施文崇:打造台商新聚落

記者林美芬/專訪

一波台商返鄉潮正在形成,包括擴廠到置產居家,中悅豪宅也儼然成為新型的「台商聚落」,中悅機構中森建設總經理施文崇從近年中悅豪宅銷售的對象及成交結果,發現此一正在擴大中的潮流。

這些台商來自全球,施文崇說,不止是中國大陸的台商,新加坡、歐美等地都有,而大部分都是選擇把住家放在台灣的這一種,也有一部分純做投資置產,但比率不高,因為台灣適合居住,且中悅的住宅適合居住。

成為台商俱樂部,其實也是意外的情況,據了解,本來中悅把重點放在桃園,只是想桃園容易取得大面積土地,適合興建豪宅,又選擇在交通便利的南崁,方便出入國門及中山高速公路,數個案子結合一起,加上街道的修飾及整建,搭配著建築物的外觀,融合成一個如同歐洲街景的街廓,「中悅村」的名號就不脛而走。

中悅建築原先的購屋者從桃園本地的自營商,擴大到台北客,現在最多比率是往來台海兩岸的台商。

中悅機構產品以大坪數豪宅為主,歐式古典外型、挑高門廳、石座基礎、列柱建築、藝術噴泉及半圓穹頂等,成為中悅豪宅的基本式樣,施文崇指出,近年來已經不做低於百坪的住宅,硬體結構部分逐步加入制震結構、保水循環使用,乃至太陽能發電設施……等,讓建築水準一直能領先時代水平。

除了金碧輝煌的門廳之外,最能吸引台商呼朋引伴來進住中悅豪宅的,施文崇說,其實中悅早餐吧、交誼廳等衍化出來的鄰里關係,才是重點因素之一。因為這些人文特性,讓中悅豪宅居家品質,不是只有宏偉的建築,更有豐富的情感內涵,形成穩固的交友圈及生意網絡。

分析台商返鄉潮,施文崇指出,最多的情況是擴大領域投資及避險,中國是台商近年來投資主力區之一,但風險及成本不斷地奠高,一部分台商逐步擴大投資領域,返回台灣成為重要選擇之一,且台灣的治安、民主自由、教育水準、醫療水準等,都對台灣的投資及居家環境加分。

在中悅近來的市調報告中,台商返鄉準備擴廠、建廠的人數正在增加,導致中壢、龜山一帶原有的工業區土地接近滿載,地價上揚,幾年前一坪7萬多元還一堆,現在一坪10多萬元還買不到,讓後來的台商,必須往外再覓地,尋找再貴一點的土地。

中悅目前在桃園市中心的中正藝文特區興建一、二、三期的住宅大樓,總基地面積接近一萬坪,樓高25層樓,銷售中的是已完工的「御之苑」,每坪35萬元上下,算是創新桃園市新高價位,施文崇指出,附近即將推出的新案每坪喊價到40萬元,未來每一個新案推出,可能都是創新桃園市場的紀錄,一案比一案高,所以現在的價位將是未來新案推出後的門檻價。

不止在桃園,中悅豪宅的腳步更往南跨到新竹、往北到台北市南港、新北市三峽及中和區,尤其是三峽個案「夏宮」、「維也納」已銷售一空,今年主力重點將放在中和區華中橋旁的都更案,已購買近四千坪土地,準備進攻水岸豪宅。

 

 

房價不僅止於影響房市

●歐陽書劍

英文慣用語「劫彼得付保羅」(To rob Peter to pay Paul),意思和「挖東牆,補西牆」相近,引申為解決了一個問題,但也創造出另一個問題;應急可行,若經常如此,終將導致慌亂無章的窘境。施政更不應急就章,不過中央政府年來對房市的管理,卻成典型的「劫彼得付保羅」,毫無整體的規劃。

美國次貸風暴重創全球經濟,壞蛋角色雖由各金融機構共同扮演,但不動產價格的不正常上揚,卻是借貸雙方「共謀」的結果,根據美國商務部普查局(Census Bureau)統計資料,2001年只有8%的購屋者不需支付自備款,但到2007年,已有22%購屋者的自備款是零,購屋借款條件寬鬆,以致經濟景氣不若預期時付不出房貸本息,或因房價不再攀高而違約,成為後來金融海嘯的引爆點。歐洲成長典範愛爾蘭現在仍在經濟泥淖中掙扎,也因金融機構受房地產不正常漲跌所重創。

最近歐美金融危機都和房市有關,而台北居大不易,不僅是一般升斗小民的感慨,持續上漲的房市,也有如美、歐國家危及總體經濟穩定的可能;然而,台北市和新北市這一波房價飆漲以來,除了中央銀行推出特定地區限制購屋貸款成數及條件的選擇性信用管制外,政府其餘部門束手無策,高官們偶爾出面喊喊,也僅止於喊喊而已,絲毫未警覺房價高漲背後所隱藏的系統性風險。

建築業雖然不再是火車頭產業,但不動產的重要性還是不容低估,不僅因為去年12月底止,台灣全體銀行放款餘額18兆7000多億元中,占有64%的擔保放款大多以房地產為擔保品,也因住宅是個人安身立命之所在,「家」除了代表抽象的家人關懷,也是個人能夠認同的具體的地方。

財政部終於喊出要課「奢侈稅」,並將短期不動產交易包含在內,雖然覺悟到房價已上漲至普羅大眾容忍的臨界點,但相對於整體住宅政策而言,又是一個附帶的措施。中央政府絲毫未理解到住宅政策不僅止於價格的壓制,實際上是應和產業發展連結在一起,譬如:勞工的移動能力,即是取決於買屋和換屋的能力,而平價住宅的推出,若未結合就業機會的提供,也會事倍功半。

經濟合作暨發展組織(OECD)上月出版作為2011年經濟政策改革之一個章節的「住宅與經濟:重建的政策」(Housing and the Economy: Policies for Renovation)也認為健全的房市是經濟穩定和發展的關鍵。

它提出的政策改革,不一定完全適用台灣,但以更高格局鳥瞰住宅政策卻有其必要,其中主要即包括金融監理能力應配合不動產抵押貸款的金融創新、改善建照和使用執照的審查流程等以提高房屋供給的彈性、增加空屋和空地的持有成本,以及改善稅制使售屋獲利依據市價課稅等,而這些還應考慮產業發展及勞工移居能力。

不動產不只是價格問題,也不只是經濟問題,就像詩人杜甫慨嘆「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,安居才能樂業。解決整體住宅問題的概念並不複雜,不過政府除了應想辦法讓民眾「買不起,也要住得起」,也應觀照全局,結合產業發展和金融秩序的維護,讓抑制房價名正言順。

名作家蕭伯納說:「一個執行『劫彼得付保羅』政策的政府,能夠確保保羅的支持」,雖是諷刺之極,但卻是政府施政的常態。

以「奢侈稅」之名課徵不動產交易稅若真能實施,或許可以暫時遏止短線炒作之風,對台北的高房價可能有一定的冷卻效果,但整體房市的健全,需要財政部、內政部、中央銀行及金管會等各部會的配合,因為住宅問題,不僅是價格的問題,也是正義和尊嚴的問題。

 

<台股青紅燈>暴雨將至 房地產烏雲罩頂

當前金融市場氣氛讓人不安,油價、通膨、升息,這些不利經濟發展的因素同時出現,就像遠遠天空的一團烏雲,暴風雨已難以避免。

因為中東政局動亂促成此波油價快速上漲,上週北海布蘭特原油最高曾一度逼近每桶120美元價位;2008年7月,美國西德州原油也是噴出的方式漲到每桶147美元,油價高漲所引發的通膨及其他負面效應,使得雷曼兄弟在9月宣布破產,接著金融海嘯席捲全球。

高油價及其他原物料、食品價格上升所引發的通膨,已是當前各國政府最棘手的問題。金融海嘯過後,經濟復甦才剛剛看到萌芽,要如何打擊通膨又要考量避免衝擊經濟,輕重確實難以拿捏。中國、巴西、澳洲等國,是採取快速升息方式因應,這以乎也是各國政府唯一可採取的措施。

升息將會是綿密而長時間的連續性措施,金融市場會如溫水煮青蛙般漸漸感受到痛苦。資金撤離之後,股市與房地產市場失去動能,無法再行投機炒作,房價會緩步下跌,股市則會有較激烈的漲跌起伏。

在過去3、4年的經驗,國人認知被教育成以為房價只會漲不會跌,不知房地產景氣起伏過程之險惡。10餘年前國內房地產景氣蕭條,北、中、南建設公司像骨牌般倒閉,房價跌到甚至低於貸款金額,金融機構手上滿手的逾放呆帳。為處理這些不良債權,所以才有台灣金聯、台灣金服這些公司,這都才是10多年前的事,國人健忘,只見媒體報導房價哄抬時的雀躍,卻忽略房地產市場已是烏雲罩頂、暴雨將至。

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