有升,手中可售住宅產品不會降價求售、維持一定毛利率,有信心公司業績會優於今年。

F-鼎固明年將有上海嘉定的安亭住宅動工,規劃建造面積為11.2萬平方米,另外無錫錫東也有16.8萬平方米,預計明年第3季動工。張能耀表示,未來F-鼎固將跟隨大陸城鎮化發展,從上海出發跨入其他人口超過1,000萬的省會城市,項目將以住宅、商辦業務並重,以軌道交通為發展,同時也會適時評估台灣投資機會。

 


圖/經濟日報提供

 

【2014/11/28 經濟日報】

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