2013-10-30

台北好好看 業主好好賺 臨時公園變豪宅 1個月至少多撈2700萬

 

〔記者徐義平/台北報導〕因應台北國際花卉博覽會(花博)而生,遍佈台北市各行政區的六、七十座「臨時公園」,隨著十八個月養護時間陸續到期,正迅速消失中。其中「聯合報舊大樓都更案」及「天母聖道兒童之家都更案」都已拆掉「臨時公園」,興建豪宅或頂級住辦大樓,每坪至少兩百萬元起跳。

送出容獎7000坪價值68億

房產業者分析,這兩案都申請「台北好好看系列二」獲准,獲得五到十%不等的容積獎勵;以聯合報舊大樓都更為例,每坪房價兩百萬元計算,粗估可增加五.五到十一億元不等的銷售金額,等於蓋「臨時公園」一個月,就可讓地主多賺至少二七○○萬元以上。

十月初,台北市議員王鴻薇就曾指責北市府核准六十五處建案申請「台北好好看系列二」,申請綠化面積約二.五八萬坪,送出容積獎勵逾七千坪,粗估送出容獎價值逾六十八億元,痛批市府圖利地主。

因「台北好好看系列二」是於二○○九年底陸續審核通過,十八個月的養護期限陸續到期,部分建案工地已開工,較受矚目的,當屬「聯合報舊大樓都更案」及「天母聖道兒童之家都更案」等。

依「台北好好看系列二」規定,申請地主必須符合三項條件,包括審議會審議通過後五個月內完工、持續綠化維護達十八個月以及綠覆率達七十%以上等,便可獲得騰空期程容積獎勵五%及美化容積獎勵最高五%。

根據財團法人都市更新研究發展基金會資料顯示,「天母聖道兒童之家都更案」有申請「台北好好看系列二」方案,砸下數千萬元維護綠化,初步獲得七.九%、約三○七.五坪的容積獎勵,若以每坪兩百萬元的房價計算,粗估可獲得逾六億元。

聯合報舊大樓都更案容獎數字未公布於基金會網站,但房產業者估算,若以聯合報舊大樓土地面積一八四六坪、住四容積率三○○計算,參加該方案推估可獲得二七六.九坪到五五二.九坪不等容積獎勵面積,等於至少多出兩戶可銷售,若以每坪兩百萬元計算,等於多賺五.五億到十一億元。

加重整體區域容積負擔

民代、學者批圖利地主

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,當初「台北好好看」較令人詬病的就是綠美化只維持一年半,地主便可獲得五到十%的容積獎勵,不但加重區域整體容積承載量負擔,且有圖利地主之嫌,難怪會引起民代或學界批評聲浪。

 

近年建商北市買舊樓換取都更獎勵案例

指標都更豪宅 每坪逾200萬

〔記者徐義平/台北報導〕台北市大塊素地難尋,燙金地段符合申請都更獎勵的舊建物成為新寵,都更後身價翻倍。進行中的指標都更豪宅,包括「聯合報舊大樓都更案」、華固「天母聖道兒童之家都更案」及頂新集團的「華票大樓都更案」等,更新後,房價每坪都超過兩百萬元。

目前北市最知名的都更豪宅就屬「元大栢悅」,位於敦化南路一段、安和路一段口,前身是「勝利大廈」,因九二一、三三一兩次強震後列入危樓;由元大建設透過都更開發方式,重新整合興建,依實價網揭露五樓交易資訊,每坪價格達二○二.六萬元。

正在興建中的「聯合報舊大樓都更案」,根據都市更新研究發展基金會資料,透過都更方式重建後,預計興建A、B兩棟大樓,其中A棟獲都更容積獎勵約二七八九坪、B棟獲得約一二一○坪。

加計容積獎勵後,A棟建物面積粗估約一.三二萬坪,B棟建物面積粗估約三八三○坪,兩棟樓總銷金額至少百億元起跳。

至於華固建設負責更新的「天母聖道兒童之家都更案」,土地面積約一七一五坪,加計各項容積獎勵後,可興建樓地板面積約一.五七萬坪,完工後,將是北市最高住宅大樓。

目前審議中的「華票大樓都更案」,實施者是頂新集團旗下的頂禾開發,基地坐落於北市敦化南路二段上,土地面積約三二九.四二坪;預計都更後,可獲得的獎勵容積約一六八五.一六坪,全案粗估可興建樓地板面積近三千坪。

淡江大學產經系副教授莊孟翰憂心說,目前業者多半將購入的老舊住商混合大樓改建為豪宅或旅館,反而不是原本的商辦用途,其實對後續房市發展並非好事,將造成北市房市傾向香港化,市區豪宅林立。

整體經濟不好 房價卻飆漲

莊孟翰表示,根據二○一二年Global Property Guide針對全球九十四個主要城市房價研究報告,台北市毛租金報酬率僅一.五七%,全球排名第九十四、敬陪末座;但房價租金比卻高達六十四倍、全球最高。簡單來說就是台灣整體經濟不好,外資鮮少進來,房價卻持續往上飆漲,成為背離現象,這已是一個警訊。

記者徐義平/特稿

北市府擬在信義計畫區推出所謂「豪宅限縮條款」,對比花博期間大推「台北好好看」都更容獎大放送,結果是臨時公園養護期限一到,紛紛消失變身為豪宅,北市府這種「右手幫豪宅、左手打豪宅」的手法,到底是自打嘴巴?還是想譁眾取寵?

北市府透過信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討,抑制區內豪宅開發案;但這種做法無異是掩耳盜鈴。就算限縮一到三樓須做為商業使用,但四樓以上仍可賣豪宅,開發商只要規劃另一個豪宅住戶專屬出入口就可解套。

此外,至今年第三季止,信義計畫區商辦空置率已高達約十五%,且未來四年還有近九萬坪商辦樓地板將釋出;若再強制住商混合區土地一到三樓要規劃商業用途,恐怕只會造成商辦空置率更高,難道這對區域整體開發就是好事?

北市府似乎也忘了,自己就是推動豪宅的幫手。花博期間大推「台北好好看」,對業者或開發商容獎大放送,造成整體都市容積承載加重,現在又嚷嚷限縮豪宅開發條件,豈不是自打嘴巴。

細數北市府近幾年的房市政策,從「台北好好看」、空總要蓋社會住宅「小帝寶」,現又針對信義計畫區丟出「限縮豪宅條款」,政策多是譁眾取寵,只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,最後恐淪為「台北好好看、業者好好賺、市民好生氣」的下場。

 

信義區豪宅氾濫 將訂限縮條款

 

至少限制一至三樓 做為商業使用

〔記者郭安家/台北報導〕台北市信義計畫區原規劃為商業金融中心,但十年來豪宅林立,面積比商業設施還多。北市府正進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討,訂出「豪宅限縮條款」,將原本住商混用的特定業務區比照第三種商業區使用,至少限制一至三樓做為商業使用,不能再蓋整棟豪宅,將影響該區現存七塊素地;對於不少基地近日傳出將蓋豪宅,北市府也放話「未來會審慎把關」。

記者實際走訪信義計畫區,特業區素地僅存七塊,包括已從「最貴菜園」變為「最貴籃球場」的D1街廓、富創建設D3街廓、投資狀況未明的D6街廓,而D7街廓傳出大陸建設要蓋豪宅;松德路B14街廓則有半塊素地,核心商業區A13、B5街廓也屬特業區。未來純住宅區素地僅有興雅國中周邊五小塊地。

台北市都發局都市規劃科長邵琇珮解釋,原本規定特業區三分之二面積可做為住宅,如今取消此規定,往後要比照商三使用,原始容積率及建蔽率則維持不變。

她坦言,台北一○一大樓對面的D3也傳出要蓋住宅,但市府並不樂見,盼使用目的回歸產業發展;未來相關案件送審時,市府會審慎把關。

「就我個人來說,一個好的都市計畫不只有豪宅。」台北市都發局長邊泰明說,信義計畫區本來就是重要商業中心,卻蓋出每坪動輒上百萬元豪宅,「令人感覺比較負面」,空間應該給更多人分享。

信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討,今將舉辦說明會,民眾、建商仍可提出意見,年底前由台北市都市計畫委員會審議核定,最快明年實施。

 

 

 

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