破解六大矛盾房價為何跌不下來？

台灣房市多頭已逾十年，期間看空房市者，提出各項利空數據，作為房價必將下跌的佐證。可現在回頭檢視，利空數據一一失效，台灣房價依舊漲個不停，到底原因出在哪呢……

近幾年來，國內、外看空台灣房市、認為房價偏高，或者預言房價將下修者極多；當然，他們都有充份的理論依據、調查數據來支援己身說法。然而，看空房市的預測全數落空。現在，就讓我們來破解數據與市場之間的矛盾與落差，甚至進一步探討台灣房市到底有什麼利基，房價就是跌不下來！

矛盾一未來利率看升　房價為何不跌

眾所周知地，現在市場上資金氾濫、利率低，是房市活蹦亂跳的主因之一，但弔詭的是，央行總裁彭淮南已數次呼籲各界注意升息風險，且美國聯準會明年升息機率頗高。這意謂超低利率將成為過去式，台灣會跟隨美國進入升息循環當中。

雖然目前台灣房貸利率大多在百分之二左右，但有學者主張，現在利率已是低到不能再低，未來一定是升息機率大過降息，一旦利率超過百分之三，就是房市反轉的時候。但一般房貸戶通常分二十年、三十年期攤還，二、三十年的房貸平均利率，應該已超過百分之三，為何房價還是不跌？

關鍵在於，購屋族、乃至於全國大眾，已習慣活在央行所提供的「利率溫室」當中，無論升、降息速度都不快、幅度也很小，小到讓民眾失去知覺。這或許該歸功於央行總裁彭淮南，在他擔任總裁任期間，幾乎沒有大幅升息、或者高利率的經驗。

現在購屋族普遍有「即使升息，也是慢慢升、而且升不高」的預期，因此利率看升似乎壓抑不了購屋需求；當購屋需求不退，房價相對有撐。另外，對短進短出的投資客而言，只成屋要抓二、三年利率即可，根本不必看到二、三十年平均利率；若投資預售屋，在交屋前出掉，更完全不必看房貸利率，資金成本還是偏低。所以，即便利率上升態勢確立，尚不致於對房市造成太大衝擊。

矛盾二　投報率世界低　房價為何不跌

根據國外多個研究機構調查統計，台灣房屋投資報酬率是全球最低，顯示房價已經偏高、有泡沫化疑慮；在租金上漲不易的情況下，除非房價大幅回跌，才會使投報率回升，房地產才有投資價值。

但類似統計發佈這麼多年來，台灣房價非但沒跌，反而節節高升，與研究機構預測完全相反。這問題可從三方面獲得解答，第一是台灣人買房，看「未來性大過投報率」；當房價增值空間大，投報酬就不是重要的參考專案，因為賺房價的差價金額，遠勝過租金收入。

其次，房地產出租投報酬排行，其實只計算「毛投報率」，即「名目投報率」，並未扣除固定成本；而固定成本最大宗的支出，就是稅金，包括持有稅與租金所得稅。

在多數國家，房地產持有稅稅基貼近市價，稅金繳得多；但在台灣，養房比養車便宜，無論房屋稅或地價稅都不高。至於出租所得的部份，除了店面逃不了稅之外，出租一般住宅的「包租公」、「包租婆」們，多會漏報出租所得，有些甚至完全不必多繳稅。所以若比較實際投報率，台灣房地產投報真的差嗎？那可不見得。

更何況，投報率並不是每個人買房考量的重點，因為有些人買房是想要「安定感」、有些人買房是出於「傳祖產」的觀念、有些人是想節稅等等，所以不管投報率再怎麼低，還是有人照買，房價照樣高高掛。

矛盾三　空屋數大增　房價為何不跌

在正常狀況下，一般國家的空屋數量約占全國住宅總量的百分之五，但根據行政院主計總處所公佈的數據，台灣空屋率卻超過百分之十九；即使大家印象中房屋供不應求的台北市，空屋率也破十以上。於是有學者認為，台灣空屋率高得離譜，顯示房屋供過於求，是房價鬆動的重要訊號。

但我們回頭檢視主計總處逐年公佈的空屋率，其實空屋率超過兩位數的情況已有十幾年，可是這十幾年來，房價卻已經漲了好幾番，顯示相關說法有待商榷。

有人說，這是因為空屋大多位在都會區之外，而都會區內的空屋多為老舊不堪、或者廢棄的房屋。但類似說法並不夠全面，因為空屋標準大同小異，不至於台灣會因上述理由變特別高；台灣空屋數量多卻未拖累房價的理由，主要還是在於土地稀有與租稅制度扭曲。

「都會區素地越來越少，蓋一塊少一塊」已經是大眾耳熟能詳的話，而台灣地狹人稠，土地稀有不僅是支撐房價上漲的題材，也是正在發生中的事實，壓過空屋過多的利空。由於都會區素地少又貴，墊高推案成本，房屋售價自然易漲難跌。

租稅制度的扭曲，則是造成空屋數大增的原因之一；除持有稅偏低外，調降遺贈稅後更是極大的癥結。遺贈稅一調降，越來越多人利用贈與房子給子女，來達到節稅效果；更有學者指出，若贈與的房子先向銀行申請房貸，房貸金額高過官方評定的價值（負債大於資產價值），那麼法律上會把這類贈與案件，視為轉移負債，一毛贈與稅都不必繳。

矛盾四房價所得比高　房價為何不跌

據內政部所統計的資料，台北市房價所得比逾十五倍，高居世界第一，顯示台北市民買房子，負擔是全球最重，其餘縣市也好不到哪裡去，購屋負擔同樣很重。既然買房子那麼難，按理說房價應該下修，但為何事與願違？說穿了，台灣特有民情佔有絕對性因素。

台灣人奉行「有土斯有財」的定律，即使收入微薄的民眾，也會把「買房子」當成人生中的大事、或者目標。擁有第一間房子，甚至躋身進「包租公俱樂部」，靠收租金過活，更是許多上班族的夢想。

沒錢的想買房，有錢人當然更愛買房，置產儼然成為一門理財顯學，尤其近年國內貧富差距持續擴大，富人囤房風氣更加盛行；況且，台灣房地產不只本國人愛買，就連大陸的投資者也「聞香前來」，成為一股隱藏的買盤。

依我國法規規定，大陸人來台購買不動產須經過審查，且受到「五四三條款」限制，不過這隻限於成屋，買賣預售屋則不必受限，也不必經過審查，惟不可使用銀聯卡而已。

陸客來台大買預售屋，只要在交屋前售出，就可以規避審查；若是買成屋，多半會商借台商作人頭，麻煩一點則把資金繞到第三地，再匯入台灣，或者用境外公司名義購買。這些潛藏的買盤在下手時，完全無視房價所得比，是近年房價飆高的因素之一，無怪乎房價被不斷拱上去。

矛盾五　房貸餘額爆表　房價為何不跌

據央行統計，國內銀行不動產放款餘額（房貸餘額與土建融餘額）頻創新高，現已約七點三兆，約占我國全年GDP的五成。在國際上，若是超過GDP四成，通常被視為泡沫化的指標，代表房價下跌機率大；只是在台灣，不動產放款餘額從九九年的三成多一路往上升，到今年逼近五成，但房價還是漲個不停，到底是為什麼？「資金氾濫無處去」，恐怕是是最主要的原因。

過去台灣資本市場的資金，通常會有兩個重要去處，一是新興的大型產業，二是股市。台灣上一波吸納龐大資金的產業，非電子業莫屬；從竹科建立後，電子業成為吸鈔機，再加上電子業獲利想像空間大，市場投資意願也高，於是資金全往電子業跑。

九十年代以後，接著興起的網路科技業、面板業或太陽能等產業，都是曇花一現，或變成夕陽「慘業」，無法扮演吸引市場資金的角色。而九十年代開始，台灣就已沉浸在貨幣寬鬆環境中，資金多又無好的產業可投資，又逢政府作多房市，土增稅減半、優惠房貸相繼實施，於是資金就逐漸轉進房地產，開啟房地產的大多頭時代。

綜上所述，不動產放款餘額占GDP比重過高，並不代表房價就會修正，假設政府仍無法提出強而有力的產業政策，來疏導市場的資金，那麼資金向不動產擠的情況還是難以改變。畢竟當下新興的生技業、文創業，都還未壯大，吸納的資金量仍有限，無法扭轉資金停泊房地產的景況。

新興產業吸金力道不足，於是官員呼籲房價與房市風險過高，提倡「資金由房轉股」。可是聰明的投資人也早就發現，「若說房價是高點，那台股大盤不也是在高點？」所以把資金抽離房市的民眾並不多，房市基本盤還算穩定，房價就不易下修。

因為遺贈稅上的大漏洞，我國每年房屋贈與移轉數量屢創新高；這種為節稅而買的房子，目的是為了節稅而不是出租求收益，買來空著也無所謂。也難怪，空屋量再怎麼高，街道上新建大樓社區一片黑鴉鴉，點燈率極低，房價就是不會跌。

矛盾六　交易量冷吱吱　房價為何不跌

近期在政府不斷打房之下，房市成交量出現萎縮，有學者舉股市為例，指「量先價行」、「量縮久價必跌」，但就歷史經驗而言，這套論述準確度並不高，因為股市這波多頭漲至九千多點，就是在量縮架構一路往上攻。

投資老手都曉得，投資市場「唯一不變的就是變」，沒有恆久不變的道理，「量縮久價必跌」在過去或許沒錯，但如今不只股市驗證失靈，房市也不一定如此。以奢侈稅實施後為例，當時成交量急凍了一段時間，但價格卻從未下跌，反而不斷創新高。

說到頭來，股市與房市是兩種截然不同的投資商品，互作類比似乎不太恰當。房市若是量縮、周轉率降低，或許會影響套現速度，但房地產具收益性，賣不掉還可以租，股票賣不掉就只能等配息；若無配息又賣不掉，等同紙上財富。

更何況，隨著資本市場推陳出新，房地產已成為重要的理財工具，不再是死板板的「不動產」。現在房地產的理財功能，已越來越多樣化，除上述的節稅、避稅功能外，近年還興起「套利模式」。

所謂的套利模式，是把房地產拿到本國銀行抵押貸款，而信用良好者的房地產貸款利率，最低不到百分之二，所貸得的款項再作外幣定存，以賺取利差。

這種操作手法，通常會以定存利率在百分之三上的外幣、且具升值潛力的貨幣，並以提供超低房貸利率的民間金融機構為首選。近年來，就有不少人向農、漁會信用部申請房地產抵押貸款，再拿去放人民幣定存；那麼，為什麼非拿房地產不可呢？因為房地產風險性低、穩定性高，所以抵押貸款利率才會低，若是股票質借或信用貸款，利率就會較高，沒有套利空間。

如此靈活的理財方式，讓房地產不再像過去那樣，要賣掉或出租才會產生獲利，因此房市成交量縮，房子即使賣不掉，仍有其他路徑可供選擇，不盡然要殺價出清。在上述背景下，硬是說房價會下跌，理由並不夠充份。

市場不斷變　數據僅供參考

古人說得好：「時移世易」，所以要「因時制宜」，其實分析市場也是如此。現在房市瞬息萬變，如果還固守舊有的理論或研究，就很難掌握市場脈動，遑論預測房市多空。

換句話說，任何統計數據，通常只能作為參考，尤其許多數據都是落後數據，參考性既已不足，又如何洞見未來走勢？因此，要評估後市多空，光憑數據是「交不了貨」的，反倒是深入暸解政策、市場、資金，乃至於大眾投資行為細微變化，才是步步為營之道。